상가건물 임대차보호법 제10조의4
대법원 2025.11.20. 최신 판결 반영
상가 권리금, 임대인 거절 가능한 사유가 아닌 경우
“직접 장사하겠다”는 임대인의 말, 법원은 정당한 사유로 보지 않습니다. 2025년 11월 대법원이 확정한 기준을 중심으로, 상가 권리금 회수 방해가 성립하는 조건과 손해배상 청구 방법을 짚어봅니다.
권리금 회수 방해, 보호 시작 시점과 적용 범위
상가임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지합니다. 이 조항은 2015년 5월 신설되었고, 2018년 10월 개정으로 보호 시작 시점이 ‘3개월 전’에서 ‘6개월 전’으로 확대되었습니다. (출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4, 국가법령정보센터)
적용 범위도 생각보다 넓습니다. 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 초과하는 상가건물 임대차에도 2015년 5월 13일 이후 존속 중인 임대차라면 이 조항이 적용됩니다. 보증금 액수나 임대차 기간과 관계없이, 계약이 살아있는 상태라면 보호를 받을 수 있습니다.
방해 행위의 유형은 총 4가지로 열거되어 있습니다. ① 임차인이 주선한 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, ② 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위, ③ 신규임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ④ 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위. 실무에서 분쟁이 집중되는 유형은 ④번입니다. ‘정당한 사유’의 범위가 어디까지인지가 핵심 쟁점이 됩니다.
임대인이 거절할 수 있는 법정 정당한 사유 4가지
법은 임대인이 신규임차인과의 계약을 정당하게 거절할 수 있는 사유를 제10조의4 제2항에 명시적으로 4가지로 한정하고 있습니다. 법원은 이 4가지 외의 사유는 원칙적으로 정당한 사유로 인정하지 않습니다. (출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항, 법제처 생활법령정보)
| 정당한 사유 유형 | 핵심 요건 |
|---|---|
| ① 신규임차인의 자력 부족 | 보증금·차임을 지급할 능력이 없는 경우 (단, 임대인이 입증해야 함) |
| ② 신규임차인의 의무 위반 우려 | 임차인으로서의 의무를 위반하거나 임대차 유지가 어려운 상당한 사유 |
| ③ 1년 6개월 이상 비영리 사용 | 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 계획 (거절 시점에 미리 고지 필요) |
| ④ 임대인 직접 선택 신규임차인 | 임대인이 직접 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우 |
이 4가지 외에 임대인이 흔히 주장하는 사유들—”직접 장사하겠다”, “건물이 오래됐다”, “다른 용도로 쓰겠다”—은 이 목록에 없습니다. 법원이 이 사유들을 정당한 사유로 인정하지 않는 구체적인 근거는 다음 섹션에서 다룹니다.
“직접 장사하겠다”는 말이 정당한 사유가 되지 않는 이유
💡 임대인이 직접 영업을 하겠다는 계획을 공개적으로 밝혀도, 실제로 임대차계약 종료 후 그 상가에서 영업을 시작했다 해도, 대법원은 이것만으로는 정당한 사유가 충족되지 않는다고 봅니다. 판결문과 영업 현실을 같이 놓고 보면 이 차이가 분명히 드러납니다.
대법원은 2025년 11월 20일 선고한 2024다305605, 305612 판결에서 이 쟁점을 명확히 정리했습니다. 상가 임대인이 식육점을 운영하던 임차인에게 “재건축 필요성이 있다”며 계약 해지를 통보한 뒤, 이후에는 “자신들이 직접 육계 도소매업을 운영하기 위해 건물을 인도받아야 한다”고 주장한 사건입니다.
대법원은 이 사건에서 “임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다”고 판시했습니다. (출처: 대법원 2025.11.20. 선고 2024다305605, 305612 판결 [공2026상,84]) 임대인의 영업 의사가 얼마나 진지하든, 그 사실 자체는 법이 정한 4가지 정당한 사유 목록 어디에도 해당하지 않습니다.
이 판결이 중요한 이유는 현실에서 이 주장을 펼치는 임대인이 매우 많기 때문입니다. “내가 직접 쓸 건물에서 남 장사 시켜줄 이유가 없다”는 논리는 일상적으로 들리지만, 법원은 상가임대차법의 입법 취지—임차인의 영업 투자 보호—를 이유로 이 논리를 받아들이지 않습니다. 상가임대차법이 정한 정당한 사유는 임차인의 귀책사유나 상가 자체의 물리적 문제로 한정되어 있고, 임대인의 영업 계획은 그 어디에도 포함되지 않습니다.
신규임차인을 주선하지 않아도 청구할 수 있는 조건
상가 권리금 분쟁에서 임차인이 자주 놓치는 부분이 있습니다. “신규임차인을 실제로 주선해야만 손해배상 청구가 가능하다”고 알고 있는 경우가 많은데, 대법원은 여기에 중요한 예외를 인정합니다.
2024다305605 판결에서 대법원은 이렇게 판시했습니다. “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.” (출처: 대법원 2025.11.20. 선고 2024다305605, 305612 판결) 신규임차인을 찾아봤자 계약이 될 리 없는 상황에서 그 수고를 강요하는 것은 부당하다는 취지입니다.
위 사건에서 임대인은 계약 종료 약 10개월 전부터 임차인에게 “계약 종료 후 신규임차인과 계약하지 않고 직접 사용하겠다”는 의사를 반복적으로 밝혔습니다. 임차인이 신규임차인을 찾아 계약을 요청했지만 임대인이 거절 통지서를 발송했고, 이 사실관계를 대법원이 “확정적 거절 의사 표시”로 인정했습니다. 이 판단 기준은 임대인의 언행과 태도, 주변 사정을 종합해서 봅니다.
💡 확정적 거절 의사가 인정된 정황 예시
- 임대인이 문자·내용증명으로 반복적으로 “신규임차인과 계약하지 않겠다”고 밝힌 경우
- 임대인이 소송을 제기하면서 계약 종료 의사를 공개적으로 표명한 경우
- 임대인이 신규임차인 후보를 소개했을 때 즉각 거절 통보를 보낸 경우
- 임대인이 10개월 이상 일관되게 같은 입장을 유지한 경우
반대로, 임대인이 아직 명확한 입장을 정하지 않은 상태에서 임차인이 신규임차인 주선 자체를 포기했다면 청구가 어렵습니다. 임대인의 거절 의사가 “확정적”으로 드러나야 한다는 점이 핵심입니다. 이 기준은 대법원 2019.7.4. 선고 2018다284226 판결에서 처음 정립되었고, 2024다305605 판결에서 다시 확인되었습니다.
손해배상액 계산 방식과 소멸시효 기산점
배상액 상한선 — 두 금액 중 낮은 쪽
손해배상액에는 상한이 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 배상액이 “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금”과 “임대차 종료 당시의 권리금” 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정합니다. (출처: 법제처 생활법령정보, easylaw.go.kr)
📊 손해배상 계산 예시
상황: 신규임차인과 권리금 5,000만 원 계약 체결 / 임대차 종료 당시 감정 권리금 4,200만 원
→ 손해배상 상한 = min(5,000만 원, 4,200만 원) = 4,200만 원
※ 임대차 종료 당시 권리금 감정이 낮게 나오면 청구 가능 금액도 그에 맞춰 줄어듭니다. 실무에서는 감정평가액이 핵심 변수가 됩니다.
소멸시효 — 계약 종료일부터 3년
손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 3년이 지나면 시효 완성으로 소멸합니다. (출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항) 여기서 주의할 점이 있습니다. 시효의 기산점은 “임대차가 종료한 날”이지, 임대인이 거절 의사를 표시한 날이 아닙니다.
계약 종료일보다 훨씬 앞서 임대인이 거절 의사를 표시했더라도, 소멸시효는 실제로 임대차계약이 종료된 시점부터 진행됩니다. 반대로 임대차 종료 직전에 분쟁이 발생했다면, 3년 시효 안에 소장을 제출해야 권리가 보전됩니다. 분쟁 상황에서는 계약 종료일을 정확히 특정해두는 것이 첫 번째 과제입니다.
10년 초과 임차인도 권리금 보호받는 이유
💡 “10년이 지나면 갱신요구권이 없으니 권리금 보호도 없다”는 말이 시장에 돌아다니는데, 법원은 이 두 가지를 완전히 다른 권리로 봅니다. 갱신요구권과 권리금 보호의 근거 조항 자체가 다릅니다.
상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 최초 임대차기간을 포함해 10년까지만 인정합니다(제10조 제2항). 10년이 지나면 임대인은 임차인의 갱신 요청을 거절할 수 있습니다. 여기까지는 많은 분들이 알고 있습니다.
그런데 권리금 회수 기회 보호 의무를 규정한 제10조의4에는 이 10년 제한이 적용되지 않습니다. 대법원은 2023년 확정 판결에서 “임대차 기간이 5년을 초과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다”고 판시했습니다. (출처: 대법원 2022다260586 판결, 2023.2.2.) 계약갱신요구권의 소멸과 권리금 회수 기회 보호는 별개 제도입니다.
이 차이는 실무에서 중요한 의미를 갖습니다. 10년을 채운 임차인이 퇴거를 앞두고 새로운 임차인을 구하고 있을 때, 임대인이 “갱신도 안 해줬는데 권리금은 무슨 권리금이냐”며 계약 체결을 거절하면 그 자체로 손해배상 책임이 생깁니다. 10년이 지난 임차인이라도 권리금 보호 기간인 계약 종료 6개월 전부터 신규임차인을 물색해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
재건축 고지, 정당한 사유가 되는 조건과 안 되는 조건
💡 같은 “재건축”이라는 말이 붙어도, 어떤 조건을 갖췄느냐에 따라 법원의 판단이 완전히 달라집니다. 2024년과 2025년 대법원 판결을 나란히 놓고 보면 그 경계가 보입니다.
대법원 2024.7.31. 선고 2024다232530 판결은 재건축 고지 사안에서 중요한 법리를 정립했습니다. 임대인이 신규임차인에게 재건축 계획 및 그 시점을 고지한 것만으로는 원칙적으로 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다. (출처: 대법원 2024.7.31. 선고 2024다232530 판결, scourt.go.kr) 재건축 계획이 객관적으로 필요성이 인정되고, 그 계획·단계가 구체화되어 있으며, 임대인의 고지 내용과 모순되는 정황이 없다면 방해행위로 보기 어렵다는 취지입니다.
반면, 아래 조건에 해당하면 재건축을 이유로 한 거절도 정당한 사유로 인정받지 못합니다.
⚠️ 재건축 거절이 방해행위로 인정되는 위험 상황
- 임대차계약 체결 당시 재건축 예정 사실을 임차인에게 고지하지 않은 경우
- 구체적 건축허가·설계용역 계약 없이 “재건축 예정”만 주장하는 경우
- 재건축을 이유로 거절한 뒤 실제로 수년간 건물을 비워둔 경우
- 임대인 고지 내용과 모순되는 정황—예: 고지 직후 다른 임차인과 계약—이 드러나는 경우
- 건물 내구연한이 충분히 남아 있어 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않는 경우
두 판결이 같은 해에 나란히 존재한다는 점도 주목할 만합니다. 2024다232530은 재건축 고지가 방해행위가 아닌 경우를 다루었고, 2024다305605는 임대인 직접 영업 의사가 정당한 사유가 아닌 경우를 다루었습니다. 방어할 수 있는 사유는 구체화된 재건축 계획뿐이며, 임대인의 의도나 이익은 이 법 앞에서 근거가 되지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 임대인이 신규임차인에게 보증금을 올려 요구했는데, 이것도 방해행위인가요?
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상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인에게 주변 시세에 비해 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 명시적으로 방해행위로 규정합니다. “현저히 고액”의 기준은 주변 시세와의 비교로 판단하며, 합리적 시장 가격 범위를 크게 벗어난 경우에 해당합니다. 이 경우 손해배상 청구가 가능합니다.
Q2. 권리금 계약서를 아직 쓰지 않은 상태에서도 청구가 가능한가요?
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대법원은 권리금 회수 방해를 인정하기 위해 반드시 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 판시했습니다. (대법원 2019.7.10. 선고 2018다273417 판결) 신규임차인을 물색하는 과정에서 임대인이 계약 체결을 거절하는 행위를 했다면, 그 시점에 방해행위가 성립할 수 있습니다. 다만 임차인 측에서 신규임차인을 실제로 주선하거나, 임대인이 확정적으로 거절 의사를 표시했다는 점은 입증해야 합니다.
Q3. 임차인이 차임을 3개월 이상 연체한 적이 있으면 권리금 보호를 못 받나요?
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상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 권리금 회수 보호 의무를 면제합니다. 이 중 제1호는 “3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 포함합니다. 즉, 과거에 3개월 치 차임을 연체한 적이 있다면 임대인은 권리금 회수 보호 의무를 지지 않습니다. 연체 사실이 현재가 아닌 과거에 해당해도 적용됩니다. 성실히 차임을 납부해온 임차인만 이 보호를 온전히 받을 수 있습니다.
Q4. 임대인이 직접 선택한 신규임차인이 권리금을 준다면, 그것도 권리금 회수가 되나요?
▼
법정 정당한 사유 제4호에 해당합니다. 임대인이 자신이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 직접 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급했다면, 임대인은 임차인이 주선한 다른 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 권리금 자체를 회수했으므로 손해가 없다고 봅니다. 단, 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 실제로 지급했다는 점이 전제입니다.
Q5. 상가 건물 소유권이 임대 기간 중 이전되면 새 소유자도 보호 의무를 지나요?
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2024다305605 사건에서 임대인은 중간에 소외인으로부터 상가를 매수해 소유권이전등기를 마쳤습니다. 대법원은 이 경우에도 임대차계약이 승계된 것으로 보고 새 소유자가 권리금 회수 보호 의무를 진다고 보았습니다. 소유권 이전이 임차인의 권리금 보호 의무를 없애지 않습니다. 건물을 매수할 때 기존 임대차계약 조건과 함께 이 의무도 인수한다고 봐야 합니다.
마치며
상가 권리금 분쟁에서 임차인이 가장 자주 당하는 패턴이 있습니다. 임대인이 “내가 직접 쓰겠다”, “재건축할 거다”, “건물이 오래됐다”는 말을 반복하다가 결국 계약이 종료되고, 임차인은 신규임차인을 주선조차 못해보고 빈손으로 나오는 경우입니다. 그런데 대법원 2025.11.20. 판결이 확인하듯, 이런 상황에서도 임대인이 “확정적 거절 의사”를 표시했다면 신규임차인 주선 없이도 손해배상 청구 자체는 가능합니다.
핵심은 증거입니다. 임대인이 직접 쓰겠다는 말을 한 문자, 내용증명, 소 제기 서류—이런 언행이 남아 있다면 그것 자체가 “확정적 거절 의사”의 근거가 됩니다. 임대차 종료 전부터 이를 기록해두고 시효(3년) 안에 청구 여부를 검토하는 것이 현실적인 대비입니다. 소멸시효 기산점은 임대인의 발언 시점이 아니라 임대차가 실제로 종료된 날임을 기억해두면 좋습니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
※ 본 포스팅은 공개된 법령 및 대법원 판결문을 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공용 콘텐츠입니다. 개별 사건의 법적 판단은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁 대응은 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·판례가 변경될 수 있습니다.
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