핵심 요약 — ‘2-12-12 법칙’이란?

고가 2주택 간주임대료 과세는 단 세 가지 숫자로 요약됩니다. 2주택, 기준시가 12억 원 초과, 전세 보증금 합계 12억 원 초과. 이 세 조건을 동시에 충족하는 순간, 그동안 세금과 무관했던 전세 보증금이 과세 대상 소득으로 둔갑합니다.

기존까지는 3주택 이상 보유자에게만 전세 보증금 간주임대료가 부과됐습니다. 2주택자는 월세를 받더라도 전세 보증금에 대해서는 세금을 내지 않았죠. 그런데 2026년 1월 1일 이후 발생하는 소득부터는 이 공식이 깨집니다. 두 채 모두 기준시가(공시가격 기준)가 12억 원을 넘고, 두 채를 합친 전세 보증금이 12억 원을 초과하면 세금이 발생합니다.

* 실제 세금 신고는 2027년 5월(2026년 귀속 종합소득세 신고 기간)에 이루어집니다.

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왜 2026년부터 바뀌었나 — 개정 배경

이번 개정의 핵심 논리는 ‘월세 vs 전세 과세 형평성’입니다. 같은 집을 월세로 내놓으면 임대소득세를 내야 하는데, 전세로만 내놓으면 수십억 원의 보증금을 굴리면서도 세금을 한 푼도 안 낸다는 불형평성이 오랫동안 지적돼 왔습니다.

정부는 2024년 세법 개정을 통해 이 구멍을 막기로 했고, 2025년 초 시행령 개정안에서 과세 기준을 확정했습니다. ‘기준시가 12억 원 초과 고가주택 2채 보유 + 전세 보증금 합계 12억 원 초과’라는 요건은 서울 강남권의 고가 아파트 2채를 전세로 내놓은 임대인을 주요 타깃으로 설계된 규정입니다.

실제로 서울 기준 기준시가 12억 원을 넘는 아파트는 강남 3구를 중심으로 상당수 분포합니다. 해당 아파트 두 채를 전세로 내놓으면 각각 10억~15억 원의 전세 보증금을 받는 경우가 흔하므로, 사실상 이들을 겨냥한 과세 강화입니다.

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간주임대료 계산 공식 완전 해부

▶ 기본 계산 공식

▶ 실제 계산 예시

서울 강남구 기준시가 15억 원 아파트 2채를 각각 전세 10억 원(합계 20억 원)으로 임대한 경우를 살펴보겠습니다.

이 3,162만 원이 임대소득 총수입금액에 산입됩니다. 만약 다른 소득(근로소득, 사업소득 등)이 있다면 합산되어 종합소득세 과세표준이 더욱 높아집니다. 근로소득이 이미 5,000만 원을 넘는 직장인이라면 추가 세율이 24~35%까지 적용될 수 있습니다.

▶ 3주택 이상 과세와 무엇이 다른가?

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건강보험료까지 날아온다 — 숨은 폭탄

소득세만 추가되는 게 아닙니다. 많은 분들이 간과하는 부분이 바로 건강보험료 폭탄입니다. 지금까지 직장 가입자 배우자 등의 피부양자로 건강보험료를 한 푼도 안 내셨다면, 간주임대료가 생기는 순간 피부양자 자격 박탈이 현실화될 수 있습니다.

피부양자 자격 유지를 위해서는 금융·임대소득 합계가 연 2,000만 원 이하여야 합니다. 위 예시처럼 간주임대료가 3,162만 원이라면, 이미 2,000만 원을 초과합니다. 피부양자에서 지역가입자로 전환되는 순간, 보유 재산(주택, 금융자산)에 따라 월 수십만 원의 건강보험료가 새로 발생합니다.

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분리과세 vs 종합과세 — 나에게 유리한 선택은?

주택임대소득이 연 2,000만 원 이하라면 분리과세(14%, 지방세 포함 15.4%)를 선택할 수 있습니다. 다른 소득과 합산하지 않고 임대소득에만 단일세율을 적용하는 방식입니다. 반면 종합과세는 임대소득을 근로소득·사업소득 등 모든 소득과 합산하여 누진세율(6~45%)을 적용합니다.

▶ 분리과세가 유리한 경우

이미 종합소득세 과세표준이 높아 세율이 24% 이상 구간에 있는 분이라면, 임대소득을 합산할수록 세부담이 가중됩니다. 이 경우 임대소득이 2,000만 원 이하인 한 분리과세(15.4%)를 선택하는 것이 절세에 유리합니다.

▶ 종합과세가 유리한 경우

반대로 다른 소득이 거의 없는 전업 임대인이라면, 각종 경비를 공제받고 낮은 누진세율을 적용받는 종합과세가 더 유리할 수 있습니다. 분리과세는 경비 공제 방식이 달라 실제 납세액을 반드시 시뮬레이션해 봐야 합니다.

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세금 줄이는 실전 절세 전략 3가지

전략 1
보증금 한도 조정 — ’12억 원 이하’로 낮추기

가장 직접적인 방법은 전세 보증금 합계를 12억 원 이하로 조정하는 것입니다. 재계약 시점에 보증금을 낮추고 나머지 금액을 월세로 전환하는 ‘반전세’ 전략이 대표적입니다. 단, 월세로 전환하면 그 월세 소득은 당연히 과세 대상이 되므로, 전체 세부담을 사전에 시뮬레이션해야 합니다. 무작정 반전세로 바꾼다고 세금이 줄어드는 것이 아니라, 경우에 따라 오히려 총 세부담이 늘 수도 있습니다.

전략 2
임대사업자 등록으로 공제율 높이기

주택임대사업자로 등록하면 분리과세 선택 시 필요경비 공제율이 미등록 50%에서 등록 60%로 높아지고, 기본공제도 200만 원에서 400만 원으로 두 배가 됩니다. 같은 임대소득이라도 사업자 등록 여부에 따라 실납세액이 수십만 원에서 수백만 원까지 차이날 수 있습니다. 다만, 임대사업자 등록은 별도 의무와 규제가 따르므로 장단점을 꼼꼼히 따져야 합니다.

전략 3
공동명의 전환으로 소득 분산하기

주택을 공동명의(예: 부부 각 50%)로 보유하면, 임대소득도 지분율에 따라 나뉘어 각자의 종합소득세 과세표준에 산입됩니다. 누진세 구조에서 소득을 분산하면 적용 세율이 낮아져 절세 효과가 있습니다. 다만, 공동명의 전환 시 증여세와 취득세 문제가 발생할 수 있으므로, 전환 비용 대비 절세 효과를 반드시 계산해봐야 합니다.

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자주 묻는 질문 5가지

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마치며 — 총평

“전세만 주면 세금 없다”는 공식이 2026년부터 깨졌습니다. 고가 2주택 간주임대료 과세는 지금 당장 납세하는 규정이 아니라, 2026년 한 해 동안 쌓인 소득을 2027년 5월에 정산하는 구조입니다. 그래서 지금 모르고 넘어가면 내년 5월 신고 시즌에 갑작스러운 세금 고지로 당황하는 사태가 벌어집니다.

개인적으로 이번 개정에서 주목할 점은 ‘과세 강화의 방향성’입니다. 정부는 이번 개정을 통해 2주택 고가주택자에게 먼저 칼날을 겨눴습니다. 하지만 이 추세는 멈추지 않을 가능성이 높습니다. 소형주택 간주임대료 주택 수 특례가 2026년 말로 종료되면, 2027년부터는 소형주택 포함 3주택 이상 보유자의 과세 요건도 더 강화될 예정입니다. 지금이 임대 포트폴리오를 재점검할 골든타임입니다.

세법은 아는 만큼 세금이 줄어드는 영역입니다. 반드시 국세청 홈택스 간편계산기를 활용해 본인의 예상 세액을 시뮬레이션하고, 금액이 크다면 세무사 상담을 통해 최적의 절세 전략을 미리 수립하시길 권장합니다.

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