소득세법 제25조 개정
정기예금이자율 3.1% 적용
고가주택 2주택 간주임대료,
직접 계산해봤더니 예상이 틀렸습니다
“전세만 줬는데 왜 세금이 나오죠?” — 2026년 1월부터 고가주택 2주택자에게도 전세보증금에 간주임대료가 과세됩니다. 전세 보증금 합계 12억만 넘어도 사업자 등록 의무까지 생깁니다. 계산식과 실제 세액까지 직접 따져봤습니다.
“전세만 주면 세금 없다” — 2026년부터 달라진 것
고가주택 2주택 간주임대료 과세, 이게 얼마나 중요한 이슈냐 하면 — 2025년 12월 31일까지 아무 문제 없었던 사람이 2026년 1월 1일 자정을 넘기는 순간 과세 대상이 된다는 점입니다. 법이 바뀐 날짜가 딱 그렇습니다.
기존에는 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 초과인 경우에만 전세보증금 간주임대료가 과세됐습니다. 2주택자는 전세를 아무리 비싸게 받아도 보증금에 대한 소득세는 없었거든요. 그런데 소득세법 제25조 개정(2024년 12월 국회 통과, 2026년 1월 1일 귀속분부터 적용)으로 새 조건이 추가됐습니다.
💡 공시가격 급등과 맞물려 처음 걸리는 사람이 급증하는 구조입니다.
2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 올랐고, 서울은 18% 상승했습니다 (출처: 국토교통부 공동주택 공시가격 발표, 2026.03.20). 기준시가 12억 초과 여부는 매년 12월 31일 기준시가로 판단하므로, 2025년에는 12억 미만이었다가 2026년에 처음 초과하는 주택이 서울에서만 수천 가구로 추정됩니다.
막상 확인하려면 홈택스(hometax.go.kr) 또는 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 내 아파트의 기준시가를 직접 조회해야 합니다. ‘시세’와 ‘기준시가’는 다른 개념이니 주의하세요. 기준시가는 시세의 약 60~70% 수준이어서, 시세로 17~20억 정도 되는 집이 기준시가 12억 경계에 걸리게 됩니다.
과세 요건 2가지, 둘 다 충족해야 합니다
두 가지 요건을 동시에 충족해야 간주임대료가 과세됩니다. 하나라도 빠지면 과세 대상이 아닙니다.
| 요건 | 내용 | 주의 포인트 |
|---|---|---|
| ① 주택 수 | 부부합산 2주택, 2채 모두 기준시가 12억 초과 |
1채만 12억 초과면 과세 안 됨 |
| ② 보증금 | 해당 주택들의 전세보증금 합계액이 12억 초과 |
보증금 합계 12억 이하면 과세 안 됨 |
| 계산 기준 | (보증금 합계 – 3억) × 60% × 3.1% ÷ 365 |
3억 공제 후 60%에만 이자율 적용 |
공시가격과 기준시가는 공동주택의 경우 동일한 개념입니다. 시세의 약 65~70% 수준이에요. 서울 마포 아파트 시세 18억이라면 기준시가는 약 12~12.5억 정도라서, 올해 공시가 상승으로 처음 12억을 넘게 되는 단지가 꽤 있습니다.
💡 부부 중 어느 쪽 명의인지가 과세 여부에 영향을 줍니다.
주택 수는 부부합산으로 계산하지만, 보증금은 각자 명의 기준으로 별도 계산합니다 (소득세법 시행령 제53조). 남편 명의 아파트 보증금이 13억이라도, 아내 명의 아파트 보증금이 11억이면 두 사람의 보증금을 합산해 과세하는 게 아니라 각자가 12억 초과 여부를 따집니다. 합산이 아니라 개인별 판단이라는 점이 핵심입니다.
간주임대료 계산식, 실제로 따라해봤습니다
공식 계산식은 소득세법 시행령 제53조에 딱 이렇게 나옵니다 (출처: 국세청 주택 간주임대료 안내, nts.go.kr):
단, 수입이자·배당금이 있으면 차감 가능 (장부신고 시)
사례로 직접 계산해 보겠습니다. 남편 A씨: 서울 아파트 기준시가 13억, 전세보증금 7억 / 아내 B씨: 서울 아파트 기준시가 14억, 전세보증금 8억 (출처: 헤럴드경제 세금 상담 사례, 2026.02.25).
| 구분 | 계산식 | 연간 간주임대료 |
|---|---|---|
| 남편 A씨 (보증금 7억) | (7억-3억) × 60% × 3.1% | 약 744만원 |
| 아내 B씨 (보증금 8억) | (8억-3억) × 60% × 3.1% | 약 930만원 |
| 소득세 (분리과세 14%, 미등록 기준) | 744만 × 50% × 15.4% / 930만 × 50% × 15.4% | A: 약 57만원 / B: 약 72만원 |
여기서 포인트. 위 계산에서 보증금이 12억을 간신히 넘는 경우도 3억을 공제한 뒤 나머지 전체에 60%를 곱하기 때문에, 경계선에서 약간만 넘어도 간주임대료가 꽤 크게 나옵니다. 보증금이 13억인 경우를 계산해 보면:
이 중 50% 필요경비 차감 후 14% 세율 적용 → 소득세 약 130만원 (미등록, 지방세 포함)
보증금 1억 차이가 세금 수백만 원 차이를 만듭니다. 간주임대료가 2,000만원 미만이면 분리과세(14%)나 종합과세(6~45%) 중 선택 가능하고, 2,000만원을 넘으면 선택권 없이 종합과세로 넘어갑니다 (출처: 국세청 주택임대소득 신고 절세 Tip, nts.go.kr).
소득세만이 아닙니다 — 건보료까지 흔들리는 이유
2026년부터 간주임대료 과세가 신설된 것이 단순히 소득세 몇 십만 원 문제로 끝나지 않는 이유가 여기 있습니다. 건강보험 피부양자 자격과 직결됩니다.
💡 공식 발표문과 실제 건보료 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다.
주택임대소득은 소득세법상 사업소득으로 분류됩니다. 사업소득이 단 1원이라도 발생하면, 건강보험공단은 피부양자 자격 심사에서 “소득이 있음”으로 처리합니다. 2026년 이전에는 고가주택 2주택자의 전세보증금에 간주임대료가 없었으니 “소득 없음”으로 피부양자 유지가 됐지만, 올해부터는 달라졌습니다.
구체적으로 어떻게 연결되냐 하면:
- 직장가입자 본인: 보수 외 소득이 연 2,000만원 미만이면 소득월액 보험료 추가 없음 — 간주임대료가 2,000만원 미만이면 직장가입자는 추가 건보료 없습니다.
- 피부양자로 올라있는 가족: 사업소득(간주임대료 포함)이 1원이라도 있으면 피부양자 자격 즉시 상실 → 지역가입자 전환 (출처: 헤럴드경제 이택스 상담 기사, 2026.02.25)
- 지역가입자 전환 시 건보료: 소득 + 재산 합산 기준으로 월 수십만 원 추가 발생 가능
예를 들어 은퇴한 배우자가 자녀의 피부양자로 올라있는데, 본인 명의 아파트에 전세를 주고 있다면 — 2026년부터 간주임대료가 발생하는 순간 피부양자 자격이 사라지고 지역가입자로 전환됩니다. 소득세 57만원을 아끼려다 건보료가 연 200~300만원 더 나오는 상황이 생길 수 있습니다.
⚠️ 소득 신고를 안 한다고 해결되지 않습니다.
국세청이 임대차 계약 신고 데이터와 공시가격 정보를 연계해 간주임대료 과세 대상을 추출합니다. 신고를 누락하면 가산세(미신고 20% + 납부지연 이자)까지 붙습니다. 건보공단도 국세청 소득 자료를 연간 수령해 반영하므로, 뒤늦게 추징이 이루어질 때 건보료 추가 납부가 한꺼번에 터질 수 있습니다.
사업자 등록 안 하면 가산세가 붙습니다
2026년 1월 1일이 사업 개시일이므로, 사업자 등록 기한은 1월 21일이었습니다 (사업 개시일로부터 20일 이내). 이미 지났다면 지금이라도 빠르게 등록하는 게 맞습니다. 늦으면 늦을수록 미등록 가산세가 쌓이거든요.
미등록 가산세는 수입금액(간주임대료)의 0.2%를 가산세로 매년 부과합니다 (출처: 국세청 주택임대소득 신고 안내, nts.go.kr). 간주임대료가 연 1,000만원이면 가산세만 2만원이지만, 이보다 큰 건 필요경비율 차이입니다.
| 구분 | 사업자 등록 O (세무서+지자체) |
사업자 등록 X |
|---|---|---|
| 분리과세 필요경비율 | 60% | 50% |
| 분리과세 소득공제 | 400만원 | 200만원 |
| 간주임대료 1,000만원 시 분리과세 결정세액 |
약 0원 (공제 후 과세표준 0) |
약 11만원 |
사업자 등록만 해도 같은 수입에서 세금 차이가 2배 이상 벌어질 수 있습니다. 홈택스(hometax.go.kr)에서 온라인 등록이 가능하고, 민간임대주택 등록(지자체)은 렌트홈(renthome.go.kr)에서 별도 진행합니다. 아파트는 현재 장기민간임대 등록이 불가능하므로, 세무서 사업자 등록만으로도 필요경비율 60% 혜택은 받을 수 있습니다.
분리과세 vs 종합과세, 어느 쪽이 유리할까요
간주임대료가 연 2,000만원 미만이면 선택할 수 있습니다. 선택 기준은 단순합니다 — 다른 소득이 많을수록 분리과세가 유리하고, 다른 소득이 거의 없으면 종합과세가 더 쌀 수 있습니다.
📊 공식 국세청 사례 비교 (출처: 국세청 주택임대소득 신고 절세 Tip, nts.go.kr)
다른 소득 없음 + 간주임대료 2,000만원:
종합과세 결정세액 528,800원 < 분리과세 1,120,000원 → 종합과세 유리
다른 소득 800만원 + 간주임대료 1,000만원:
종합과세 506,000원 > 분리과세 320,000원 → 분리과세 유리
수치가 중요한 게 아니라, 이 결과가 의미하는 바가 더 중요합니다. 다른 소득이 없는 은퇴자는 종합과세를 택해야 기본공제(150만원)와 표준세액공제(7만원)를 활용해 세금을 최소화할 수 있습니다. 반대로 근로소득이 있는 직장인은 분리과세로 격리해두는 편이 과세표준이 안 올라가서 유리한 경우가 많습니다.
홈택스에서는 “주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기” 서비스를 무료로 제공합니다. 신고 전에 두 가지 금액을 직접 비교해보고 낮은 쪽을 선택하면 됩니다. 두 경우를 계산해서 비교하는 데 5분도 안 걸리므로, 건너뛰지 마세요.
💡 수입이자와 배당금이 있으면 간주임대료에서 차감할 수 있습니다.
전세보증금을 예·적금이나 채권에 투자해 이자를 받았다면, 그 금액을 간주임대료에서 차감할 수 있습니다. 장부 신고 시에만 적용되고, 해당 보증금으로 취득한 금융자산임을 증빙 서류로 입증해야 합니다 (소득세법 시행령 제53조, 집행기준 25-53-4). 전세보증금을 굴린 계좌를 별도로 관리해두는 것이 추후 증빙에 유리합니다.
❓ Q&A — 자주 묻는 질문 5가지
마치며 — 총평
2026년 고가주택 2주택자 간주임대료 과세는 조용히 시작됐지만, 영향 받는 사람은 생각보다 많습니다. 서울 아파트 공시가격이 올해 18% 오른 상황에서, 기준시가 12억 경계에 새로 들어온 단지가 한두 곳이 아닙니다.
핵심을 세 줄로 정리하면: ① 2채 모두 기준시가 12억 초과 + 보증금 합계 12억 초과 → 2026년 1월 1일부터 간주임대료 과세 ② 사업자 등록을 해야 필요경비율 60% 적용, 안 하면 50%로 불리 ③ 피부양자로 올라있는 가족이 있다면 사업소득 1원만 잡혀도 자격 상실 → 건보료 연 수백만원 추가 가능.
직접 따져보니 세금 자체보다 건보료 충격이 더 클 수 있다는 게 솔직한 결론이었습니다. 소득세 57만원을 내는데 건보료가 연 240만원이 추가되는 구조라면, 보증금 조정이나 사전 대비가 충분히 의미 있습니다. 2027년 5월 신고 전에 지금부터 준비해두는 게 맞습니다.
📌 본 포스팅 참고 자료
- 국세청 — 주택 보증금에 대한 간주임대료 공식 안내
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2249&cntntsId=7681 - 국세청 — 주택임대소득 신고 절세 Tip (분리과세·종합과세 비교)
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2255&cntntsId=7686 - 헤럴드경제 — “3주택 이상만 세금? 올해부터 2주택자도 임대소득세 낸다” (2026.02.25)
https://v.daum.net/v/yThUD3d8HQ - 국토교통부 — 2026년 공동주택 공시가격 발표 (전국 +9.16%, 서울 +18%)
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4404200
본 포스팅은 2026.03.30 기준 공개된 법령 및 공식 자료를 바탕으로 작성된 정보 제공용 콘텐츠입니다.
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개인의 세금 상황은 다를 수 있으니 정확한 판단은 반드시 세무 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
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