2주택자 간주임대료, 전세라고 세금 없다고요? 이 조건 먼저 보세요
2026년 1월부터 기준시가 12억 초과 고가 2주택자는 월세 한 푼 안 받아도 전세 보증금에 임대소득세가 과세됩니다. 본문에서 공식 계산식과 건강보험료 연동 구조까지 짚어봤습니다.
보증금 공제선 3억원
과세 기준 보증금 합계 12억 초과
2026년 달라진 것 — 2주택자도 전세 보증금에 세금이 붙는다
2026년 1월 1일부터 소득세법 시행령이 바뀌면서, 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택을 부부 합산으로 2채 보유한 경우 전세 보증금에도 간주임대료가 과세됩니다. 이전까지는 3주택 이상에만 해당되던 규정이었는데, 2026년 귀속분부터 2주택자까지 범위가 넓어졌습니다.
간주임대료는 전세나 보증금을 받았을 때 “이 돈을 은행에 넣었으면 이자가 생겼을 것”이라고 보고 과세하는 방식입니다. 실제로 월세를 받지 않아도, 전세보증금이 기준을 넘으면 세금 신고 의무가 생깁니다. 공식 근거는 소득세법 제25조 및 소득세법 시행령 제53조입니다. (출처: 국세청 홈페이지 주택임대소득 안내, nts.go.kr)
💡 공식 과세 기준표와 실제 계산 흐름을 같이 놓고 보니, 전세 한 채를 임대 중인 고가 2주택자가 생각지도 못한 세금 고지서를 받는 구조가 보였습니다.
2025년까지는 2주택자가 전세를 놓으면 간주임대료 과세 대상이 아니었습니다. “전세라서 괜찮다”는 인식이 퍼진 이유입니다. 그런데 2026년부터 그 공식이 달라졌고, 이 변화를 모르는 채 5월에 종합소득세 신고를 빠뜨리면 가산세까지 붙습니다.
과세 조건 3가지, 하나라도 빠지면 해당 없다
2주택자 간주임대료 과세는 아래 조건을 세 가지 모두 충족해야 적용됩니다. 하나라도 빠지면 해당되지 않습니다. (출처: 소득세법 시행령 제53조 개정안, 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 세무사 서웅규, hana1qm.com)
| 조건 | 기준 |
|---|---|
| ① 주택 수 | 부부 합산 2채 (소형주택 제외) |
| ② 기준시가 | 2채 모두 기준시가 12억 원 초과 |
| ③ 보증금 합계 | 부부 합산 전세보증금 합계 12억 원 초과 |
예를 들어 서울에 기준시가 15억짜리 아파트 2채를 보유 중인데, 한 채에 전세 15억을 받고 있다면? 세 조건을 모두 충족합니다. 반면 한 채가 12억에 딱 걸리거나 아직 12억 이하라면, 간주임대료 과세 대상에서 빠집니다. 기준시가는 국토교통부 공동주택 공시가격 기준으로, 2026년 1월 1일 기준으로 새로 고시된 가격을 씁니다.
소형주택(전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억 원 이하)은 주택 수 계산에서 제외됩니다. 2026년 12월 31일까지 한시 적용되는 규정이므로, 2027년 이후에는 다시 확인이 필요합니다.
공식 계산식으로 직접 계산해보니 이렇게 나왔습니다
국세청 공식 계산식은 이렇습니다. (출처: 국세청 주택임대소득 간주임대료 안내, nts.go.kr)
(보증금 합계 - 3억 원) × 60% × (과세 일수 / 365) × 정기예금이자율(3.1%)
※ 2026년 귀속 정기예금이자율: 연 3.1% (기획재정부 고시)
실제 사례 ①: 전세보증금 15억 원만 받는 경우
→ 세금이 ‘0원’인 줄 알았던 전세 계약에서 연 2,200만 원의 소득이 잡힙니다.
실제 사례 ②: 보증금 2억 + 월세 500만 원으로 받는 경우
월세 500만 × 12 = 연 6,000만 원 임대소득
→ 월세를 많이 받으면 소득이 훨씬 크게 잡힙니다.
※ 출처: 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 서웅규 세무사, 2025.05.20 원고 / hana1qm.com
세금 줄이려다 더 낼 수 있는 구조가 있습니다
💡 공식 자료의 계약 형태별 비교표와 실제 과세 구조를 같이 놓고 보니, “보증금을 낮추고 월세를 높이면 세금이 줄겠지”라는 생각이 그대로 맞지 않는 상황이 보였습니다.
“전세보증금이 12억을 넘으면 세금이 나오니까, 보증금을 12억 딱 맞추면 되겠다”는 판단은 맞습니다. 하지만 보증금을 낮추는 대신 월세를 높이면 다른 함정이 생깁니다. 하나은행 세무사 분석 자료에 나온 비교 수치를 직접 계산해봤습니다. (출처: hana1qm.com)
| 계약 형태 | 연간 임대소득 | 분리과세 가능? |
|---|---|---|
| 전세보증금 15억 | 약 2,232만 원 | 불가(종합과세) |
| 보증금 2억 + 월세 500만 | 6,000만 원 | 불가(종합과세) |
| 보증금 12억 + 월세 100만 | 1,200만 원 | ✅ 가능(14% 분리과세) |
보증금을 딱 12억에 맞추고 소액 월세를 받는 구조로 설계하면, 연 수입금액이 2,000만 원 이하로 유지되어 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다. 월세 많이 받는 게 총수입은 많지만, 세후 실질 수익이 오히려 작을 수 있습니다. 계약 갱신 전에 구조를 먼저 설계하는 게 중요합니다.
다만 여기서 간과하기 쉬운 포인트 하나가 있습니다. 보증금 12억 기준선은 ‘보증금 합계액’ 기준입니다. 두 채 모두 전세를 놓고 있다면 각 채의 보증금을 합산해서 12억을 넘는지 확인해야 합니다.
직장인이라도 건강보험료가 더 나올 수 있습니다
2026년부터 고가 2주택자에 간주임대료 과세가 적용되면서, 직장가입자에게도 건강보험료가 추가로 부과되는 경우가 생겼습니다. 이 부분을 모르는 분이 많습니다.
직장가입자는 월급에서 건강보험료를 납부하지만, 보수 외 소득이 연 2,000만 원을 초과하면 그 초과분에 대해 소득월액 보험료를 추가로 냅니다. 간주임대료로 발생한 임대소득이 2,000만 원을 넘으면 그 초과분의 7.09%(2026년 기준 7.19%)를 본인이 전액 부담합니다. 회사가 절반 부담하는 일반 건보료와 달리, 소득월액 보험료는 100% 본인 부담입니다. (출처: 보건복지부 건강보험료율 결정 보도자료, mohw.go.kr)
💡 전세보증금 15억에서 간주임대료 2,232만 원이 발생하면, 2,000만 원을 초과한 232만 원에 7.19%를 곱한 약 16만 원이 소득월액 보험료로 추가됩니다. 금액 자체는 크지 않지만, 피부양자 자격이 걸린 경우에는 완전히 다른 문제가 됩니다.
더 크게 주의할 상황이 있습니다. 건강보험 피부양자로 등록된 경우입니다. 피부양자 유지 조건 중 하나가 “사업소득(임대소득 포함)이 1원이라도 발생하면 피부양자 자격 박탈”입니다. 2025년까지는 고가 2주택자도 전세를 놓으면 사업소득이 0원이었는데, 2026년부터는 간주임대료가 발생하는 순간 사업소득이 생긴 것으로 봐서 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자로 전환됩니다.
지역가입자 건보료는 소득뿐 아니라 재산까지 반영해 산정됩니다. 고가 2주택을 보유한 경우 재산 점수가 높아 월 건강보험료가 수십만 원 단위로 급증할 수 있습니다. 간주임대료 세금 자체보다 건강보험료 전환이 더 큰 부담이 될 수 있는 이유입니다.
분리과세 vs 종합과세, 내 경우엔 어느 쪽이 유리할까
연간 임대수입이 2,000만 원을 넘으면 종합과세(6~45%), 2,000만 원 이하이면 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 간주임대료로 발생한 임대소득이 2,000만 원을 조금 초과하는 경우, 단순히 “2,000만 넘었으니 종합과세”로 끝나는 게 아닙니다.
종합과세를 선택하면 다른 소득(근로·사업·연금·금융 등)과 합산해 과세합니다. 이미 다른 소득이 높은 경우 실효세율이 확 올라갈 수 있습니다. 반면 임대소득이 유일한 소득이거나 소득이 낮은 경우에는 종합과세가 유리할 수도 있습니다.
필요경비율도 따져봐야 합니다. 미등록 임대사업자는 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원이 적용됩니다. 등록 임대사업자는 60%, 400만 원이 적용됩니다. 하지만 고가 아파트 2주택자는 2020년 이후 임대사업자 등록이 막혀 대부분 미등록 상태입니다. 따라서 필요경비율은 50%가 기준입니다.
| 구분 | 등록 임대사업자 | 미등록 (일반 2주택자) |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 60% | 50% |
| 기본공제 | 400만 원 | 200만 원 |
| 분리과세 세율 | 14% | 14% |
고가 2주택자 대부분은 아파트 등록임대가 막힌 상태이므로 미등록 기준이 적용됩니다. 신고 전에 미등록 기준으로 세금을 먼저 계산해보고, 이 금액이 종합과세로 계산한 금액보다 크면 종합과세를 선택하는 전략도 있습니다. 홈택스에서 두 방식을 비교해볼 수 있습니다.
Q&A
Q1. 두 채 중 한 채만 기준시가 12억이 넘으면 어떻게 되나요?
Q2. 2026년에 새로 전세 계약을 맺는 경우도 해당되나요?
Q3. 본인이 거주 중인 집도 2주택 계산에 포함되나요?
Q4. 종합소득세 신고는 언제까지인가요?
Q5. 보증금이 12억을 넘는지 판단하는 기준 시점은 언제인가요?
마치며
“전세라서 세금 없다”는 공식이 2026년부터는 고가 2주택자에게는 통하지 않습니다. 직접 확인한 결과, 이 변화가 놀라운 이유는 세금 자체보다 건강보험료 구조 때문입니다. 간주임대료가 1원이라도 발생하면 피부양자 자격이 박탈되고, 고가주택 2채 보유 시 재산 기반 건강보험료가 수십만 원씩 올라갈 수 있습니다.
전세 계약 갱신이 다가오는 분이라면, 지금 시점에 보증금 구조를 검토해볼 실질적 이유가 있습니다. 단순히 보증금 기준선을 피하는 것보다, 임대소득과 건강보험료를 합친 실질 세부담을 계산한 뒤 계약 조건을 설계하는 순서가 맞습니다. 세무사 상담이 필요한 경우라면 국세청 세무사 상담 채널을 이용할 수 있습니다.
2026년 소득에 대한 종합소득세 신고는 2027년 5월입니다. 지금 계약 형태를 정비할 시간이 아직 있습니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·세법·기준시가·보험료율이 변경될 수 있습니다. 본문의 수치와 계산 사례는 2026년 3월 26일 기준 공개된 공식 자료를 근거로 작성되었으며, 개인의 구체적 세금 판단은 반드시 세무사 등 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다. 본 내용은 정보 제공 목적이며 법적 조언을 대체하지 않습니다.
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