다주택자 양도세 중과 유예 종료
D-56: 5월 9일 전 반드시 해야 할 7가지
2026년 5월 9일, 3년간 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과 제도가 예정대로 부활합니다.
이 날 이후 계약 없이 조정대상지역 내 주택을 팔면 최대 세율 75%(지방세 포함 82.5%)가 적용됩니다.
3주택+ 최대 75%
장특공제 전면 배제
계약 데드라인 5.9
중과 유예 종료, 지금 당장 무슨 일이 벌어지나?
3년간 잠자던 폭탄이 깨어납니다
2023년부터 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 2026년 5월 9일로 확정됐습니다. 이재명 정부는 “정책 예측 가능성과 신뢰성 확보”를 명분으로 연장 없이 종료를 선언했습니다. 지금까지는 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자도 기본세율(6~45%)만 내면 됐지만, 5월 10일부터는 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p의 중과세율이 즉시 부활합니다.
단순히 세율이 오르는 게 아닙니다. 장기보유특별공제(장특공제)도 전면 배제됩니다. 15년 이상 보유해 받을 수 있던 최대 30% 공제가 하루아침에 사라지는 것입니다. 서울 아파트 한 채 차익이 5억 원이라면, 유예 기간과 중과 시행 후의 세금 차이는 1억~2억 원에 달할 수 있습니다.
📌 핵심 일정: 2026년 5월 9일(토)까지 매매계약 + 계약금 지급 사실이 서류로 확인되어야 중과 배제 혜택 적용. 잔금은 이후에 치러도 됩니다.
부활하는 세율표: 내 세금이 얼마나 늘어나나?
최고 82.5%라는 숫자의 실체
5월 9일 이후 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자가 해당 지역 주택을 팔 경우 적용되는 세율입니다. 기본세율(6~45%)에 중과분을 더하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 기본세율 | 중과 가산 | 최대 세율 | 지방세 포함 |
|---|---|---|---|---|
| 유예 기간 (현재) | 6~45% | 없음 | 45% | 49.5% |
| 2주택 (5.10~) | 6~45% | +20%p | 65% | 71.5% |
| 3주택 이상 (5.10~) | 6~45% | +30%p | 75% | 82.5% |
여기에 장기보유특별공제까지 배제되면 실효 세율은 더 올라갑니다. 예를 들어 15년 보유 아파트의 경우, 유예 기간엔 최대 30% 장특공제를 받아 과세표준 자체가 줄었지만, 중과 재개 후엔 이 공제가 사라지므로 과세표준도 그대로 높아집니다.
💡 실전 계산 예시: 서울 2주택자가 양도차익 4억 원인 아파트를 중과 후 매도 시 → 과세표준 4억 원 × 65%(최대) = 이론상 세액 2억 6천만 원. 유예 기간 동일 매도 시 대비 약 8천만 원 이상 세금 증가.
결정적 변화: ‘잔금 기준’에서 ‘계약 기준’으로
정부가 열어준 마지막 탈출구
원래 세법상 양도세는 ‘잔금을 수령한 날’ 또는 ‘소유권이전등기일’ 중 빠른 날을 양도일로 봅니다. 즉 원칙대로라면 5월 9일 전에 잔금까지 모두 마쳐야 중과 배제 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 정부는 소득세법 시행령 개정을 통해 중요한 예외를 허용했습니다.
2026년 5월 9일까지 매매계약서를 작성하고 계약금을 수수한 사실이 서류로 확인되면, 잔금과 등기이전은 그 이후에 해도 중과 배제가 적용됩니다. 다만 잔금 납부 기한은 주택이 위치한 조정대상지역 지정 시기에 따라 다릅니다.
| 지역 구분 | 해당 지역 예시 | 잔금·등기 기한 |
|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 | 강남·서초·송파·용산구 | 계약일로부터 4개월 내 |
| 신규 조정대상지역 | 성동·마포·영등포·성남 분당 등 (2025.10.16 지정) | 계약일로부터 6개월 내 |
주의할 것은 가계약이나 구두 합의, 토지거래허가 사전 약정은 인정되지 않는다는 점입니다. 반드시 공식 매매계약서 작성 + 계약금 실물 지급이 확인되어야 합니다. 계약금 수수 내역은 통장 이체 기록이나 영수증으로 남겨 두는 것이 필수입니다.
지금 당장 해야 할 7가지 매도 전략
세금 차이가 수천만 원 — 순서가 전략이다
비조정대상지역에 있는 주택은 주택수가 몇 채든 양도세 중과가 적용되지 않습니다. 지방 소재 주택이나 경기도 외곽 주택부터 먼저 처분해 전체 주택수를 줄이는 전략이 유효합니다.
2년 미만 보유 주택은 조정대상 여부와 무관하게 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단기 양도세가 부과됩니다. 중과 세율보다 오히려 더 높을 수 있으니 반드시 2년 기준을 확인해야 합니다.
지자체·세무서 동시 등록, 의무임대기간 준수(5년+), 임대료 증액 5% 제한, 취득 당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 기준) 등 요건을 모두 충족한 장기 등록임대주택은 중과 대상에서 제외됩니다. 요건 충족 여부를 세무사와 즉시 점검하세요.
수도권 밖에 위치한 기준시가 3억 원 이하 주택은 중과 대상에서 제외됩니다. 이런 저가 주택을 먼저 처분하면 전체 주택수를 줄여 남은 주택의 중과 적용을 회피할 수 있는 효과가 있습니다.
정부 보완책 덕분에 5월 9일까지 계약서 작성과 계약금 수수가 이루어지면 잔금을 이후에 치러도 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 계약금 지급 사실은 반드시 이체 내역이나 영수증으로 증빙 서류를 확보해야 합니다.
팔기엔 아깝고 중과 세금은 부담될 때, 자녀에게 증여하는 방법도 있습니다. 토지거래허가구역에서는 증여의 경우 즉시 전입 의무가 없어 임대를 유지할 수 있다는 장점도 있습니다. 다만 증여세와 향후 취득세, 보유세까지 종합 비교가 필요합니다.
중과 대상 주택을 모두 정리하고 마지막 1주택만 남기면, 2년 이상 보유 시(조정대상지역은 거주도 2년) 최종적으로 양도세 비과세 적용이 가능합니다. 단, 최종 1주택이 된 날로부터 추가 2년을 더 보유해야 했던 규정은 취득 당시 비조정이었다면 2년 보유만으로도 충족됩니다.
토지거래허가구역: 전세 낀 집 팔 수 있는 조건
무주택자만 살 수 있지만, 실거주 의무를 미룰 수 있다
서울 강남·서초·송파·용산 등 기존 토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 원칙적으로 허가일로부터 4개월 내에 즉시 입주해야 합니다. 전세가 낀 집을 사면 세입자를 즉시 내보내야 했기 때문에 사실상 거래가 막혀 있었습니다.
이번 정부 보완책은 이 부분에서 숨통을 텄습니다. 매도인이 조정대상지역 다주택자이고, 매수인이 무주택자인 경우에 한해 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 유예받을 수 있게 됐습니다. 단, 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주를 완료해야 합니다.
⚠️ 주의사항: 매도인이 1주택자이거나 매수인이 유주택자인 경우 이 예외 규정이 적용되지 않습니다. 허가 신청일 기준으로 무주택 여부를 판단하므로, 다른 주택을 허가 신청 전에 처분해야 할 수 있습니다.
중과 배제 주택 유형 — 이것부터 먼저 팔아라
주택수를 줄여야 남은 집도 살아남는다
모든 주택에 중과가 적용되는 것은 아닙니다. 양도세 중과는 ‘양도 당시’ 기준으로 세대 전체가 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 매도하는 경우에만 적용됩니다. 따라서 아래 주택 유형에 해당하면 중과 없이 처분할 수 있으며, 이를 먼저 정리해 전체 주택수를 줄이는 것이 핵심 전략입니다.
| 주택 유형 | 중과 여부 | 주요 조건 |
|---|---|---|
| 비조정대상지역 주택 | ❌ 중과 없음 | 양도 당시 비조정지역 소재 |
| 장기 등록임대주택 | ❌ 중과 배제 | 지자체·세무서 등록 + 5년 의무임대 + 임대료 5% 제한 + 취득 기준시가 6억 이하 |
| 수도권 외 저가주택 | ❌ 중과 없음 | 수도권 밖 + 기준시가 3억 원 이하 |
| 일시적 2주택 | 조건부 배제 | 이사 목적, 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 처분 |
개인적으로 이 중 가장 중요하게 봐야 할 항목은 등록임대주택 요건 재확인입니다. 자진말소를 했다면 말소일로부터 1년 이내에만 중과 배제가 유지됩니다. 그 기간이 이미 지났다면 중과 대상으로 전환됐을 수 있습니다. 지금 당장 세무사에게 확인 전화를 해야 합니다.
Q&A: 독자들이 가장 많이 묻는 5가지
Q1. 가계약만 해도 중과 배제 혜택을 받을 수 있나요?
아니요. 가계약이나 구두 합의, 사전 약정은 인정되지 않습니다. 반드시 공식 매매계약서를 작성하고 계약금을 실제로 수수한 사실이 이체 내역 등 서류로 확인되어야 합니다. 5월 9일 토요일이 마감이므로, 5월 9일까지 계약서 작성 및 계약금 이체를 완료해야 합니다.
Q2. 지방에 있는 집은 중과 걱정 안 해도 되나요?
기본적으로 비조정대상지역 주택은 주택수가 몇 채든 양도세 중과 대상이 아닙니다. 하지만 단기 보유(2년 미만) 시에는 일반 단기 양도세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 여전히 적용되니, 최소 2년 이상 보유한 것만 팔도록 주의해야 합니다.
Q3. 중과 재개 후 1주택자가 되면 바로 비과세가 적용되나요?
마지막 1주택이 된 날로부터 2년을 추가로 보유해야 비과세가 가능했으나, 취득 당시 해당 주택이 비조정대상지역에 있었다면 2년 보유 요건만으로도 비과세 적용이 가능합니다. 단, 취득 시점에 이미 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 함께 충족해야 합니다.
Q4. 법인 명의로 보유한 주택도 중과가 부활하나요?
이번 다주택자 양도세 중과 재개는 개인에게 적용되는 제도입니다. 법인의 주택 양도는 별도의 세율 체계(법인세 + 추가 과세)가 적용됩니다. 법인 소유 주택의 경우 별도로 세무 전문가와 상담이 필요합니다.
Q5. 5월 9일이 지나면 절세 방법은 완전히 없나요?
방법이 전혀 없는 건 아닙니다. 중과 배제 유형(비조정지역, 저가주택, 등록임대주택) 활용, 자녀 증여 후 매도 전략, 마지막 1주택 비과세 설계 등은 중과 재개 후에도 여전히 유효합니다. 다만 유예 기간과 비교해 선택지가 좁아지고 세금 부담이 크게 늘어나므로, 가능하다면 5월 9일 전 계약을 마무리하는 것이 최선입니다.
마치며: 세금은 미루는 사람이 가장 많이 낸다
이번 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세율 인상이 아닙니다. 장특공제 배제까지 겹쳐, 실질적인 세금 증가 폭이 일반인이 예상하는 것보다 훨씬 큽니다. 15년 보유 아파트 하나를 잘못된 타이밍에 팔면 수천만 원이 세금으로 더 나갈 수 있습니다.
정부가 “5월 9일 계약분까지” 혜택을 주는 마지막 탈출구를 열어줬습니다. 이 창은 D-56 뒤엔 닫힙니다. 지금 당장 본인 보유 주택 중 어떤 것이 중과 대상이고, 어떤 것이 중과 배제인지 파악하고, 세무사와 함께 매도 순서와 타이밍을 설계해야 할 때입니다.
마지막 체크리스트: ① 보유 주택 중 조정대상지역 위치 여부 확인 → ② 각 주택의 보유기간(2년 이상 여부) 확인 → ③ 등록임대주택 요건 충족 여부 확인 → ④ 세무사 상담으로 매도 순서 설계 → ⑤ 5월 9일 전 계약+계약금 수수 완료.
※ 본 콘텐츠는 공개된 정부 자료 및 언론 보도를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 글로, 법적 효력을 갖는 세무·법률 조언이 아닙니다. 개인별 상황에 따라 세금이 달라질 수 있으므로, 실제 매도 결정 전 반드시 공인된 세무사 또는 국세청 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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