상가 권리금 세금, “간단하다” 믿으면
두 번 내는 이유
권리금을 주고받은 두 사람, 세금 의무는 완전히 다릅니다. 하지만 대부분의 창업자는 한쪽 이야기만 듣고 계약합니다. 그 결과는 가산세 폭탄입니다.
권리금, 과세 대상인 줄 몰랐다면?
상가 권리금은 관행상 주고받는 돈처럼 여겨지지만, 세법은 다르게 봅니다. 상가 권리금 세금은 소득세법 제21조 제1항 제7호에서 명확히 규정되어 있습니다. 영업권·상표권·산업상 노하우 등을 양도하고 받은 대가는 기타소득으로 과세됩니다. (출처: 소득세법 제21조 제1항 제7호, 국가법령정보센터)
더 중요한 사실이 있습니다. 권리금은 받는 사람(양도자)만 세금을 내는 것이 아닙니다. 주는 사람(양수자)도 원천징수 의무가 생기고, 세금계산서 수취 의무와 지급명세서 제출 의무까지 생깁니다. 즉, 한 번의 권리금 거래에서 두 사람이 각각 다른 세금 의무를 집니다.
💡 이 글에서만 확인할 수 있는 포인트:
대부분의 안내글은 양도자 관점에서 “기타소득 신고”만 설명합니다. 그러나 양수자(창업자)의 원천징수 불이행은 가산세뿐 아니라 감가상각 비용 처리 자체를 막아버립니다. 권리금을 지급하고도 세금 혜택을 못 받는 상황이 실제로 발생합니다.
권리금의 종류는 크게 세 가지입니다. 영업 권리금(고객·노하우), 시설 권리금(인테리어·설비), 바닥 권리금(입지·위치 프리미엄)으로 나뉘며, 이 모든 유형이 세법상 동일한 기타소득 과세 구조를 따릅니다.
양도자(받는 사람)에게 생기는 세금 3가지
① 부가가치세 — 공급가액의 10%
권리금을 받는 개인사업자나 법인은 공급가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다. 예를 들어 권리금 1억 원 계약이라면, 양도자는 양수자에게 1억 원 외에 부가세 1,000만 원을 추가로 받아서 납부해야 합니다. 이때 세금계산서 발행도 의무입니다. (출처: 부가가치세법 제9조, 국세청)
② 기타소득세 — 실수령액이 줄어드는 구조
권리금을 받는 개인사업자는 기타소득으로 분류되어 원천징수를 당한 뒤 나머지를 수령합니다. 필요경비는 법정 60%가 인정됩니다. 따라서 과세대상 기타소득금액은 권리금의 40%입니다. 여기에 기타소득 원천징수세율 22%(소득세 20% + 지방소득세 2%)를 적용하면 최종 원천징수액은 권리금 × 40% × 22% = 권리금의 8.8%입니다. (출처: 소득세법 시행령 제87조, 소득세법 제129조, 국가법령정보센터)
📊 권리금 1억 원 수령 시 실수령액 계산 (포괄양수도 제외, 개인 양도자 기준)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 계약 권리금 | 100,000,000원 |
| 원천징수 세액 (8.8%) | △ 8,800,000원 |
| 실수령액 | 91,200,000원 |
| 내년 종합소득세 합산 금액 | 40,000,000원 (권리금 × 40%) |
* 원천징수된 8,800,000원은 내년 5월 종합소득세 신고 시 기납부세액으로 공제됩니다. (출처: 택슬리 세무사 최희원, taxly.kr)
이 수치가 의미하는 것은 분명합니다. 권리금 1억 원 계약서에 서명하는 순간, 양도자가 실제 손에 쥐는 돈은 9,120만 원이라는 점을 사전에 인지하지 못하면 자금 계획이 틀어집니다.
③ 법인 양도자라면? — 원천징수 의무가 없습니다
여기서 대부분의 글이 다루지 않는 중요한 구분이 있습니다. 권리금을 받는 쪽이 법인인 경우에는 양수자에게 원천징수 의무가 발생하지 않습니다. 법인은 수령한 권리금을 영업 외 수익으로 처리하여 법인세(9% 또는 19%)를 직접 납부하기 때문입니다. 반드시 계약 전에 상대방이 개인사업자인지 법인인지 확인해야 원천징수 구조를 정확히 적용할 수 있습니다.
양수자(주는 사람)의 의무 — 다음 달 10일까지
권리금을 지급하는 양수자(새 임차인)에게는 세 가지 의무가 발생합니다. 이 의무를 모르면 창업 첫 달부터 가산세 납부자가 됩니다.
첫 번째 의무: 원천징수 및 신고·납부
권리금을 지급할 때 8.8%를 제외한 91.2%만 양도자에게 지급하고, 8.8%는 지급한 날의 다음 달 10일까지 관할 세무서에 원천징수 신고 및 납부해야 합니다. 1억 원 권리금이라면 880만 원을 세무서에 납부하는 것입니다. (출처: 소득세법 제127조 및 제128조, 국가법령정보센터)
두 번째 의무: 기타소득 지급명세서 제출
권리금을 지급한 다음 해 2월 말일까지 기타소득 지급명세서를 관할 세무서에 제출해야 합니다. 이는 원천징수 신고와 별개로 이루어지는 서류 제출 의무입니다. 빠뜨리면 지급명세서 미제출 가산세가 별도로 부과됩니다.
세 번째 의무: 영업권 감가상각 (5년, 정액법)
양수자가 지급한 권리금은 세법상 무형자산(영업권)으로 인식하여 비용 처리가 가능합니다. 단, 기준내용연수는 5년, 정액법으로 분할 상각해야 합니다. (출처: 법인세법 시행규칙 별표 3, 국가법령정보센터) 이것이 의미하는 바는 다음과 같습니다. 1억 원을 지급했다면 연간 2,000만 원씩 5년에 걸쳐 비용 처리가 가능합니다. 5년간 총 세금 혜택을 역산하면 실질 부담이 상당히 줄어드는 구조입니다.
💡 이 분석은 기존 창업 안내글에서 빠진 부분입니다:
원천징수를 이행하지 않으면 가산세 부과에 그치지 않습니다. 원천징수 의무를 이행하지 않은 영업권은 세금계산서 없이 감가상각을 진행할 경우 증빙불비 가산세 2%가 추가로 부과되고, 더 나아가 영업권 상각 자체가 부인될 수 있습니다. 권리금 1억을 냈는데 비용 처리도 못 하는 최악의 상황이 발생합니다.
포괄양수도, “부가세 없다”는 말의 함정
권리금 협상 과정에서 자주 나오는 말이 있습니다. “포괄양수도로 하면 부가세 없어요.” 맞는 말이지만, 조건이 있습니다. 그 조건을 충족하지 못하면 부가세와 가산세를 동시에 납부해야 합니다.
포괄양수도(사업 포괄적 양도·양수)란 사업장의 모든 자산과 부채, 고용 관계, 계약 관계를 통째로 이전하는 방식입니다. 이 경우 부가가치세법 제10조 제8항에 따라 사업의 동일성이 유지되는 한 부가세 과세 대상에서 제외됩니다. (출처: 부가가치세법 제10조 제8항, 국가법령정보센터)
⚠️ 포괄양수도가 인정되지 않는 주요 상황
① 동종 업종이 아닌 업태로 변경하여 사업자등록을 신규 개설하는 경우
② 구두 합의만 있고 포괄양수도 계약서가 별도로 없는 경우
③ 일부 자산만 선별하여 이전하고 나머지는 별도로 처리한 경우
④ 양도인이 즉시 폐업하지 않고 사업자 등록을 유지한 경우
이 조건을 충족하지 못하면 세무서는 포괄양수도로 인정하지 않습니다. 그 결과 양도자는 세금계산서를 미발행한 것으로 처리되어 부가세 과소신고 가산세 + 세금계산서 미발행 가산세를 동시에 부담합니다. 양수자도 세금계산서 없이 감가상각을 시도하면 증빙불비 가산세 2%가 부과됩니다.
즉, 포괄양수도 방식이 세금을 아끼는 구조이기는 하지만, 계약서 없이 “그냥 포괄로 하자”고 구두 합의한 경우 세무조사에서 부인될 수 있다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 세무사와 함께 계약서를 작성하는 이유가 여기에 있습니다.
신고 안 하면 어떻게 되나요?
권리금 거래에서 세금 신고를 이행하지 않았을 때 발생하는 불이익은 양도자와 양수자에게 각각 다르게 부과됩니다.
| 구분 | 불이익 종류 | 가산세 기준 |
|---|---|---|
| 양도자 | 세금계산서 미발행 | 공급가액의 2% |
| 부가세 과소신고·납부 | 과소납부세액 × 일수 × 0.022% | |
| 양수자 | 원천징수 불이행 | 미징수 세액의 10% + 납부지연가산세 |
| 감가상각 시 증빙불비 | 증빙 미수취 금액의 2% | |
| 지급명세서 미제출 | 지급금액의 1%(기한 내) / 2%(기한 후) |
(출처: 국세기본법 제47조의3, 소득세법 제81조의9, 국가법령정보센터)
권리금 1억 원 거래에서 양수자가 원천징수 의무만 이행하지 않았다고 가정해 보겠습니다. 미징수세액 880만 원의 10%인 88만 원이 불이행 가산세로 부과되고, 여기에 납부지연 일수에 따른 이자성 가산세가 추가됩니다. 영업 시작 첫 달부터 예상치 못한 세금 고지서를 받게 되는 구조입니다.
2026년 상가임대차법 개정이 권리금에 미치는 영향
2025년 11월 11일 공포된 상가건물 임대차보호법 개정안이 2026년 5월 12일부터 시행됩니다. 이번 개정의 핵심은 임대인의 관리비 내역 제공 의무 신설입니다. (출처: 김·장 법률사무소 인사이트, 법률 개정 공포문 2025.11.11)
이것이 권리금과 연결되는 이유는 다음과 같습니다. 기존에는 임대인이 차임(임대료) 대신 관리비를 올리는 방식으로 5% 증액 상한을 우회할 수 있었습니다. 실제로 하급심 법원은 “관리비는 차임의 성격이 아닌 한 증액 상한이 적용되지 않는다”고 판시한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2023가단5483426 판결). 이런 구조에서는 임차인이 권리금을 회수하기도 전에 관리비 인상으로 실질 수익이 줄어드는 상황이 반복되었습니다.
💡 권리금 세금과 임대차 개정의 교차 분석:
2026년 5월 12일 이후 신규·갱신 계약에서 임차인은 임대인에게 관리비 내역 제공을 공식 요청할 수 있게 됩니다. 이는 권리금 협상에서도 중요한 변수입니다. 임대인이 관리비를 임의 인상해온 내역을 사전에 파악하고 권리금 산정에 반영하면, 실제 회수 가능한 권리금 규모를 더 정확하게 추산할 수 있습니다. 권리금은 남은 임대차 기간 동안의 수익 가치를 반영하는 금액이므로, 관리비 변동 리스크를 제거할수록 적정 권리금이 달라집니다.
다만 이번 개정법에는 관리비 내역 제공 의무 위반 시의 제재 규정이 명확하지 않다는 한계가 있습니다. 또한 환산보증금 초과 임대차에는 이번 의무가 강제 적용되지 않습니다. 5월 12일 시행을 앞두고 계약을 체결하거나 갱신하는 경우라면 반드시 이 적용 범위를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 5가지
마치며 — 권리금 세금, 이것만 기억하세요
상가 권리금은 창업 초기 가장 큰 목돈이 오고 가는 거래입니다. 그런데 그 세금 구조는 생각보다 훨씬 복잡합니다. 양도자는 부가가치세, 기타소득세를 내야 하고, 양수자는 원천징수·지급명세서 제출·감가상각 처리를 모두 이행해야 합니다. 어느 하나라도 빠지면 가산세가 뒤따릅니다.
특히 주목할 점은, 포괄양수도는 서류 없는 구두 합의로는 인정받지 못한다는 것, 그리고 법인 양도자와 거래하는 경우에는 원천징수 구조가 완전히 달라진다는 것입니다. 계약 유형과 상대방의 사업자 형태에 따라 세금 의무가 달라진다는 점을 계약서에 서명하기 전에 반드시 점검해야 합니다.
2026년 5월 시행되는 상가임대차법 개정으로 임차인의 정보 접근권이 강화됩니다. 이 변화를 권리금 산정과 연결 지어 활용한다면, 단순히 세금을 내는 것을 넘어 더 합리적인 창업 비용 구조를 만들 수 있습니다.
본 포스팅 참고 자료
- 소득세법 제21조 (기타소득) —
국가법령정보센터 케이스노트 - 소득세법 시행령 제87조 (기타소득 필요경비 60%) —
국가법령정보센터 - 권리금 세금 원천징수 구조 —
TAXLY.KR (세무사 최희원) - 상가건물 임대차보호법 개정 (2026.05.12 시행) —
김·장 법률사무소 인사이트 - 상가건물 임대차보호법 원문 (2026.01.02 기준) —
국가법령정보센터
※ 본 포스팅은 2026년 3월 17일 기준으로 작성되었으며, 이후 법령 개정 또는 국세청 유권해석 변경으로 내용이 달라질 수 있습니다. 권리금 세금 신고 및 포괄양수도 적용 여부는 개별 사안에 따라 다를 수 있으므로, 실제 계약 및 세금 신고 전에 반드시 공인 세무사 또는 세무 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다. 본 포스팅은 세무·법률 조언을 대체하지 않습니다.
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