지방세특례제한법 개정안 2026.03.17 발의
전세사기 취득세 감면,
신청 10명 중 4명 못 받습니다
전세사기 피해자 지방세 감면 혜택이 2026년 말 종료될 예정이었습니다. 최근 국회에서 2028년까지 연장하는 개정안이 발의됐습니다. 그런데 막상 따져보면, 감면을 받으려면 먼저 “전세사기 피해자”로 공식 인정받아야 하고 — 신청자 10명 중 4명 이상이 그 첫 관문에서 탈락합니다. 연장 소식에 안도하기 전에, 이 구조부터 봐야 합니다.
(2025.04 국토부)
(2025.11 기준)
(개정안 발의)
감면 기한이 올해 말 종료된다는데, 지금 어떤 상황인가요?
전세사기 피해자에게 적용되던 지방세 감면 특례는 현행법 기준 2026년 12월 31일이 일몰(자동 종료) 시한입니다. 이 기한이 지나면 피해자가 피해 주택을 낙찰받아 취득하더라도 취득세·재산세·등록면허세 감면을 받지 못하게 됩니다.
2026년 3월 17일, 더불어민주당 김주영 의원(경기 김포시갑)은 이 일몰 기한을 2028년 12월 31일까지 2년 더 연장하는 「지방세특례제한법 일부개정법률안」을 대표발의했습니다. 김 의원실에 따르면 공식 피해자로 인정된 건수가 이미 3만 건을 넘어섰고, 피해 구제 절차가 현재진행형인 만큼 세제 지원을 끊을 수 없다는 게 발의 이유입니다. (출처: 헤럴드경제, 2026.03.17)
이 특례는 단순한 세금 할인이 아닙니다. 보증금을 돌려받지 못한 피해자가 경·공매로 주택을 어쩔 수 없이 낙찰받을 때 발생하는 세금 부담을 줄여주는 최소한의 안전망입니다. 법안이 통과되지 않으면 올해 말 이후 취득하는 피해자는 감면 없이 일반 세율을 그대로 납부해야 합니다.
두 개의 연장 법안이 동시에 올라와 있습니다
여기서 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 연장 법안이 한 개가 아닙니다. 2026년 1월 27일에는 김기표 의원(민주당·부천시을)이 2029년 12월 31일까지 3년 연장하는 별도 법안을 먼저 대표발의했습니다. (출처: 인천일보, 2026.01.27) 3월 17일의 김주영 의원 법안과 합치면 같은 내용의 법안이 현재 두 개나 국회에 올라와 있는 상태입니다.
| 발의 의원 | 발의일 | 연장 기한 | 연장 기간 |
|---|---|---|---|
| 김기표 의원 | 2026.01.27 | 2029.12.31 | 3년 |
| 김주영 의원 | 2026.03.17 | 2028.12.31 | 2년 |
※ 어느 법안이 먼저 통과되느냐에 따라 감면 적용 기한이 달라집니다. 두 법안 모두 아직 상임위 심사 전(2026.03.19 기준)이므로, 통과 여부는 확인 필요입니다.
두 법안이 국회에 계류된 상황에서 주목할 것은 올해 말이 얼마 남지 않았다는 점입니다. 법안이 연내에 처리되지 않으면 일몰은 예정대로 진행됩니다. 피해 구제가 아직 진행 중인 경우라면 법안 심사 진행 상황을 꾸준히 확인하는 게 실질적으로 중요합니다.
감면받는 세금은 얼마인가요? 직접 계산해봤습니다
현행 지방세특례제한법 제36조의4에 따른 감면 내용은 아래와 같습니다. (출처: 국가법령정보센터, 2024.12.31 개정 기준)
| 세목 | 감면 내용 | 조건 |
|---|---|---|
| 취득세 | 200만원 이하: 전액 면제 200만원 초과: 200만원 공제 |
전세사기피해자로 공식 인정 후 피해 주택 취득 시 |
| 재산세 | 전용면적 60㎡ 이하: 50% 감면 전용면적 60㎡ 초과: 25% 감면 |
3년간 적용 |
| 등록면허세 | 전액 면제 | 임차권등기명령 집행에 따른 임차권등기 시 |
상황: 서울 관악구 전용 49㎡ 빌라 경매 낙찰가 8,000만원
▪ 일반 취득세 = 8,000만원 × 1.1%(85㎡ 이하 일반 세율 기준) = 88만원
▪ 전세사기 특례 적용 시 취득세 = 0원 (88만원 ≤ 200만원이므로 전액 면제)
▪ 절감액 = 88만원
▪ 연간 재산세 (공시가격 5,000만원 기준, 단순 추정): 약 7만원
▪ 3년간 재산세 감면(50%) = 약 10.5만원
▪ 등록면허세 절감 = 임차권등기 건당 약 5천~2만원 수준
※ 위 재산세 수치는 공시가격·세율을 단순 적용한 추정치이며, 실제 납부액은 지자체·과세표준에 따라 다릅니다. 확인 필요. 취득세율은 행정안전부 지방세특례제한법 제36조의4 기준.
낙찰가가 낮아 취득세 자체가 200만원 이하인 경우가 많기 때문에, 전세사기 피해 주택에서는 취득세 전액 면제가 대부분입니다. 재산세 감면이 3년간 이어지는 것도 실질적인 금액 절감입니다. 이 혜택의 전제는 단 하나 — 공식 피해자로 인정받는 것입니다.
10명 중 4명이 탈락하는 이유가 따로 있습니다
솔직히 말하면, 전세사기 피해자 지방세 감면 관련 글을 읽을 때 가장 많이 놓치는 부분이 있습니다. 지방세 감면을 받으려면 먼저 국토교통부 전세사기피해지원위원회로부터 공식 피해자로 인정받아야 한다는 사실입니다. 그런데 이 첫 관문을 통과하지 못하는 비율이 생각보다 훨씬 높습니다.
국토교통부가 2025년 4월 한 달간 심의한 전세사기 피해 신청 1,905건 중 874건(45.8%)만 가결됐습니다. 부결(탈락)된 비율은 43.6%(830건)였습니다. 나머지 10.6%는 신청 후 보증금을 돌려받아 대상에서 제외된 경우였습니다. (출처: 경향신문 보도, 국토교통부 자료 인용, 2025.05.02)
탈락 사유의 98.5%가 “이것” 때문이었습니다
이 통계가 핵심입니다. 특별법 시행 후 2025년 4월까지 요건 미충족으로 부결된 7,644건 중 98.5%(7,532건)가 “임대인의 보증금 반환 의도를 입증하지 못해서” 탈락했습니다. 반면 “전입신고·확정일자 미비” 때문에 탈락한 건수는 전체의 1.26%(96건)에 불과했습니다. (출처: 경향신문·국토부, 2025.05.02)
이 수치가 의미하는 바는 간단합니다. 기존 블로그 대부분은 “전입신고, 확정일자 챙겨야 한다”는 정보를 핵심으로 다루지만, 실제로 피해자 인정을 막는 장벽은 전혀 다른 데 있습니다. 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의도가 없었다는 것을 개인이 직접 입증해야 하는데, 계약 전 임대인의 재정 상황을 법적으로 확인할 방법 자체가 제한적입니다.
특별법 시행 초기에는 경찰 수사 개시만으로도 이 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우가 많았지만, 현재는 기준이 더 엄격해졌다는 게 피해자 단체들의 입장입니다. 실제로 지난해(2025년) 11월 이후 피해자 인정 비율이 50% 이하로 떨어진 시기가 반복됐습니다.
탈락 후에도 길이 있습니다 — 이의신청 절차
피해자 인정 신청에서 “부결” 통보를 받았다고 끝이 아닙니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청은 새로운 증거나 사실관계를 보완해서 제출하는 방식으로 진행되며, 처음 신청 때 놓쳤던 자료를 추가할 수 있습니다.
이의신청에서 중요한 건 “임대인의 사기 의도”를 뒷받침할 수 있는 추가 자료입니다. 임대인과의 계약 전후 문자 기록, 임대인이 다수의 주택을 무리하게 취득한 정황, 경찰 고소 접수 내역, 공인중개사와의 공모 의혹 자료 등이 여기에 해당합니다. 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상 청구나 형사 고소(형법 347조 사기죄) 진행도 이의신청 과정에서 보완 증거로 활용될 수 있습니다.
- 임대인과의 계약 전후 카카오톡·문자 캡처본
- 경찰 고소 접수증 또는 수사 개시 통보서
- 임대인의 세금 체납 내역 (열람 가능한 경우)
- 해당 임대인의 다주택 취득 이력 (등기부등본)
- 공인중개사의 허위 설명 관련 진술서 또는 녹취
이의신청이 통과되면 그때부터 취득세 감면, 재산세 감면, 경·공매 특례 등 특별법상 모든 지원을 받을 수 있습니다. 이 절차가 사실상 지방세 감면의 마지막 기회이기 때문에, 1차 부결 통보를 받았다면 이의신청 가능 여부를 먼저 확인하는 게 중요합니다.
피해자 인정을 위한 신청 흐름, 순서대로 봤습니다
전세사기피해자 공식 인정을 받기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. (출처: 전세사기피해자 지원관리시스템, jeonse.kgeop.go.kr)
신청 경로는 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 온라인으로 할 수 있습니다. 신청 후 국토부 심의위원회가 요건 충족 여부를 심의하며, 인정 결정이 나오면 해당 지자체 세무 부서를 통해 취득세·재산세 감면을 신청할 수 있습니다. 피해자 인정은 지원 혜택의 시작점이자 가장 중요한 관문입니다.
2025년 11월 기준 피해자로 인정된 건수는 3만 5,246명입니다. 1년 전보다 1만 578명 늘었습니다. 이 중 75.82%(2만 6,721명)가 20~30대 청년층입니다. (출처: 인천일보·김기표 의원실, 2026.01.27) 다시 말해 피해자의 4명 중 3명은 사회 초년생입니다. 이들이 경·공매로 주택을 어쩔 수 없이 취득할 때 세금 감면 혜택을 받지 못하면 경제적 회복은 더 멀어집니다.
Q&A — 자주 걸리는 질문 5개
Q. 전세사기 피해자 지방세 감면은 2026년 이후에도 자동으로 연장되나요?
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자동 연장되지 않습니다. 현행법 기준 일몰은 2026년 12월 31일입니다. 현재 2028년 연장(김주영 의원안)과 2029년 연장(김기표 의원안)이 국회에 계류 중이지만, 2026년 3월 19일 현재 상임위 심사 전 단계입니다. 법안이 연내에 처리되지 않으면 혜택은 종료됩니다.
Q. 전입신고와 확정일자를 제때 챙겼는데도 탈락할 수 있나요?
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네, 탈락할 수 있습니다. 탈락 원인의 98.5%가 전입신고·확정일자 문제가 아닌 “임대인의 사기 의도 입증 실패”입니다. 전입신고·확정일자는 피해자 인정 4개 요건 중 하나(①번)일 뿐이고, 실제로는 ④번 요건(임대인의 의도)을 충족하기 어려워서 탈락하는 경우가 압도적으로 많습니다. (출처: 국토교통부, 2025.05.02)
Q. 취득세 200만원 감면이면 실제로 얼마나 절감되나요?
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피해 주택이 빌라·다세대주택인 경우 낙찰가가 상대적으로 낮아 취득세 산출액이 200만원 이하인 경우가 많습니다. 이 경우 취득세 전액이 면제됩니다. 낙찰가가 높아 취득세가 200만원을 초과하더라도 200만원을 공제받습니다. 재산세는 전용면적 60㎡ 이하라면 3년간 50% 감면이 추가로 적용됩니다. (출처: 지방세특례제한법 제36조의4)
Q. 이의신청은 어디에, 어떻게 하나요?
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국토교통부 전세사기피해지원위원회에 이의신청을 제출합니다. 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)을 통해 온라인 신청이 가능하며, 새로운 증거 자료를 첨부해 기존 부결 결정에 이의를 제기하는 방식입니다. 이의신청 가능 기간 및 절차 상세는 사이트 내 공고 또는 국토부 전세사기피해지원콜센터(1533-8119)를 통해 확인하는 것이 정확합니다.
Q. LH가 피해 주택을 매입하면 나는 세금 감면을 못 받는 건가요?
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LH(한국토지주택공사)가 공공주택사업자로 피해 주택을 취득하는 경우에는 LH가 취득세 50% 경감을 받습니다. 피해자가 직접 낙찰받는 경우와 구분됩니다. LH 매입 후 임대로 거주하는 경우 피해자는 직접 취득세 감면 대상이 아니지만, LH의 세제 혜택이 결국 공공임대 운영 비용에 반영됩니다. 자세한 혜택 구분은 지방세특례제한법 제36조의4 원문에서 확인할 수 있습니다.
마치며 — 연장보다 더 중요한 것
지방세 감면 연장 소식은 피해자에게 분명히 반가운 뉴스입니다. 그런데 막상 따져보면, 지금 감면 혜택을 받지 못하는 피해자들은 “기한이 짧아서”가 아니라 “피해자로 인정받지 못해서” 혜택 밖에 있는 경우가 훨씬 많습니다.
연장 법안이 통과되더라도 피해자 인정 요건이 그대로라면 절반 가까이는 여전히 문턱을 넘지 못합니다. 피해자 단체들이 요건 완화를 지속적으로 요구하는 이유가 바로 이겁니다. 기한 연장 뉴스와 함께 인정 기준 개정 논의도 함께 주목해야 합니다.
현재 피해 신청 중이거나 부결 통보를 받은 경우라면 — 기한 연장보다 먼저 이의신청 여부를 검토하는 것이 더 직접적인 대응입니다. 법안 통과 소식을 기다리기 전에, 이미 할 수 있는 절차가 있는지부터 확인하는 편이 실질적으로 유리합니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
-
헤럴드경제, 「김주영 의원, 전세사기 피해자 지방세 감면 특례 2년 연장 추진」 (2026.03.17)
https://m.news.nate.com/view/20260317n21293 -
전세사기피해자 지원관리시스템 — 특별법 안내 (국토교통부 공식)
https://jeonse.kgeop.go.kr/infoYard/victimSpGuidance.do -
경향신문, 「전세사기 피해 신청 10명 중 4명 ‘탈락’…이유는?」 (2025.05.02, 국토교통부 자료 인용)
https://www.khan.co.kr/article/202505020600071 -
인천일보, 「전세사기 피해자 취득세 경감 3년 연장 개정안 발의」 (2026.01.27)
https://v.daum.net/v/20260127110502512 -
행정안전부, 「전세사기피해자에 대한 지방세 감면 실시」 (2023.05.25)
https://www.mois.go.kr/…nttId=100560
본 포스팅은 2026년 03월 19일 기준으로 작성되었으며, 이후 법안 심사 결과·시행일·세제 기준 변경으로 내용이 달라질 수 있습니다. 세금 감면 신청 전 국토교통부 공식 채널 또는 세무 전문가를 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
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