전세사기 우선매수권이란? — 법적 권리의 실체

전세사기 우선매수권은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법)에 따라
피해자로 공식 결정된 임차인에게 부여되는 법적 권리입니다. 살던 집이 경매·공매로 넘어갈 때,
제3자가 가장 높은 금액을 써냈더라도 피해자가 동일한 가격으로 먼저 낙찰받을 수 있도록 보장합니다.
즉, 경쟁 없이 최고낙찰가로 집을 가져올 수 있는 ‘우선권’입니다.

이 권리는 자동으로 주어지지 않습니다. 관할 시·도에 피해자 결정을 신청하고 위원회 심의를 통과해야 하며,
우선매수권은 단 1회만 행사할 수 있습니다. 신중한 판단이 필수인 이유입니다.
단순히 “집을 사느냐 마느냐”의 문제가 아니라, 우선매수권을 LH 등 공공기관에 양도하는
선택지도 있기 때문에, 행사 전 반드시 두 경로의 득실을 따져봐야 합니다.

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피해자 결정 신청 — 모든 지원의 열쇠

우선매수권을 포함한 모든 지원의 시작은 ‘전세사기피해자 결정문’ 입니다.
결정문 없이는 저리 대출도, LH 공공임대 연결도, 법률비용 지원도 받을 수 없습니다.
온라인 신청은 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr),
오프라인은 피해주택 소재지 관할 시·군·구청에서 가능합니다.

신청 마감은 2027년 5월 31일로 연장되었지만, 심사에 최대 60일이 걸리고
그 사이 경매가 진행될 수 있기 때문에 하루라도 빨리 접수해야 합니다.
특히 결정 신청과 동시에 경공매 유예 신청을 병행하는 것이 핵심 전략입니다.

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우선매수권 직접 행사: 유리한 경우와 불리한 경우

우선매수권을 직접 행사하면 경매 최고낙찰가로 해당 주택을 최우선적으로 취득할 수 있습니다.
이때 특별법이 제공하는 구입자금 저리 대출이 큰 버팀목이 됩니다.
디딤돌 대출은 금리 1.85~2.7%, 최장 30년, 최대 4억 원 한도로 낙찰가 100%까지 지원됩니다.
취득세도 최대 200만 원 한도로 면제되고, 전용 60㎡ 이하 주택은 3년간 재산세가 50% 감면됩니다.

✅ 직접 행사가 유리한 조건

자금 조달이 가능하거나 저리 대출로 부담을 낮출 수 있는 상황, 낙찰 예상가가 해당 지역 시세 대비 낮아 자산 가치가 있다고 판단되는 경우,
해당 주택에서 계속 거주할 계획이 확실하고 장기적으로 소유권을 갖고 싶은 경우에 직접 행사가 유리합니다.
낙찰가 자체가 시세보다 30% 이상 낮게 형성된다면, 오히려 피해 회복과 자산 취득을 동시에 달성하는 역전의 기회가 될 수 있습니다.

❌ 직접 행사가 불리한 조건

문제는 이미 전세 보증금을 날린 상황에서 추가 자금을 마련해야 한다는 점입니다.
대출을 받더라도 낙찰가의 일부는 자기자금으로 충당해야 할 수 있습니다.
또한 해당 집에 계속 살고 싶지 않거나 이사할 계획이 있다면, 직접 행사 후 매도까지의 시간·비용이 추가 부담이 됩니다.
집이 빌라·다세대처럼 거래 유동성이 낮은 경우라면 더욱 신중해야 합니다.

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LH 양도 후 공공임대: 언제 더 나은가

우선매수권을 직접 행사하기 어렵거나 집을 소유할 의향이 없다면, LH에 우선매수권을 양도하는 것이 현실적인 대안입니다.
전세사기피해자법 제25조에 따라, LH는 피해자로부터 우선매수권을 양도받아 경·공매에서 낙찰받은 뒤
해당 주택을 피해자에게 시세의 30~50% 수준 임대료로 최대 20년간 공공임대로 공급합니다.

이 경우 경매차익(LH 감정가 – 낙찰가)은 피해자의 보증금으로 전환됩니다.
추가로 저리 대환대출(금리 1.2~2.7%, 최대 4억 원)도 지원되어 기존 전세대출을 저금리로 전환할 수 있습니다.
살던 집에 그대로 머물면서 월세 부담을 대폭 낮출 수 있다는 점이 이 선택지의 가장 큰 매력입니다.

✅ LH 양도가 유리한 조건

낙찰자금을 마련하기 어려운 경우, 지금 당장 이사할 여력이 없는 경우, 또는 해당 집의 시세 상승 가능성이 낮아 소유보다 임대가 합리적인 경우에 LH 양도가 더 낫습니다.
특히 고령자나 가족 돌봄이 있는 분들은 장소 이동 자체가 큰 부담이므로 최장 20년 공공임대가 삶의 안정성 측면에서 훨씬 유리합니다.

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행사 vs 양도 — 2026 실전 비교표

두 선택지는 어느 쪽이 절대적으로 우월한 것이 아니라, 피해자 개인의 재정 상황·거주 계획·집의 가치에 따라
최적 선택이 달라집니다. 아래 표로 핵심 차이를 한눈에 확인하세요.

제 판단으로는, 자금 여력이 불확실한 분들에게는 LH 양도 후 공공임대가 현실적으로 더 안전한 선택입니다.
반면 해당 지역 집값이 낙찰가 대비 유의미하게 높은 경우라면 직접 행사가 자산 회복의 기회가 될 수 있습니다.
두 경우 모두 경매 전 경공매 유예 신청을 먼저 처리해두는 것이 전제 조건임을 잊지 마세요.

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2026년 2월 선구제 발표 — 지금 달라진 것

2026년 2월 26일, 당정(더불어민주당·관계 부처)은 전세사기 피해자를 위한 3대 혁신안을 공식 발표했습니다.
핵심은 그동안 경·공매가 완전히 끝나야만 보증금을 돌려받을 수 있었던 구조를 바꾸어,
국가가 먼저 일정 금액을 지급하는 ‘선구제·후정산’ 방식을 도입한다는 것입니다.

3대 혁신안 핵심 내용

또한 2025년 12월 국토부 예산안 심의에서 최소지원금 사업 예산이 0원으로 편성된 사실도 확인됐습니다.
정치적 상황에 따라 법 통과 시기가 달라질 수 있으므로, 현재 확정된 제도를 최대한 활용하면서
법안 진행 상황을 주기적으로 확인하는 것이 현명합니다.

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경공매 유예·정지 — 타이밍이 전부다

아무리 좋은 지원이 있어도, 경매 매각기일이 먼저 지나버리면 우선매수권도 LH 양도 연결도 모두 무너집니다.
경매는 매각기일 전, 공매는 매각기일결정 전에 유예·정지 신청이 완료돼야 합니다.
최소 1~2주 전 서류가 법원에 도달해야 하므로, 경매 통지서를 받은 즉시 두 가지를 동시에 진행하세요.

유예·정지 기간은 신청일 다음날부터 1년 이내가 원칙이며, 사유가 해소되지 않으면 연장 신청도 가능합니다.
HUG(주택도시보증공사)에서는 경·공매 유예·정지 대행 서비스도 운영합니다.
절차가 낯설다면 전세피해지원센터(☎1600-9640)에 먼저 전화해 도움을 받으세요.

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