① 전세사기 피해자 우선매수권이란?

전세사기 피해자 우선매수권이란, 전세사기피해자로 공식 결정된 임차인이 자신이 거주 중인 주택이 경매 또는 공매에 부쳐졌을 때 제3자 낙찰자보다 먼저 같은 낙찰가로 해당 주택을 살 수 있는 법적 권리입니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기피해자법)에 근거하며, 2023년 6월 최초 시행 후 2024년 11월 개정을 통해 LH 양도 방식이 추가되어 피해자 선택지가 크게 넓어졌습니다.

이 권리의 핵심은 ‘최고가 매수신고가 있더라도 피해자에게 우선 매각을 허가’한다는 점입니다. 즉, 일반 경매에서 최고가로 입찰한 제3자가 있더라도 법원은 피해자가 우선매수 신고를 했다면 피해자에게 매각을 허가해야 합니다. 이는 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)과 구조가 같지만, 보증금을 잃어버린 임차인을 보호하기 위해 특별히 마련된 제도라는 점에서 의미가 다릅니다.

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② 우선매수권을 쓸 수 있는 사람 조건 4가지

모든 전세 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 전세사기피해자위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부 장관이 ‘전세사기피해자’로 공식 결정해야 합니다. 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 결정을 신청할 수 있습니다.

결정 신청은 전국 통합콜센터(1533-8119) 또는 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)을 통해 온라인·방문·유선으로 할 수 있습니다. 이의신청은 결정 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 국토교통부 장관에게 제출해야 하며, 국토부는 접수일로부터 20일 내 재결정합니다.

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③ 직접 행사 vs LH 양도 — 어떤 선택이 유리한가?

2024년 11월 특별법 개정 이전까지는 피해자가 직접 경매에 참여해 낙찰받는 ‘직접 행사’가 유일한 방법이었습니다. 그러나 개정 이후 LH(한국토지주택공사)에 우선매수권을 양도하는 방식이 추가되면서, 자금이 부족한 피해자도 실질적인 구제를 받을 수 있는 경로가 생겼습니다. 두 방식의 차이를 명확히 이해하는 것이 선택의 출발점입니다.

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④ 경매에서 우선매수권 행사하는 실전 절차

피해자가 직접 우선매수권을 행사하는 과정은 ‘결정문 수령 → 경매 사건 파악 → 법원 신고 → 매각기일 출석’의 4단계로 이루어집니다. 가장 중요한 점은 매각기일(경매 당일) 이전에 법원 경매계에 우선매수 신고를 완료해야 한다는 것입니다.

• 1
  국토교통부 결정문 수령
  전세사기피해자위원회 심의 결과 ‘피해자’ 결정 통지를 수령합니다. 이 결정문은 이후 모든 절차에서 요구되는 핵심 서류이므로 반드시 원본을 보관하세요.
• 2
  해당 경매 사건 확인
  대법원 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 피해 주택의 경매 사건 번호와 매각기일을 확인합니다. 경매가 이미 진행 중이라면 담당 법원 경매계에 즉시 유선 연락해 사정을 알리는 것이 중요합니다.
• 3
  경매 유예 신청 (필요 시)
  아직 매각기일이 확정되지 않았다면, 법원에 매각기일 지정 보류 또는 취소 신청(유예)을 제출할 수 있습니다. 법원은 1년 이내의 범위에서 유예 결정을 할 수 있습니다.
• 4
  우선매수 신고서 제출
  매각기일까지 법원에 「전세사기피해자 우선매수 신청서」(별지 제9호 서식)와 피해자 결정문을 함께 제출합니다. 매각기일 당일에도 법원 경매정에서 신고 가능하지만, 반드시 매각 선언 전에 완료해야 합니다.
• 5
  최고가로 매각 허가 → 잔금 납부
  제3자 최고가 매수신고가 있어도 법원은 피해자에게 동일 금액으로 매각을 허가합니다. 이후 지정된 잔금 납부기한 내에 낙찰대금을 납부하면 소유권을 취득합니다.

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⑤ LH 양도 매입 절차: 신청부터 공공임대 입주까지

자금이 없는 피해자에게 LH 양도 방식은 사실상 유일한 현실적 대안입니다. 이 방식에서 피해자는 우선매수권을 LH에 양도하고, LH가 대신 경·공매에 참여해 낙찰받습니다. 낙찰 이후 피해자는 시세의 30~50% 수준의 임대료로 최대 20년간 기존 주택에 계속 거주할 수 있으며, 퇴거 시에는 낙찰가와 감정가의 차액(경매차익)을 지급받아 보증금 피해를 보전합니다.

• 1
  사전협의 신청 (LH 또는 HUG 경유)
  안심전세포털(khug.or.kr/jeonse) 또는 전세피해지원센터를 통해 LH 우선매수권 양도 사전협의를 신청합니다. HUG 센터는 사전협의 신청 대행까지만 진행하며 이후 LH와 피해자가 직접 협의합니다.
• 2
  LH 심의
  LH는 피해주택의 위치·시세·상태 등을 검토하고 매입 가능 여부를 심의합니다. 심의 결과 ‘매입 가능’ 판정이 내려지면 피해자와 정식 양도 계약을 체결합니다.
• 3
  우선매수권 양도 후 LH 경·공매 참여
  LH가 피해자 대신 매각기일에 경·공매에 참여하고 우선매수권을 행사합니다. 2026년 3월 기준 LH는 ‘패스트트랙’ 제도를 통해 법원과 경매 속행을 지속 협의 중이며, 전국 5,889호의 매입을 완료한 상태입니다.
• 4
  공공임대 입주 (시세 30~50%, 최대 20년)
  LH가 낙찰을 완료하면 피해자는 동일 주택에서 공공임대 세입자 자격으로 계속 거주합니다. 초기 6년은 시세 대비 30% 수준, 이후 최대 14년은 30~50% 수준의 임대료가 적용됩니다.
• 5
  퇴거 시 경매차익 지급
  피해자가 퇴거를 선택하면 낙찰 당시 발생한 경매차익을 현금으로 지급받습니다. 경매차익을 보증금으로 전환해 최대 10년간 추가 거주하는 방식도 선택할 수 있어, 사실상 보증금 피해의 상당 부분을 회복할 수 있습니다.

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⑥ 취득세·재산세 감면 혜택 — 2026년 말 일몰 주의

직접 행사를 통해 소유권을 취득한 전세사기피해자에게는 지방세 감면 특례가 적용됩니다. 단, 이 혜택은 2026년 12월 31일까지만 유효한 한시적 감면이므로, 연내 잔금 납부 및 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다.

취득세 감면을 적용받으려면 소유권 이전 등기 신청 시 피해자 결정문과 감면 신청서를 관할 시·군·구청 세무과에 함께 제출해야 합니다. 법원에서 자동으로 처리되지 않으므로 반드시 본인이 직접 신청하세요.

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⑦ 경매 유예·정지 신청, 왜 먼저 해야 하는가

피해자 결정문을 받은 시점에 이미 경매가 진행 중인 경우, 가장 먼저 취해야 할 행동은 법원에 경매 유예 신청을 제출하는 것입니다. 피해자 결정문을 법원 경매계에 제출하면 법원은 1년 이내의 범위에서 매각기일 지정 보류, 지정된 매각기일 취소·변경 등을 결정할 수 있습니다.

유예 신청이 중요한 이유는 두 가지입니다. 첫째, LH 양도 사전협의와 심의에 시간이 필요하기 때문입니다. LH 심의에는 통상 수주~수개월이 소요되므로, 경매가 너무 빨리 진행되면 양도 절차를 마치기도 전에 제3자에게 낙찰될 수 있습니다. 둘째, 피해자 본인이 자금을 조달할 시간을 확보할 수 있기 때문입니다. 1년 유예 기간 동안 대출 상담, 정책자금 신청 등을 통해 낙찰 자금을 마련하는 것이 현실적으로 가능합니다.

문의 창구는 다음과 같습니다. 경공매 지원: 1588-1663 / 피해자지원센터: 1533-8119 / 온라인 접수: 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse). 또한 대법원 법원경매정보 사이트(courtauction.go.kr)에서 경매 사건 번호와 매각 일정을 무료로 조회할 수 있습니다.

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