상가건물 임대차보호법 [시행 2026.1.2. 법률 제21065호]
상가 권리금 회수,
임대인이 거절해도 되는 조건이 있습니다
권리금을 못 받고 쫓겨나는 자영업자들의 공통점이 있습니다. 임대인이 거절한 사유가 법적으로 유효한지 확인하지 않았다는 것입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인의 거절 사유를 4가지로 못 박고 있습니다. 이 조건 밖에서 거절하면 손해배상 대상입니다.
임대인이 거절할 수 있는 4가지 조건
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 정당하게 거절할 수 있는 사유를 법에서 정한 4가지로 한정하고 있습니다 (출처: 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 제10조의4, 시행 2026.1.2.). 이 네 가지 바깥에서 계약 체결을 거절하면 임대인은 손해배상 책임을 집니다.
| 호수 | 내용 | 실무 주의점 |
|---|---|---|
| 제1호 | 신규 임차인의 자력 부족 | 보증금·차임 지급 능력 객관적 입증 필요 |
| 제2호 | 임차인으로서 의무 위반 우려 | 막연한 주장 불인정, 구체적 사유 필요 |
| 제3호 | 1년 6개월 이상 비영리 사용 | 거절 시점에 사유 명시 필수, 사후 끼워맞추기 불가 |
| 제4호 | 임대인 선택 신규임차인이 권리금 지급한 경우 | 기존 임차인에게 실제 지급 완료 시에만 성립 |
실무에서 가장 자주 논란이 되는 것은 제3호(1년 6개월 비사용)와 재건축을 이유로 한 거절입니다. 둘 다 조건이 까다롭고, 조건을 갖추지 못하면 법원에서 인정받지 못합니다.
재건축을 이유로 거절할 때 반드시 갖춰야 할 것
많은 임대인이 “곧 재건축할 거니 신규 임차인과 계약 못 해준다”고 말합니다. 막상 해보면 이 단계에서 멈춥니다. 재건축을 이유로 권리금 보호의무를 면하려면 두 가지를 모두 갖춰야 합니다.
한국경제 법도 법률사무소 칼럼(2026.3.9.)에 따르면 단순히 “재건축 의사”가 있다는 것만으로는 부족합니다. 대법원은 임대인이 계약 체결 당시 재건축 계획을 임차인에게 고지했는지를 먼저 봅니다. 계약을 맺은 후에 재건축을 이유로 거절하는 것은 원칙적으로 인정되지 않습니다.
첫 번째 조건은 고지 시점입니다. 상가임대차법 제10조 제2항은 임대차계약 체결 당시 임대인이 해당 사유를 임차인에게 고지해야 한다고 규정합니다 (출처: 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항). 계약서에 “재건축 예정”이라는 특약을 명시해두지 않은 경우, 나중에 이를 이유로 거절하면 법원은 정당한 사유로 보지 않습니다.
두 번째 조건은 구체적 계획의 입증입니다. 건축허가를 받았거나 건축심의를 통과했거나 설계 용역 계약을 체결한 것과 같이, 객관적으로 재건축이 임박했음을 입증할 수 있는 자료가 있어야 합니다. 재건축을 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절해놓고 실제로는 수년간 재건축을 하지 않은 채 상가를 비워두기만 했다면, 법원은 정당한 사유를 인정하지 않습니다 (출처: 한국경제, 상가 권리금 임대인이 거절할 수 있다, 2026.3.9. / 법도 법률사무소 엄정숙 변호사).
결국 재건축으로 권리금 보호의무를 면하려면 “계약 당시 고지 + 거절 시점의 구체적 계획 입증” 두 가지를 동시에 갖춰야 합니다. 둘 중 하나라도 빠지면 손해배상 소송에서 불리합니다.
‘1년 6개월 비사용’ 조항, 사후에 끼워맞추면 안 됩니다
상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호는 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우를 임대인의 정당한 거절 사유로 규정합니다. 실무에서는 이 조항을 둘러싼 분쟁이 많습니다.
임대인이 다른 사유(예: “신규 임차인이 마음에 안 든다”)로 계약 체결을 거절한 뒤, 상가를 1년 6개월간 비워둔 다음 “비사용 요건을 충족했으니 면책된다”고 주장하는 패턴이 실제로 발생합니다.
대법원은 이에 대해 거절 시점에 해당 사유를 명확히 밝혀야 하며, 사후적으로 1년 6개월간 상가를 비워두었다는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않는다고 판시했습니다 (출처: 대법원 2021.11.25. 선고 2019다285257 판결).
임대인이 처음부터 “비영리 목적 사용”을 이유로 거절 의사를 통지하고, 실제로 그 약속을 이행해야만 이 조항으로 면책됩니다. 이것이 의미하는 바는 분명합니다. 임대인이 거절 이유를 무엇이라고 통지했는지가 나중에 소송의 핵심 쟁점이 된다는 것입니다. 임차인 입장에서는 임대인의 거절 통지를 반드시 서면으로 받아두어야 하고, 거절 이유가 무엇인지 명확히 적힌 문서를 확보해야 합니다.
환산보증금이 9억을 넘어도 권리금은 보호됩니다
많은 임대인이 “환산보증금이 기준액을 초과하니 상가임대차법 적용이 안 된다”고 주장합니다. 기대했던 것과 달랐습니다. 법원의 판단은 정반대입니다.
| 항목 | 환산보증금 이내 | 환산보증금 초과 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권(10년) | ✅ 보호 | ✅ 보호 |
| 권리금 회수 기회 보호 | ✅ 보호 | ✅ 보호 |
| 임대료 5% 인상 상한 | ✅ 적용 | ❌ 미적용 |
| 최단 존속기간(1년) 보장 | ✅ 적용 | ❌ 미적용 |
대법원은 2018년 선고한 2017다228809 판결에서 “보증금액을 초과하는 임대차이더라도 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정이 적용된다”고 명확히 판시했습니다 (출처: 케이스노트, 대법원 2017다228809·228816). 서울 기준 환산보증금이 9억 원을 넘어도 권리금 회수 기회는 보호됩니다. 이것이 의미하는 바는 분명합니다. 임대인이 “보증금이 크니까 법 적용 안 된다”고 말하더라도 그 말을 그냥 믿어서는 안 됩니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
예시: 보증금 2억 원 + 월세 800만 원 → 2억 + (800만 × 100) = 10억 원
→ 서울 9억 기준 초과이지만 권리금 회수 기회는 여전히 보호됩니다.
10년 계약 다 쓴 후에도 권리금 청구가 됩니다
계약갱신요구권 10년을 다 쓴 임차인에게 임대인이 “이제 갱신 강제도 못 하니 권리금도 포기하라”고 요구하는 경우가 있습니다. 이 주장은 법적으로 틀렸습니다.
대법원 2019다207143 판결은 “전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다”고 판시했습니다 (출처: on-estate.com, 상가임대차보호법 10년 환산보증금 초과 시 대처법). 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호는 별개의 권리입니다. 갱신을 더 요구할 수 없다고 해서 권리금 회수 기회마저 포기해야 하는 것은 아닙니다.
솔직히 말하면, 이 부분은 기존에 유통되는 블로그 글에서 자주 틀리게 설명되는 대목입니다. “10년 끝나면 법 보호 없다”는 식의 서술은 계약갱신요구권에만 해당하는 이야기이고, 권리금 회수 기회 보호는 별도 조항(제10조의4)에 근거합니다. 둘을 동일시하면 잘못된 판단을 할 수 있습니다.
10년 이상 장사한 임차인이 임대인의 방해로 권리금을 받지 못했다면, 임대차가 종료된 날로부터 3년 이내에 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다 (출처: 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).
손해배상액, 어떻게 계산하나요
임대인이 권리금 회수를 방해한 것이 인정되더라도, 손해배상액이 무한정 인정되는 것은 아닙니다. 법에는 상한이 정해져 있습니다.
손해배상액 상한 = min(① 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금, ② 임대차 종료 당시 권리금)
예를 들어 신규 임차인과 7,000만 원 권리금 계약을 맺었는데 임대차 종료 시점의 실제 권리금이 5,000만 원으로 평가된다면, 손해배상 상한은 5,000만 원이 됩니다.
이것이 실제로 의미하는 것은, 권리금을 최대한 많이 받기 위해 신규 임차인과 높은 금액으로 권리금 계약을 맺어도 법원에서 인정받는 금액은 시장에서 평가된 실제 권리금을 넘을 수 없다는 점입니다.
실무에서는 회수 가능한 비품(인테리어 시설 등)이 권리금 감정 평가에 포함되는지 여부도 다툼이 됩니다. 대법원은 “회수 가능한 비품은 손해배상액 산정에서 제외해야 한다”는 입장을 취하고 있습니다 (출처: 데일리팜, 대법 권리금 손해배상 판결, 2024.9.26.). 가게를 나올 때 인테리어·집기 등을 직접 가져갈 수 있다면 그 부분은 손해배상 금액에서 빠진다는 뜻입니다. 손해배상 소송 전에 이 부분을 반드시 정리해야 합니다.
자주 묻는 것들
마치며
상가 권리금 회수 문제는 생각보다 복잡한 지점이 여러 곳에 있습니다. 환산보증금 초과 여부, 계약 기간 10년 초과 여부와 무관하게 권리금 보호는 별도 조항으로 유지됩니다. 임대인이 거절 사유로 들이미는 것들 가운데 상당수는 법에서 정한 요건을 충족하지 못하면 법원에서 인정받지 못합니다.
재건축이라면 계약 당시 고지가 있었는지, 1년 6개월 비사용이라면 거절 시점에 그 사유를 명시했는지를 반드시 확인해야 합니다. 이 부분이 나중에 소송에서 승패를 가릅니다. 이 글이 분쟁 전에 상황을 파악하는 데 도움이 됐으면 합니다.
✅ 핵심 정리
· 임대인의 합법적 거절 사유는 법에서 정한 4가지 뿐
· 재건축 거절: 계약 당시 고지 + 구체적 계획 입증 필수
· 1년 6개월 비사용: 거절 시점에 사유 명시 필수, 사후 적용 불가
· 환산보증금 초과 상가도 권리금 회수 기회 보호 (대법원 2017다228809)
· 10년 계약 만료 후에도 권리금 청구 가능 (대법원 2019다207143)
· 손해배상 청구 시효: 임대차 종료일로부터 3년
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조의3·4 원문 (시행 2026.1.2.) law.go.kr
- 국가법령정보센터 쉬운생활법령 — 권리금 회수기회 보호 easylaw.go.kr
- 한국경제 — 상가 권리금, 임대인이 거절할 수 있다? (2026.3.9.) hankyung.com
- 케이스노트 — 대법원 2017다228809 판결 (환산보증금 초과 권리금 보호) casenote.kr
- 대법원 — 2019다285257 판결 (1년 6개월 비사용 조항 의미, 2021.11.25.) law.go.kr
본 포스팅은 2026.03.20. 기준 공개된 법령·판례·보도 자료를 토대로 작성되었습니다. 상가건물 임대차보호법은 시행령 개정, 대법원 판례 변경 등에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·판례가 변경될 수 있으므로 실제 분쟁 및 계약 전에는 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 법률 조언을 제공하는 것이 아니며, 일반 정보 제공을 목적으로 합니다.
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