부동산거래신고 등에 관한 법률 기준
전월세 신고제 과태료, 30만원이 다가 아닙니다
계도기간이 끝난 2025년 6월부터 실제 과태료 부과가 시작됐습니다. 그런데 많은 글들이 “최대 30만원”이라고만 쓰고 있습니다. 공식 문서를 직접 꺼내보니, 이 숫자가 적용되지 않는 경우가 따로 있었습니다.
“최대 30만원” — 공식 문서를 직접 꺼내봤습니다
결론부터 말씀드리면, “지연신고”에는 최대 30만원이 맞습니다. 그런데 “거짓신고”는 계약 금액이나 지연 기간에 상관없이 무조건 100만원입니다.
국토교통부가 계도기간 종료 직전에 배포한 보도자료(2025.05, 출처: 국토교통부 공식 홈페이지 molit.go.kr)에는 이렇게 나옵니다. “지연신고 시 과태료 기준 최대 100만원에서 30만원으로 인하.” 이 문장만 읽으면 무조건 30만원이 상한처럼 보입니다.
그런데 같은 자료 안 표를 보면 전혀 다른 숫자가 있습니다.
| 계약금액 | 3개월 이하 | 6개월 이하 | 1년 이하 | 2년 이하 | 2년 초과 | 거짓신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억 미만 | 2만원 | 4만원 | 6만원 | 8만원 | 10만원 | 100만원 |
| 1~3억 미만 | 3만원 | 8만원 | 10만원 | 13만원 | 15만원 | 100만원 |
| 3~5억 미만 | 4만원 | 12만원 | 16만원 | 20만원 | 25만원 | 100만원 |
| 5억 이상 | 5만원 | 15만원 | 20만원 | 25만원 | 30만원 | 100만원 |
💡 여기서 포인트: “최대 30만원”은 5억 이상 계약을 2년 넘게 지연 신고했을 때 기준입니다. 1억 미만 전세를 3개월 안에 뒤늦게 신고하면 고작 2만원입니다. 그런데 금액을 낮춰 신고하거나 허위로 작성하면, 계약 규모·지연 기간 무관하게 곧바로 100만원이 나옵니다. (출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 제5항 / 국토교통부 보도자료 2025.05)
월세 35만원 계약을 “관리비 포함”으로 쓰고 월세는 25만원이라고 낮춰 신고하면 이미 거짓신고 영역입니다. 시세보다 낮은 금액으로 다운계약서를 쓰는 관행도 마찬가지입니다.
신고 대상인지 모르면 더 위험한 이유
신고 대상 조건은 두 가지 중 하나만 걸려도 의무 대상입니다. 보증금 6,000만원 초과, 또는 월 차임 30만원 초과. 이 두 조건은 AND가 아니라 OR입니다. (출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3 제1항 / 생활법령정보 easylaw.go.kr)
보증금 500만원짜리 단기 방이라도 월세가 31만원이면 신고해야 합니다. 반대로 보증금 7,000만원에 월세 0원인 순전세도 신고 대상입니다.
지역 기준으로는 전국이 적용 대상입니다. 다만 경기도 외 군(郡) 지역은 제외됩니다. 서울·수도권·광역시·도시 지역은 모두 해당됩니다.
주의: 신고 대상인지 스스로 판단하지 않은 채 넘어갔다가 추후 적발되면, “몰랐다”는 이유로 과태료가 면제되지 않습니다. 「질서위반행위규제법」 제7조는 고의 또는 과실이 없는 경우에만 부과 제외인데, 단순히 제도를 모른 건 과실로 해석됩니다.
신고 대상에서 빠지는 경우는 딱 두 가지입니다. 첫째, 금액 변동이 없는 갱신 계약(기간만 연장되는 경우). 둘째, 일시적 출장이나 여행 목적으로 본거주지가 따로 있음이 명확한 단기 계약. 이 두 가지 외에는 사실상 모두 신고 대상이라고 봐야 합니다.
계약일 vs 잔금일 — 기산점을 잘못 알면 이미 늦습니다
30일이라는 신고 기한은 잔금일도, 입주일도 아닙니다. “임대차 계약 체결일”이 기준입니다. (출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 제1항 / 생활법령정보)
이게 생각보다 함정입니다. 3월 1일에 계약서에 도장 찍었다면, 잔금이 4월 말이어도 신고 기한은 3월 31일까지입니다. 이사도 안 갔고 잔금도 안 쳤는데 과태료가 붙습니다.
💡 공식 문서에 딱 이렇게 나옵니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템 FAQ: “계약서 작성 이전이라도 임대료, 임대기간, 주택 등이 확정되어 당사자 간 임대차 계약의 합의 후 (가)계약금이 입금되었다면, (가)계약금 입금일을 기준으로 30일 이내 신고해야 합니다.”
가계약금만 넣은 상태에서도 30일 카운트가 시작됩니다.
실제로 많은 분들이 “잔금 치르고 입주할 때 전입신고 하면서 같이 하면 되겠지”라고 생각합니다. 이 흐름이 잘못된 이유는, 계약서 작성일부터 잔금일까지 두 달 이상인 경우가 흔하기 때문입니다. 신축 분양이나 재건축 임대는 계약~입주 사이가 더 길어집니다.
계약서 사인하는 날 바로 신고하는 게 가장 안전합니다. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 계약서 사진을 찍어 그 자리에서 올릴 수 있습니다.
신고하면 확정일자 자동 — 이 말이 맞지 않는 경우가 있습니다
전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여된다는 건 사실입니다. 하지만 이 말이 적용되지 않는 경우가 공식 문서에 명시돼 있습니다.
💡 공식 발표문과 실제 신고 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다.
주택임대사업자로 등록된 임대인의 경우, 「공공주택 특별법」 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 구청 주택과나 렌트홈(renthome.go.kr)에 임대차 계약 신고를 하면 전월세 신고제상 별도 신고 의무는 없습니다. 그런데 이 경우에는 확정일자가 자동 부여되지 않습니다. 임차인이 별도로 확정일자를 신청해야 합니다. (출처: 송파구청 공식 블로그 / 국토교통부 주택임대차신고제 안내)
일반 임대인이면 전월세 신고와 동시에 확정일자가 무료로 자동 부여됩니다. 주민센터에 따로 방문할 필요 없습니다. 하지만 주택임대사업자 물건을 임차한 경우라면, 임차인 스스로 확정일자를 챙겨야 합니다. 이 차이를 모르면 보증금 보호에 구멍이 생깁니다.
그리고 여기서 한 가지 더. 전월세 신고로 확정일자를 받았다고 해서 곧바로 우선변제권이 생기는 게 아닙니다. 생활법령정보 원문에 이렇게 나옵니다. “우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.” (출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항)
전월세 신고 → 확정일자 자동부여 → 거기에 더해 실제 이사(주택 인도) + 전입신고까지 마쳐야 3박자가 맞습니다. 전월세 신고만 했다고 보증금이 자동으로 보호되는 건 아닙니다.
신고 혼자 해도 되나요? 단독신고 조건 확인
원칙은 임대인과 임차인이 함께 신고하는 공동신고입니다. 하지만 실제로는 임차인 혼자 하는 경우가 대부분입니다.
임대인·임차인 중 한 명이 계약서를 제출하면 공동신고로 처리됩니다. (출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2 제3항) 보통 확정일자가 필요한 임차인이 직접 신고합니다. 임대인이 거부하거나 연락이 안 닿는 상황이라면, ‘단독신고사유서’를 첨부해 혼자 접수할 수 있습니다.
공동신고를 거부한 당사자에게는 별도로 과태료가 부과됩니다. 표를 보면 “공동신고 거부 포함”이라고 명시돼 있고, 해당 구간에서 최대 과태료가 붙습니다. 임대인이 신고를 거부하면 임차인이 단독으로 처리하면 됩니다.
외국인 임대인·임차인도 신고 의무가 있습니다. 내국인과 기준이 동일하며, 여권이나 외국인등록번호로 신고할 수 있습니다.
모바일로 5분이면 끝나는 신고 방법
주민센터에 갈 필요 없습니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 스마트폰으로 완료됩니다.
- 접속: 스마트폰 브라우저에서 “부동산거래관리시스템” 검색 또는 rtms.molit.go.kr 직접 입력
- 로그인: 카카오·네이버·PASS 등 간편인증 사용 가능
- 신고서 작성: [주택 임대차 신고] → [신고서 등록] 선택 후 임대인/임차인 정보, 계약일, 보증금, 월세 입력
- 계약서 첨부: 스마트폰 카메라로 찍은 계약서 사진 업로드. 이렇게 하면 상대방 서명 없이도 단독 신고 처리됩니다.
- 접수 완료: 제출 후 며칠 내 확정일자 부여 확인 가능. 수수료 무료.
계약서를 분실했다면 입금증, 통장 거래내역처럼 계약 사실을 입증할 수 있는 서류로 대체 가능합니다. 직접 신청 문의는 주택임대차 신고 전용 콜센터 ☎1533-2949로 할 수 있습니다.
Q&A 5가지
마치며
솔직히 말하면, 이 제도를 둘러싼 글 대부분이 “30만원이 상한입니다, 신고 방법은 이렇습니다” 수준에서 멈춥니다. 직접 공식 문서를 꺼내보니 다른 내용이 보였습니다.
거짓신고 100만원은 지연 기간과 무관합니다. 가계약금 넣는 순간부터 30일이 흐릅니다. 주택임대사업자 물건 임차인은 확정일자를 따로 챙겨야 합니다. 전월세 신고만으로 보증금 보호가 완결되지 않습니다. 이 네 가지가 기존 글들이 잘 안 다루는 부분입니다.
계약서에 서명하는 날, 사진 한 장 찍어서 바로 신고해두는 게 가장 간단한 해결책입니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·기능이 변경될 수 있으니, 신고 전 rtms.molit.go.kr 공식 사이트에서 최신 안내를 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) (easylaw.go.kr)
- 국토교통부 보도자료 — 주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요 (molit.go.kr)
- 생활법령정보 — 대항력 및 우선변제권 취득(주택임대차보호법 제3조의2) (easylaw.go.kr)
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 공식 FAQ (rtms.molit.go.kr)
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