전월세 신고제, 지금 어느 상태인가요?

4년 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝났습니다

전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)는 2021년 6월 1일에 시작됐습니다.
도입 취지는 임대차 시장의 투명성을 높이고 세입자 권리를 보호하는 것이었는데,
실제로는 4년간 과태료를 한 번도 부과하지 않았습니다.
그러다 2025년 6월 1일부터 계도기간이 공식 종료됐고,
이제는 신고하지 않으면 실제로 과태료가 나옵니다.
(출처: 국토교통부, 2025.04.28. 보도자료)

근거 법령은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 제1항이고,
과태료 부과 기준은 같은 법 제28조 제5항 제3호에 규정돼 있습니다.
2025년 4월 29일 공포된 시행령 개정을 통해 과태료 상한이 대폭 낮아졌는데,
이 부분은 섹션 6에서 자세히 다룹니다.

신고 대상 — 생각보다 넓습니다

보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과하면 무조건 신고합니다

신고 기준은 두 가지 중 하나만 걸려도 적용됩니다.
보증금이 6,000만원을 초과하거나, 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약이면
계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
(출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3 제1항)

신고 대상 지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 도(道)의 시 지역입니다.
군(郡) 단위 지역은 제외됩니다. 건물 유형은 아파트, 단독·다가구주택, 연립·다세대,
오피스텔, 고시원, 기숙사 등 주거용 부동산 전반이 포함됩니다.

일시 출장·발령 등 단기 거주가 명확하고 본 거주지 주민등록이 따로 있는 경우라면
신고 대상으로 보지 않는다고 국토교통부 부동산거래관리시스템 FAQ에 나와 있습니다.

과태료 구간별 금액 직접 계산해봤습니다

신고 안 한 기간 + 계약 금액으로 교차 적용됩니다

단순 미신고·지연 신고의 경우 최소 2만원, 최대 30만원입니다.
허위 신고는 개정 전과 동일하게 최대 100만원입니다.
아래 표는 2025년 4월 29일 시행령 개정 이후 기준으로 작성했습니다.
(출처: 동아일보 국토부 발표 인용, 2025.04.28.)

※ 위 표는 2025.04.29. 공포된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정 기준. 정확한 금액은 관할 지자체 확인 필요.

세입자도 과태료를 냅니다 — 이게 핵심입니다

집주인만 의무라고 알고 계셨다면, 지금 다시 확인하세요

전월세 신고제를 임대인(집주인)의 의무로만 이해하는 경우가 많습니다.
그런데 법 조문은 명확합니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 제1항은
“임대차 계약 당사자(임대인과 임차인)”가 공동으로 신고해야 한다고 규정합니다.
즉 신고 의무자는 집주인과 세입자 양쪽 모두입니다.

단, 편의상 임대인 또는 임차인 중 한 명이
양쪽이 서명한 계약서를 가지고 신고하면 공동 신고로 인정합니다.
공인중개사를 통해 계약했다면 중개사가 대신 신고하는 것도 허용됩니다.

집주인이 신고를 거부하는 경우가 문제입니다.
이때는 세입자 단독으로 ‘단독신고사유서’를 첨부해 신고하면 되는데,
이 절차를 모르면 세입자도 과태료를 함께 맞게 됩니다.
신고를 거부한 상대방에게도 별도의 과태료가 부과됩니다.
(출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2 제5항)

가계약금 넣은 날부터 30일이 시작됩니다

계약서 작성일이 아니라 합의·입금일이 기산점입니다

많은 사람이 “계약서에 도장 찍은 날부터 30일”이라고 생각합니다.
그런데 국토교통부 부동산거래관리시스템 FAQ에는 이렇게 나와 있습니다.

가계약금을 먼저 보내고 정식 계약서를 며칠 뒤에 쓰는 경우,
기산일은 가계약금 입금일로 잡힙니다.
계약서 작성일이 아닙니다. 실무에서 자주 놓치는 지점입니다.

예를 들어 3월 1일에 가계약금 100만원을 이체하고,
3월 10일에 계약서를 작성했다면 신고 마감은 3월 31일입니다.
계약서 날짜(3월 10일) 기준으로 잡으면 4월 9일이 되는데,
그 9일의 차이가 과태료 여부를 가릅니다.

완화 전과 후, 얼마나 달라졌나요?

5억 이상 2년 미신고도 이제 30만원 — 참여연대가 반대한 이유입니다

개정 전 시행령은 계약금액과 지연 기간에 따라 최소 4만원, 최대 100만원까지 부과하도록 규정했습니다.
단순 지연 신고와 허위 신고의 상한이 동일하게 100만원이었다는 점에서
형평성 논란이 꾸준히 있었습니다.

실제로 개정 전에는 1억~3억원짜리 계약을 6개월~1년 미신고하면 30만원이었는데,
개정 후에는 같은 조건에서 10만원으로 낮아졌습니다.
3분의 1 수준으로 줄었습니다. 금액 자체는 줄었지만 신고 의무는 그대로입니다.

신고로 얻는 것 — 확정일자가 공짜로 붙습니다

신고 한 번으로 대항력과 우선변제권이 동시에 생깁니다

의무 신고를 이행하면 하나의 실질적인 혜택이 바로 따라옵니다.
별도 신청 없이 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
(출처: KB부동산, 2025.06.02. 공식 게시글)

확정일자가 있으면 세입자는 대항력과 우선변제권을 동시에 갖게 됩니다.
전세 사기나 집주인 파산 상황에서 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 법적 근거입니다.
국토부는 이 부분을 “세입자 권리 보호 강화”라는 명목으로 전월세 신고제 시행의 핵심 효과로 설명했습니다.

전입신고만 하고 확정일자를 따로 받지 않는 경우가 의외로 많습니다.
전월세 신고를 하면 이 절차가 한 번에 처리됩니다.
단순히 과태료를 피하는 용도가 아니라, 보증금 보호 장치를 세팅하는 과정이기도 합니다.

Q&A 5가지

마치며

전월세 신고제를 찾아보면 “집주인이 알아서 하는 거 아닌가요?”라는 질문이 제일 많습니다.
직접 법령 원문을 보고 나서야 세입자도 의무 당사자라는 걸 확인했습니다.
과태료 금액이 대폭 낮아진 건 사실이지만, 신고 의무 자체가 사라진 건 아닙니다.

가계약금 입금일 기준이라는 함정, 단독신고사유서 절차, 확정일자 자동 부여라는 혜택까지
실제로 챙겨두면 쓸 수 있는 내용이 생각보다 많습니다.
번거롭다는 생각이 들어도 RTMS에서 온라인으로 10분이면 끝납니다.
신고완료필증을 캡처해두는 것도 잊지 마세요.

솔직히 말하면, 과태료 30만원 자체보다 신고를 안 해서 확정일자가 빠졌을 때의 손해가 훨씬 큽니다.
절차를 한 번만 제대로 익혀두면 그 다음부터는 부담 없이 처리됩니다.

본 포스팅 참고 자료

1. 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제 (「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2, 제28조 제5항 제3호): easylaw.go.kr
2. 동아일보 — 국토교통부 보도자료 인용, 2025.04.28.: donga.com
3. 참여연대 민생희망본부 — 시행령 개정 반대 의견서, 2025.03.24.: peoplepower21.org
4. KB부동산 — 전월세 신고제 공식 안내, 2025.06.02.: kbthink.com
5. 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 자주하는 질문: rtms.molit.go.kr