HUG 전세보증 보증료, 정말 다 오른 건 아닙니다
전세가율 70% 이하면 오히려 최대 20% 내려갑니다. 갱신 시 1회 종전 요율 동결도 있고요. 공식 발표문을 보면 숫자가 전혀 다릅니다.
왜 지금 바뀐 건지, 배경부터 봐야 합니다
HUG 전세보증은 2013년 출시 이후 연 0.1%대 요율을 10년 넘게 유지해왔습니다. 그런데 2024년 HUG의 대위변제액(집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려준 금액)이 6조 940억 원에 달했습니다. 이는 2022년(1조 581억 원)과 비교하면 3년 만에 475.9% 증가한 수치입니다. (출처: 데일리안, 2025.03.31)
당연히 지금까지의 보증료로는 재무건전성을 유지하기 어렵습니다. HUG가 “보증사고 위험이 클수록 더 높게, 위험이 낮을수록 낮게”라는 원칙으로 요율을 조정한 이유가 여기 있습니다. 단순히 전부 올린 게 아니라, 위험도 기반의 이분화 구조로 바뀐 겁니다.
이 개편안은 2025년 1월 24일 공식 발표됐고, 같은 해 3월 31일부터 신규 보증 신청 건에 전면 적용됐습니다. 기존 보증을 단순 갱신하는 경우에는 1회에 한해 종전 요율을 그대로 유지할 수 있다는 예외 조항이 포함됐습니다. (출처: HUG 공식 블로그, 2025.01.24)
보증료율 전체 표 — 공식 수치 그대로
아래 표는 HUG 공식 홈페이지(khug.or.kr) 전세보증금반환보증 상품 안내 페이지에 있는 보증료율 전체입니다. 2025년 3월 31일 이후 신규 보증 신청 기준으로, 부채비율(전세보증금+선순위채권 ÷ 주택가액)과 보증금 구간, 주택유형 3가지에 따라 달라집니다.
| 보증금 구간 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 부채비율 80% 이하 | 부채비율 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% | |
| 1억~2억 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% | |
| 2억~5억 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% | |
| 5억원 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
(출처: HUG 주택도시보증공사 공식 홈페이지, khug.or.kr — 2025.03.31 시행 기준. 부채비율 = (선순위채권+전세보증금) ÷ 주택가액)
표에서 초록색(70% 이하)과 빨간색(80% 초과)의 차이가 눈에 들어오죠. 같은 보증금 구간이어도 부채비율이 낮으면 개편 전보다 낮아진 요율이 적용됩니다.
전세가율 70% 기준, 인상과 인하가 동시에 일어납니다
“HUG 보증료 올랐다”는 말이 퍼졌는데, 실제로는 전세가율이 낮은 물건에 들어가는 세입자는 보증료가 내려갑니다. 개편 전 연 0.115~0.154%였던 요율에서, 부채비율 70% 이하 아파트 기준 1억원 이하 구간은 연 0.097%로 떨어졌습니다. 개편 전 최저였던 0.115%보다 더 낮아진 겁니다.
💡 공식 발표문과 실제 계산을 같이 놓고 보면 이런 차이가 나옵니다
사례 A — 보증료가 줄어드는 경우
- 아파트, 보증금 2억 5천만원, 집값 4억원 → 부채비율 62.5% (70% 이하)
- 개편 전: 연 0.131% × 2.5억 × 730일÷365 = 약 32만 8천원
- 개편 후(2억~5억 구간 아파트 70% 이하): 연 0.107% × 2.5억 × 730일÷365 = 약 26만 8천원
- → 연간 약 6만원 절감
사례 B — 보증료가 크게 오르는 경우
- 빌라(기타주택), 보증금 2억 5천만원, 집값 3억원 → 부채비율 83.3% (80% 초과)
- 개편 전: 연 0.154% × 2.5억 × 730일÷365 = 약 38만 5천원
- 개편 후(2억~5억 기타 80% 초과): 연 0.197% × 2.5억 × 730일÷365 = 약 49만 3천원
- → 연간 약 10만 8천원 증가 (약 28% 인상)
(출처: HUG 공식 홈페이지 보증료율 표 기반 직접 계산, khug.or.kr. 2025.03.31 기준)
같은 보증금이라도 어떤 집에 들어가느냐에 따라 연간 보증료가 10만원 이상 차이납니다. 전셋집을 고를 때 전세가율이 낮은 물건이 단순히 사기 위험이 낮다는 것 이상의 의미를 가지게 된 겁니다.
갱신 계약이라면 1회 동결 혜택을 꼭 챙기세요
개편 발표에서 거의 모든 블로그가 빠뜨린 내용이 있습니다. “기존 보증 가입자가 동일한 주택에 대해 보증을 갱신할 경우 1회에 한해 종전과 동일한 보증요율을 적용한다”는 조항입니다. (출처: HUG 공식 블로그 보도자료, 2025.01.24)
쉽게 말하면, 2025년 3월 31일 이전에 HUG 전세보증에 가입했고 같은 집에서 계약을 갱신하는 경우, 첫 번째 갱신까지는 바뀐 요율이 아닌 종전 요율이 그대로 적용됩니다. 비아파트에서 보증금 2억 원에 부채비율이 80% 초과라면 갱신 1회 동결만으로도 연간 수만 원의 차이가 생깁니다.
단, 이 동결 혜택이 적용되지 않는 상황이 있습니다
- 이사를 가서 새 주소로 신규 가입하는 경우 → 무조건 신규 요율 적용
- 동일 주택 갱신이더라도 두 번째 갱신부터는 신규 요율 적용
- 임대인이 바뀐 경우(소유권 이전) → 신규 건으로 처리될 수 있음
갱신 전에 HUG 콜센터(1566-9009) 또는 안심전세 앱을 통해 동일 주택 여부와 갱신 횟수를 반드시 확인하는 게 맞습니다.
HUG vs HF vs SGI — 상황별 선택 기준
이번 HUG 보증료 개편으로 비아파트 고부채비율 물건에서는 HF가 오히려 저렴해지는 역전 현상이 생겼습니다. 3사를 실제로 비교해봐야 할 이유가 생긴 겁니다.
💡 HF 보증료율이 낮다고 알려졌는데, 비아파트 고부채비율에서 비교해보면 달라집니다
빌라 보증금 2억 5천만원, 부채비율 85% 기준 2년 계약 시: HUG 약 49만 3천원, HF(LTV 80% 초과 구간) 연 0.18% 적용 시 약 45만원. 이 구간에서는 차이가 4만원 수준으로 좁혀집니다. 하지만 HF는 HF 전세자금보증을 이용한 세입자만 가입할 수 있다는 조건이 붙습니다.
| 항목 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 보증료율 | 연 0.097~0.211% | 연 0.04~0.18% | 아파트 0.229% 기타 0.260% |
| 지역별 한도 | 수도권 7억 지방 5억 |
수도권 7억 지방 5억 |
아파트 제한없음 기타 10억 |
| 가입 조건 | 임차인 누구나 | HF 전세자금보증 이용자만 |
임차인 누구나 |
| 유리한 상황 | 부채비율 낮은 아파트 사회배려계층 할인 |
HF 전세대출 이용 저LTV 주택 |
보증금 7억 초과 고액 아파트 |
(출처: HUG 공식 홈페이지 khug.or.kr, 뱅크샐러드 2026.02.12, HF 공식 홈페이지 hf.go.kr — 2025.03.31 기준)
SGI는 보증료가 가장 높지만 아파트 한도 제한이 없어 보증금이 7억 원을 넘는 물건에서는 유일한 선택지가 됩니다. HF는 조건 자체가 있어서 해당 안 되는 경우가 많고, HUG가 가입 편의성과 사회배려계층 할인 면에서 가장 범용적입니다.
보증료 부담이 구조적으로 세입자에게만 쏠립니다
이번 개편에서 잘 언급되지 않는 부분이 있습니다. HUG 전세보증은 일반 임대인에게 의무 가입이 아닙니다. 임대사업자로 등록된 임대인만 임대보증금 보증 가입이 의무화돼 있고, 일반 집주인은 세입자가 직접 신청하는 구조입니다.
전세사기가 사회문제가 된 이후 전세보증 가입은 사실상 필수가 됐습니다. 그런데 보증료가 올라도 집주인은 이를 외면할 수 있고, 세입자는 비용을 대신 부담하거나 전세보증이 안 되는 물건을 피해야 하는 처지가 됩니다. 전문가들은 “전세 실거래가 관리 강화, 보증 가입 의무 대상 확대 등 구조적 해결이 없으면 보증료 현실화는 임차인 부담 전가로 끝날 수 있다”는 점을 지적합니다. (출처: 데일리안 2025.03.31, 서진형 광운대 교수 발언 인용)
💡 “보증료 지원 한도가 30만원에서 40만원으로 올랐다”는 발표와 실제 부담의 차이
HUG는 이번 개편 시행에 맞춰 지자체 전세보증 보증료 지원사업의 한도를 기존 30만원에서 40만원으로 올렸습니다. 단, 이 지원은 전세보증금 3억원 이하, 연소득 5천만원 이하 청년·신혼부부에게만 해당됩니다. 보증금이 3억원을 넘거나 소득 기준을 초과하는 경우에는 지원이 없어 인상분 전액을 그대로 부담해야 합니다. 지원 대상 바깥에 있는 세입자에게 이 인상은 고스란한 추가 비용입니다.
Q&A — 자주 묻는 5가지
마치며
이번 HUG 전세보증 보증료 개편은 단순히 “다 올랐다”로 정리할 수 없습니다. 부채비율 70%를 기준으로 낮으면 줄고 높으면 오르는 구조이기 때문에, 들어가려는 집의 전세가율과 선순위 채권 규모를 파악하는 게 먼저입니다.
갱신 계약이라면 1회 동결 혜택을 놓치지 마세요. 전세를 알아보는 단계라면 계약 전 HUG 보증 가입 가능 여부와 예상 보증료를 직접 조회해보는 게 가장 정확합니다. 부채비율이 높은 비아파트에서는 HF나 SGI와의 요율 비교도 해볼 만합니다.
솔직히 말하면, 보증료 현실화 자체는 HUG의 재정을 생각하면 불가피한 방향입니다. 다만 전세보증 가입 의무가 임대인이 아닌 임차인 중심으로 설계된 현 구조에서, 인상 부담을 오롯이 세입자만 지게 되는 문제는 제도 바깥의 이야기가 아닙니다.
본 포스팅 참고 자료
- HUG 주택도시보증공사 공식 블로그 — 전세보증금반환보증 보증료 체계 현실화 발표 (2025.01.24)
https://blog.naver.com/khug_official/223736816515 - HUG 주택도시보증공사 공식 홈페이지 — 전세보증금반환보증 상품 안내(보증료율표)
https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp - 데일리안 — HUG 전세보증료 개편, 커지는 세입자들의 한숨 (2025.03.31)
https://news.nate.com/view/20250331n01785 - 뱅크샐러드 — 주택 전세보증보험 총정리: HF, SGI, HUG 비교 (2026.02.12)
https://www.banksalad.com/articles/전세보증보험-hug-hf-sgi-비교 - HF 한국주택금융공사 — 일반전세지킴보증 보증료율 안내
http://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_05_01.do
본 포스팅 작성 이후 HUG·HF·SGI 서비스 정책, 보증료율, 가입 조건, UI가 변경될 수 있습니다. 최신 정보는 반드시 각 기관 공식 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며 특정 보험 상품의 가입을 권유하지 않습니다.
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