2주택자 간주임대료, 이율 낮아도 세금 더 납니다

전세 보증금에는 세금이 없다고 생각한다면, 2026년부터 달라진 규정을 꼭 확인해야 합니다. 간주임대료율은 3.5% → 3.1%로 낮아졌지만, 과세 대상이 2주택자까지 확대됐습니다. 이율이 낮아졌는데 세금이 더 나오는 이유를 계산식으로 직접 확인합니다.

간주임대료가 정확히 무엇인지부터

전세 보증금을 받으면 집주인은 그 돈을 은행에 맡기거나 운용해서 이자를 얻을 수 있습니다. 세법은 이 “얻을 수 있었을 이자”를 임대수입으로 간주해 소득세를 부과합니다. 실제로 이자를 받지 않았더라도, 보증금이라는 큰 돈을 쥐고 있는 것 자체가 경제적 이익이라는 논리입니다.

국세청이 공식 안내하는 계산 공식은 이렇습니다.

여기서 핵심은 두 가지입니다. 보증금 전체가 아니라 3억 원을 뺀 초과분의 60%에만 이자율을 곱한다는 점, 그리고 그 이자율이 매년 기획재정부가 고시한다는 점입니다. 이 이자율이 2026년 귀속분부터 바뀌었습니다.

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2026년부터 달라진 핵심 두 가지

변화는 동시에 두 방향으로 일어났습니다. 하나는 이자율이 낮아진 것, 다른 하나는 과세 대상이 넓어진 것입니다.

이자율 인하는 기존 3주택 이상 임대인에게 유리한 변화입니다. 그런데 과세 대상 확대는 지금까지 간주임대료를 한 번도 신경 쓰지 않았던 고가주택 2주택자에게 새로운 세금 의무를 만들었습니다. 이 두 변화가 동시에 작동하는 구조가 핵심입니다.

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이율이 낮아졌는데 세금이 늘어나는 구조

기존 3주택 이상 보유자 입장에서는 이자율이 0.4%p 낮아졌으니 간주임대료가 줄어들어 세금도 줄어듭니다. 맞습니다. 그런데 2주택자였던 분이라면 상황이 완전히 다릅니다. 2025년까지는 0원이었던 간주임대료 세금이, 2026년부터는 새로 생기는 구조이기 때문입니다. 이자율이 3.1%냐 3.5%냐를 따지기 전에, “과세 대상이 됐느냐”가 먼저입니다.

실제로 소득세법 시행규칙 [시행 2026.1.2.] 기준으로 소득세법 시행규칙 제23조는 “경제부령으로 정하는 이자율”을 연 1,000분의 31(= 3.1%)로 명시하고 있습니다. (출처: 국가법령정보센터 소득세법 시행규칙 제23조, 2026.1.2. 시행) 이 이자율이 2025년 귀속분(2025 소득을 2026년 5월에 신고하는 것)부터 적용되며, 2026년 귀속분(2027년 5월 신고) 역시 3.1%를 씁니다.

결국 “이율이 낮아졌으니 세금이 줄었겠지”라는 판단은 기존 3주택자에게만 맞는 말입니다. 2026년부터 새롭게 과세 대상에 편입된 고가주택 2주택자에게 이 이자율은 ‘줄어드는 세금’이 아니라 ‘처음 내는 세금’의 기준이 됩니다.

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2주택 과세의 숨겨진 조건 세 가지

2026년 세법 개정 시행령(소득세법 시행령 제53조 개정, 2026.1.1. 이후 발생 소득 적용)에서 규정한 2주택자 간주임대료 과세 요건은 아래 세 가지를 모두 충족해야 합니다.

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직접 계산해봤습니다 — 전세 15억, 세금 얼마?

가정 조건: 기준시가 각 15억짜리 주택 2채 보유, 각 주택 전세보증금 8억 원(합계 16억). 월세 없음. 2026년 1년 내내 임대.

간주임대료 2,418만 원이 사업소득 총수입금액에 잡힙니다. 이 금액은 종합소득세 신고 때 다른 소득과 합산됩니다. 만약 이 분의 다른 소득(근로소득, 사업소득 등)이 있다면 합산 과세표준이 높아져 실효 세율이 올라갑니다. 2,418만 원 전부가 세금이 아니라 과세표준에 포함되는 수입금액이므로, 실제 납세액은 세율에 따라 달라집니다.

2025년 귀속 기준으로 같은 조건이라면 과세 대상 자체가 아니었습니다. 2026년 귀속분부터 2,418만 원이 새로 수입금액에 잡힌다는 의미입니다. 이자율이 3.1%로 내려간 것은 이 분에게 아무런 절감 효과가 없습니다. 0원에서 2,418만 원으로 늘어난 것이기 때문입니다.

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월세와 전세를 동시에 받을 때 합산 구조

기준시가 12억 초과 주택 2채를 보유한 2주택자라면 사실 월세에 대한 소득세는 이미 납부 의무가 있습니다. 2주택 이상이면 받은 월세 전액이 주택임대소득 과세 대상이기 때문입니다. 여기에 2026년부터 보증금에 대한 간주임대료까지 추가됩니다.

예를 들어 A주택에 월 150만 원 월세, B주택에 8억 원 전세를 놓고 있다면 총수입금액은 이렇습니다.

총수입금액 2,730만 원이 2,000만 원을 초과하면 종합과세(세율 6~45%)가 강제됩니다. 2,000만 원 이하이면 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 월세 수입만 있을 때는 1,800만 원으로 분리과세를 선택할 수 있었지만, 간주임대료가 더해지면서 종합과세로 넘어가는 구조가 생겨납니다. 이 부분이 실제로 납세 부담을 키우는 포인트입니다.

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세금 신고 시점과 실수하기 쉬운 타이밍

2026년 귀속 임대소득에 대한 종합소득세 신고는 2027년 5월입니다. 지금 당장 세금을 내는 시점이 아닙니다. 그런데 이 시점을 착각하는 분들이 많습니다. “아직 신고 안 했으니까 상관없다”가 아니라, 2026년에 발생한 임대소득 전체가 2027년 5월에 한꺼번에 신고·납부 대상이 됩니다.

2025년 귀속 임대소득 신고(2026년 5월 마감)에는 아직 새 규정이 적용되지 않습니다. 기존 3주택 이상이 아니라면 2025년 귀속분 신고에서는 종전과 동일하게 처리됩니다. 새 규정이 본격적으로 납세 부담으로 와닿는 시점은 2027년 5월입니다.

미리 준비해야 할 사항은 하나입니다. 소유한 주택 2채의 기준시가가 각각 12억 원을 넘는지 확인하는 것입니다. 기준시가는 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 무료로 조회할 수 있습니다. 기준시가 기준 시점은 과세기간 종료일(12월 31일) 또는 해당 주택 양도일입니다.

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자주 묻는 질문 5가지

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마치며

솔직히 말하면 “이자율이 낮아졌다”는 뉴스만 보고 넘어가기 쉬운 주제입니다. 그런데 막상 숫자를 놓고 보면, 기존 3주택자에게는 소소한 절세이고 2주택자에게는 완전히 새로운 세금입니다. 두 가지가 동시에 발표됐기 때문에 뉴스가 뒤섞이면서 오해가 생기기 좋은 구조였습니다.

기준시가 12억 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억 초과, 이 두 줄을 기억하면 됩니다. 이 조건에 해당하는지 확인하는 것이 먼저입니다. 해당한다면 2027년 5월 종합소득세 신고 전에 세무사 상담을 받는 게 현실적입니다. 간주임대료 수입금액이 다른 소득과 합산되면 세율 구간이 달라질 수 있어서 단순 계산만으로는 실납부세액을 예측하기 어렵습니다.

이 내용은 2026.3.23 기준으로 확인한 소득세법 및 시행령 규정을 바탕으로 작성됐습니다.

본 포스팅 참고 자료

1. 국세청 — 주택임대소득 기본정보: 주택 보증금에 대한 간주임대료 (nts.go.kr)
2. 국가법령정보센터 — 소득세법 시행규칙 제23조 [시행 2026.1.2.] (law.go.kr)
3. 기획재정부·국세청 — 2026 달라지는 세금제도 (PDF, 2025.11.28. 발간) (nts.go.kr)
4. 고용노동부 시행규칙 개정안 입법예고 — 간주임대료 이자율 3.5%→3.1% 인하 내용 (2025.3.1.)