상가 임차인 권리금 보호 — “직접 쓰겠다”는 말 한마디로 포기해야 할까요?
임대인이 “직접 영업할 거니까 신규 임차인은 안 받겠다”고 선언했다면, 법적으로 이게 정당한 사유가 될까요?
결론부터 말씀드리면 — 대법원은 2025년 11월에 이 주장이 정당한 사유가 아니라고 판결했습니다.
상임법 제10조의4 전문 분석
환산보증금 초과 상가도 적용
권리금, 법이 실제로 지키는 것과 아닌 것
상가 임차인 권리금 보호는 2015년 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’) 개정으로 처음 법제화됐습니다. 요점은 하나입니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다는 겁니다 (상임법 제10조의4 제1항 — 국가법령정보센터, 시행 2026.1.2.).
다만 여기서 한 가지 오해가 있습니다. 상임법이 “권리금을 임대인한테 직접 달라”고 보장하는 법은 아닙니다. 법이 지키는 건 ‘회수 기회’입니다. 임차인이 직접 후임 임차인을 데려와 권리금 계약을 맺으려 할 때, 임대인이 이를 방해하면 안 된다는 구조입니다. 임대인이 아무것도 안 해줘도 되지만, 막는 건 안 된다는 논리입니다.
💡 법문에는 4가지 방해 행위가 나열되어 있습니다. 신규 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하는 행위, 임차인에게 권리금을 못 받게 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 그리고 ‘정당한 사유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절하는 행위’가 이에 해당합니다 (상임법 제10조의4 제1항 제1~4호).
이 중 실제 분쟁에서 가장 많이 문제가 되는 건 4호, 즉 ‘정당한 사유 없는 계약 거절’입니다. 임대인 입장에선 다양한 사유를 댈 수 있기 때문입니다. 그 대표적인 게 바로 “내가 직접 쓰겠다”는 주장입니다.
“직접 쓰겠다”는 이유 — 법원은 정당한 사유로 안 봅니다
⚠️ 많은 분들이 “그럼 포기해야 하나”라고 생각하시는데
임대인이 직접 영업 계획을 밝혔다고 해서 권리금이 자동으로 날아가는 게 아닙니다.
대법원은 2025년 11월 20일, 선고 2024다305605·305612 판결에서 이를 명확히 정리했습니다. 핵심은 이겁니다.
📌 대법원 2024다305605 판결요지 [1]
“임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.”
(출처: 대법원 2025.11.20. 선고 2024다305605·305612 판결, 공보 2026상, 84)
이 판결의 배경을 보면 더 실감납니다. 건물주가 임차인에게 “직접 육계 도소매업을 운영하겠다”는 내용을 명시한 손해배상청구예정통지서까지 발송했습니다. 그랬더니 법원은 오히려 이 행위 자체를 권리금 회수 기회 방해로 봤습니다. “쓰겠다”는 말 자체가 방해 의사의 확정적 표시였기 때문입니다.
이전에 같은 취지의 판결이 2020년에도 나왔습니다 (대법원 2020.9.3. 선고 2018다252441·252458). 2025년 판결은 이 법리를 다시 한번 확인하고, 그 적용 기준을 더 구체적으로 제시한 겁니다.
신규 임차인을 직접 주선 못 해도 손해배상 청구 가능한 조건
여기서 또 하나의 오해를 짚어야 합니다. “권리금 손해배상을 청구하려면 실제로 신규 임차인을 주선해야 한다” — 이게 통상적인 이해입니다. 틀린 말은 아닙니다. 원칙은 그렇습니다.
💡 대법원 판결문과 실제 사건 흐름을 함께 놓고 보면, 원칙의 예외가 생각보다 넓습니다.
그런데 2025년 대법원 판결 [2]항이 이 원칙에 예외를 뚜렷하게 인정했습니다. 임대인이 “신규 임차인을 데려와도 계약 안 맺겠다”는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않아도 손해배상 청구가 가능하다는 겁니다.
📌 대법원 2024다305605 판결요지 [2] 요약
임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인에게 신규임차인 주선을 강요하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 따라서 실제 주선 없이도 손해배상 청구가 가능하다.
(출처: 대법원 2025.11.20. 선고 2024다305605·305612)
그렇다면 “확정적 표시”는 뭘 의미하는 걸까요? 판결은 이것도 친절하게 설명합니다. 임대차 종료 약 10개월 전부터 건물주가 “임대차 종료 후 신규 임차인 없이 직접 쓰겠다”고 반복적으로 밝혔다면, 그것만으로 충분하다고 봤습니다. 문자메시지, 내용증명, 소 제기 기록이 이를 뒷받침했습니다.
즉, 임대인이 먼저 “안 받겠다”고 선언한 상황에서 굳이 신규 임차인을 끌고 가서 거절당하는 절차를 밟지 않아도 된다는 겁니다. 소송 전략상 매우 중요한 포인트입니다.
건물주가 합법적으로 권리금을 막는 방법 — 이건 진짜 예외입니다
임차인 입장에서 더 무서운 건, 임대인이 합법적으로 권리금 보호를 피해가는 방법이 있다는 겁니다. 상임법 제10조의4 제2항은 정당한 사유가 있는 것으로 간주하는 경우를 열거하고 있는데, 그 중 하나가 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”입니다.
쉽게 말해, 건물주가 임대료 수입을 포기하면서 1년 6개월 이상 가게를 비워두면 권리금 보호 의무가 없다는 뜻입니다. 월 300만 원 임대료라면 총 5,400만 원을 포기하는 셈이지만, 권리금이 수억 원인 목 좋은 자리라면 충분히 감수할 수 있는 계산이 나옵니다.
⚠️ 단, 이 예외에는 두 가지 조건이 모두 필요합니다
(1) 거절 당시 그 사유를 명시해야 합니다. (2) 실제로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다.
사후적으로 “결과적으로 1년 6개월 비워뒀으니 예외”라는 주장은 대법원이 인정하지 않습니다.
이게 왜 중요하냐면 — 건물주가 재건축이나 직접 사용을 이유로 먼저 나가라고 통보한 뒤, 막상 계획이 바뀌어서 결과적으로 1년 6개월 이상 공실이 됐어도 예외로 인정받지 못한다는 의미입니다 (대법원 2021.11.25. 선고 2019다285257 판결). 즉, 예외 사유는 거절 시점에 미리 명시해야 유효합니다.
환산보증금이 서울 9억 초과라도 권리금 보호 됩니다
상임법은 환산보증금이 일정 기준을 넘는 고액 상가에는 법 적용을 제한합니다. 서울 기준 환산보증금 9억 원 초과 상가는 상임법의 일부 조항 적용이 배제됩니다. 그래서 “나는 큰 가게니까 권리금 보호 못 받는 거 아닌가요?”라고 생각하시는 분들이 적지 않습니다.
💡 보증금 2억에 월세 100만 원이면 환산보증금은 2억 + (100만 × 100) = 12억입니다. 서울 기준 9억을 넘지만, 권리금 보호는 그대로 받습니다.
결론부터 말씀드리면, 권리금 회수 기회 보호 조항(제10조의4)은 환산보증금 초과 여부와 상관없이 모든 상가 임차인에게 적용됩니다. 이는 상임법 제2조 제3항이 명시하고 있습니다.
| 조항 | 환산보증금 이하 | 환산보증금 초과 |
|---|---|---|
| 우선변제권 | ✅ 적용 | ❌ 미적용 |
| 임대료 5% 인상 제한 | ✅ 적용 | ❌ 미적용 |
| 계약갱신요구권(10년) | ✅ 적용 | ✅ 적용 |
| 권리금 회수 기회 보호 | ✅ 적용 | ✅ 적용 |
(출처: 상임법 제2조 제3항, 나무위키·상임법 조문 교차 확인)
환산보증금 공식은 이렇습니다.
$$\text{환산보증금} = \text{보증금} + (\text{월세} \times 100)$$
서울 9억 초과여도 권리금 보호는 살아있습니다. 월세가 높은 강남·명동 등 핵심 상권 임차인도 당연히 보호 대상입니다.
손해배상액은 어떻게 계산하는가 — 직접 계산해봤습니다
상임법 제10조의4 제3항 후단은 손해배상액의 상한을 이렇게 정합니다. “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금”과 “임대차 종료 당시의 권리금” 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 되어 있습니다 (출처: easylaw.go.kr 생활법령정보, 상임법 제10조의4 제3항).
📊 손해배상액 계산 예시
– 임차인이 신규임차인과 약정한 권리금: 8,000만 원
– 임대차 종료 당시 감정 평가된 권리금: 6,000만 원
– 둘 중 낮은 금액: 6,000만 원이 상한
– 실제 판결에서는 여러 사정(영업 지속 여부, 청구 범위 등)을 고려해 50%인 3,000만 원이 인정된 사례도 있음
(출처: 서울남부지방법원 사례 — dwchoi.co.kr, 2026.03.25.)
주목할 점은 “감정 평가된 권리금”이 기준이 될 수 있다는 겁니다. 임차인이 입으로만 “5억짜리 권리금”이라고 해도, 법원은 감정평가로 실제 가치를 따로 산정합니다. 즉, 권리금 계약서에 기재한 금액이 그대로 인정되는 게 아닙니다. 감정 평가 결과가 나올 때까지 절차가 길어질 수 있습니다.
그리고 소멸시효가 있습니다. 손해배상 청구 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다 (상임법 제10조의4 제4항). 3년이 지나면 시효로 소멸합니다.
지금 당장 준비해야 할 증거와 타임라인
소송에서 이기려면 결국 임대인의 ‘확정적 거절 의사’를 입증해야 합니다. 대법원 판결에서도 문자메시지, 내용증명, 소 제기 기록이 핵심 증거로 쓰였습니다. 그래서 분쟁 초기부터 기록 관리를 습관화하는 게 중요합니다.
| 시점 | 해야 할 행동 |
|---|---|
| 계약 만료 6개월 전 | 신규 임차인 주선 의사를 임대인에게 서면(문자·내용증명)으로 통보 |
| 임대인 거절 즉시 | 거절 의사 표시 전문 캡처·보관, 내용증명 발송으로 공식화 |
| 계약 종료 후 | 종료일로부터 3년 내 소 제기 또는 분쟁조정 신청 (소멸시효 주의) |
| 소송 진행 중 | 권리금 감정 평가 신청, 실제 영업 이익·거래처 자료 준비 |
솔직히 말하면, 임대인이 “직접 쓰겠다”고 말로만 한 경우보다 문자나 내용증명으로 서면 거절을 한 경우가 소송에선 오히려 유리합니다. ‘확정적 거절 의사’를 임대인 스스로 증거를 남겨주는 셈이기 때문입니다. 2024다305605 판결의 임차인이 그랬습니다.
자주 묻는 질문 5가지
마치며
상가 임차인 권리금 보호를 둘러싼 분쟁은 매년 수천 건씩 발생합니다. 그런데 현장에서 만나는 임차인 분들 중 상당수가 “임대인이 직접 쓴다는데 어쩔 수 없다”고 포기한 상태로 가게를 비워줍니다. 이번 포스팅에서 정리한 것처럼, 2025년 대법원 판결은 그 포기가 법적으로 불필요한 것이었음을 분명히 했습니다.
물론 소송은 길고 비용도 들고, 받아낸 금액이 기대보다 낮을 수 있습니다. 서울남부지방법원 사례에서 보듯 청구액의 50%만 인정된 경우도 있습니다. 그러나 그것조차 포기보다는 낫습니다. 소 제기 이전에 법무부 상가건물 임대차 분쟁조정위원회를 먼저 활용하면 비용 부담 없이 조정 절차를 밟을 수 있습니다.
가장 중요한 건 타이밍입니다. 임대차 종료일로부터 3년이 지나면 아무것도 할 수 없습니다. 지금 분쟁 상황에 있다면, 증거 보관부터 시작하세요.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 상가건물 임대차보호법 (시행 2026.1.2., 법률 제21065호) —
국가법령정보센터 - 상가건물 임대차 권리금 회수 — 생활법령정보 —
easylaw.go.kr - 대법원 2025.11.20. 선고 2024다305605·305612 판결 [건물인도·손해배상(기)] —
케이스노트 - 대법원 2021.11.25. 선고 2019다285257 판결 (공실 1년6개월 요건) —
국가법령정보센터 판례
※ 본 포스팅은 2026.03.28. 기준으로 작성되었습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령, 판례 변경 등에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 대해서는 법무사·변호사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·기능이 변경될 수 있습니다.
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