D-39 · 5월 9일 마감
소득세법 시행령 기준
다주택자 양도세 중과, 5월 9일 전후 세금 2배 차이납니다
2026년 5월 10일, 4년 만에 다주택자 양도세 중과가 되살아납니다. 같은 집, 같은 차익인데 단 하루 차이로 세금이 두 배 이상 뛸 수 있습니다. 실제 계산 수치를 직접 뜯어봤습니다.
※ 취득가 12억 5,000만원 → 매각가 25억원 기준. 출처: 이창언 NH농협은행 세무전문위원 (매일경제, 2026.03.26)
중과세가 뭔지부터 — 구조를 알아야 계산이 됩니다
다주택자 양도세 중과는 이름만 들으면 막연하지만, 구조는 단순합니다. 조정대상지역 내 주택을 팔 때, 1세대가 그 지역에 집을 2채 이상 갖고 있으면 기본세율(6~45%)에 세율을 더 얹는 방식입니다. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가됩니다.
세율만 오르면 그나마 낫습니다. 문제는 장기보유특별공제가 통째로 날아간다는 겁니다. 원래라면 15년 보유하면 양도차익의 30%를 공제받아 과세표준 자체가 줄어드는데, 중과세가 붙으면 이 혜택이 제로가 됩니다. 세율이 올라가는 동시에 과세 기준이 되는 금액도 커지는 이중 효과입니다.
💡 공식 발표 내용을 직접 보면서 정리한 부분입니다
소득세법 제104조 제7항에 따라 중과세율이 적용되면 같은 법 제95조 제2항의 장기보유특별공제는 배제됩니다. 세율 인상과 공제 박탈, 두 가지가 동시에 작동합니다. (출처: 국세청 공식 안내 — nts.go.kr)
5월 9일 잔금이 기준이 아닙니다 — 바뀐 핵심
많은 분들이 “5월 9일까지 잔금을 치르면 된다”고 알고 있는데, 2026년 2월 12일 정부 보완대책 이후 기준이 바뀌었습니다. 이제는 잔금일이 아닌 계약일 기준으로 판단합니다. (출처: 재정경제부·국토교통부 합동 브리핑, 2026.02.12)
| 지역 구분 | 계약 체결 기한 | 잔금·등기 기한 |
|---|---|---|
| 강남·서초·송파·용산구 (기존 조정대상지역) |
2026년 5월 9일까지 | 계약일로부터 4개월 이내 |
| 서울 나머지 21개 구 + 경기 12개 지역 (2025.10.16 신규 지정) |
2026년 5월 9일까지 | 계약일로부터 6개월 이내 |
| 2026년 5월 10일 이후 체결 계약 | 예외 없이 중과세율 적용 | |
주의할 점이 하나 있습니다. 계약금 지급 사실을 증빙서류로 확인해야 하며, 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래약정은 인정되지 않습니다. 토지거래허가구역은 허가 절차에만 수 주가 걸리기 때문에, 강남4구 기준으로는 남은 시간이 실질적으로 매우 촉박합니다.
세금이 실제로 얼마나 달라지나 — 직접 계산
숫자로 봐야 체감이 됩니다. 이창언 NH농협은행 세무전문위원이 매일경제(2026.03.26)에 직접 계산한 사례를 기준으로 정리했습니다.
📌 계산 기준 조건
취득가 12억 5,000만원 → 매각가 25억원 (양도차익 12억 5,000만원), 15년 이상 보유, 조정대상지역 내 주택
| 구분 | 납부 세금 | 세후 순이익 |
|---|---|---|
| ✅ 5월 9일 이전 일반세율 | 3억 9,800만원 | 8억 5,200만원 |
| ⚠️ 5월 10일 이후 2주택 중과 | 8억 1,900만원 | 4억 3,100만원 |
| 🚨 5월 10일 이후 3주택 이상 중과 | 9억 5,600만원 | 2억 9,400만원 |
2주택 중과가 붙으면 세금이 일반 대비 약 2.06배 뜁니다. 세후 손에 쥐는 돈은 8억5200만원에서 4억3100만원으로, 반 토막이 납니다. 차익 12억5천만원을 버는 거래인데 3주택 중과 시 세금만 9억5600만원입니다. 차익보다 세금이 더 나올 수 있는 구조입니다.
💡 왜 세율만 올랐는데 세금이 이렇게 차이나는지, 공식을 보면 납니다
장기보유특별공제가 배제되면 과세표준이 줄어들지 않습니다. 예를 들어 15년 보유 주택에 30% 공제를 적용하면 12억5천만원 차익에서 3억7500만원을 빼고 과세하는데, 중과 시 이 공제가 제로가 됩니다. 더 높은 세율을 더 넓은 기준에 곱하는 구조입니다. (출처: 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항)
중과 안 받을 수 있는 집이 있습니다 — 배제 조건 정리
다주택자라도 중과세를 피할 수 있는 경우가 있습니다. 조건이 꽤 구체적이어서 직접 확인이 필요한데, 두 갈래로 나뉩니다 — ① 주택 수 산정에서 빠지는 경우, ② 중과 배제 대상 주택에 해당하는 경우.
주택 수에서 빠지는 집 (소득세법 시행령 제167조의3·10·11 기준)
- 수도권·광역시·세종시 밖 저가주택 (공시가격 약 3억원 이하 기준)
- 전용 60㎡ 이하 소형 신축주택 (일정 요건 충족 시)
- 미분양주택 (취득 시점 기준 미분양 상태)
- 인구감소지역 또는 인구감소관심지역 주택
💡 “지방 시골집 하나 있다”고 다주택 걱정하셨던 분들이 생각보다 많습니다
수도권·광역시·세종시 밖의 저가주택은 세법상 주택 수 산정에서 제외됩니다. 즉 서울 집 1채 + 지방 저가주택 1채 = 세법상 1주택으로 볼 수 있습니다. 중과 적용 전에 본인의 주택 유형별 조건을 반드시 확인해야 합니다.
중과에서 아예 빠지는 주택 (배제 대상)
- 상속 개시일로부터 5년 이내 양도하는 상속주택
- 장기임대주택 (요건 충족 시 — 다음 섹션에서 상세히)
- 어린이집으로 사용 중인 주택
- 소득세 감면 대상 주택 (공공건설임대 등)
- 위 주택 수 제외 대상 4가지 (동일 적용)
※ 상속주택은 상속 개시일로부터 5년이 지나면 중과세 대상이 됩니다. 5년을 넘겼는지 꼭 확인하세요. (출처: 소득세법 시행령 제167조의3 제1항)
임대사업자는 다릅니다 — 유예 종료와 별개인 이유
주택임대사업자로 등록된 분들에게 가장 많이 들어오는 질문이 있습니다. “5월 이후에도 우리 임대주택 팔면 중과 안 받나요?” — 결론부터 말하면, 맞습니다. 달라진 게 없습니다.
이번 유예 종료는 소득세법 시행령의 한시 특례(2022.5.10~2026.5.9)가 끝나는 것입니다. 반면 주택임대사업자 중과배제는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 항구적 규정입니다. 법적 근거가 완전히 다릅니다. (출처: 장민 대표세무사, 와이제이택스라운지, 2026.03.03)
장기임대주택 중과배제 5가지 요건
- 가액 요건: 임대 개시일 기준 시가 6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)
- 의무임대기간: 등록 시기에 따라 5년·8년·10년 이상 (2020.8.18 이후 등록은 10년)
- 임대료 5% 증액 제한: 2019.2.12 이후 체결·갱신 계약부터 적용
- 이중 등록: 지자체 + 관할 세무서 양쪽 모두
- 취득 제한: 2018.9.14 이후 조정대상지역 취득 주택은 배제 불가
💡 자동말소된 임대주택이면 언제 팔아도 됩니다
자동말소(의무임대기간 경과 후 자동 말소)된 임대주택은 양도 기한 제한이 없습니다. 반면 자진말소 임대주택은 말소일로부터 1년 이내에 팔아야 중과배제를 적용받습니다. 말소 경위를 확인하는 것이 먼저입니다.
지금 남은 시간 — 현실적으로 뭘 해야 하나
오늘(2026.03.31) 기준으로 5월 9일까지 39일 남았습니다. 토지거래허가구역 허가 절차가 통상 2~4주 걸린다는 걸 감안하면, 강남4구 주택의 경우 계약 체결만 5월 9일까지 하면 되는 구조이지만 매수자를 찾는 시간까지 더하면 현실적으로 매우 촉박합니다.
국토교통부는 중과 유예 종료 발표 이후 구별로 10%, 송파구는 20%가량 매물이 늘어났다고 밝혔습니다. (출처: 국토교통부, 2026.02.12 브리핑) 매물은 늘고 있지만, 토지거래허가구역 특성상 실거주 목적 매수자로 수요가 제한돼 있어 빠른 거래가 쉽지 않습니다.
당장 팔기 어렵다면 두 가지 방향이 남습니다 — 장기 보유하면서 조정대상지역 해제 또는 세법 개정을 기다리거나, 아니면 앞서 정리한 중과 배제 대상 여부를 먼저 따져보는 것입니다. 어느 쪽이든 세무사와 정확한 주택 현황을 짚어보는 것이 전제입니다.
자주 묻는 질문 5가지
마치며 — 한 줄로 정리
이번 이슈에서 가장 많이 오해하는 부분은 두 가지였습니다. “잔금일이 기준”이라는 것과 “임대사업자도 유예 종료 영향을 받는다”는 것. 둘 다 아닙니다. 계약일 기준으로 바뀌었고, 임대사업자 중과배제는 별개 법 조문입니다.
세금은 결국 숫자입니다. 취득가 12억5천에 매각가 25억짜리 집, 일반세율이면 세금 약 4억이지만 중과가 붙으면 8억2천에서 9억6천까지 올라갑니다. 같은 집을 파는데 단 하루 차이로 세금이 두 배가 됩니다.
보유하면서 기다릴지, 지금 처분할지 결정하는 건 개인 상황마다 다릅니다. 다만 그 결정을 내리기 전에, 내 주택이 중과 대상인지 아닌지부터 먼저 따져보는 게 순서입니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 재정경제부·국토교통부·금융위원회 합동 브리핑 — 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 발표 (2026.02.12) — www.moef.go.kr
- 국세청 공식 안내 — 양도소득세 장기보유특별공제율 — nts.go.kr
- 이창언 NH농협은행 세무전문위원, 매일경제 — 「稅폭탄에 떠는 다주택자 … 양도세 중과 배제조건 확인을」 (2026.03.26) — daum.net
- 장민 대표세무사, 와이제이택스라운지 — 「중과 유예 끝나도 임대사업자는 ‘예외’」 (2026.03.03) — naver.com
- 세무법인 다솔 — 「2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 다시 시행」 — dasoltax.com
- 일간NTN — 「다주택 양도세 중과 5월 9일 부활…최고 82.5% 중과세율 적용」 (2026.03) — intn.co.kr
※ 본 포스팅은 공개된 세무 자료 및 보도자료를 바탕으로 작성된 정보성 글로, 개인의 세무 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 납세 여부 및 세액 산정은 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·세법·시행령이 변경될 수 있습니다.
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