소득세법 시행령 2026.02.24 공포 기준
D-37일
다주택자 양도세 중과,
세금 차이 실제로 따져봤습니다
2026년 5월 9일이 지나면 같은 집, 같은 차익이어도 세금이 최대 2.4배 달라집니다. 정부 공식 발표 원문과 실제 계산 수치를 바탕으로 핵심만 짚었습니다.
5월 9일이 분기점인 이유 — 4년 만의 귀환
다주택자 양도소득세 중과 제도는 문재인 정부 시절인 2018년 4월에 도입됐고, 윤석열 정부가 2022년 5월 10일부로 유예를 시작해 매년 연장해 왔습니다. 이재명 정부 출범 이후 재정경제부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동브리핑을 열고 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 2026년 5월 9일에 예정대로 종료한다고 최종 발표했습니다. (출처: 정책브리핑 보도자료, 2026.02.12)
조만희 재경부 세제실장은 브리핑에서 “5월 9일 이후 체결되는 매매 계약에는 예외 없이 양도세가 중과 적용된다”고 못 박았습니다. 쉽게 말해 2026년 5월 9일까지 잔금을 치르거나, 특례 요건을 충족한 계약을 맺어야 중과를 피할 수 있습니다. 이후 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령이 2026년 2월 24일 국무회의를 통과하면서 법적 효력이 확정됐습니다.
단순히 “잔금 5월 9일 이전”이 기준이 아닙니다. 토지거래허가구역 내 거래는 허가 신청일 → 허가 심사 → 계약 → 잔금의 단계를 거치므로, 실무상 계약을 맺을 수 있는 실질 마감은 4월 초 안에 시작해야 일정이 맞습니다. D-37일인 지금이 사실상 마지막 구간입니다.
동일 주택 같은 차익, 세금은 이렇게 달라집니다
수치로 직접 비교해 보겠습니다. 매일경제 이창언 NH농협은행 세무전문위원이 2026년 3월 26일 분석한 계산 사례를 그대로 검증했습니다. (출처: 매일경제, 2026.03.26)
- 조정대상지역 아파트 취득가: 12억 5,000만 원
- 매각가: 25억 원 → 양도차익: 12억 5,000만 원
- 보유기간: 15년 이상 (장특공 최대 적용 가능 구간)
- 기타 필요경비 포함 기준 적용
| 구분 | 적용 세율 | 납부 세금 | 세후 순이익 |
|---|---|---|---|
| 5월 9일 이전 양도 (일반세율 + 장특공 적용) |
42% (기본세율) | 3억 9,800만 원 | 8억 5,200만 원 |
| 5월 10일 이후 (2주택자) (+20%p, 장특공 배제) |
62% (중과) | 8억 1,900만 원 | 4억 3,100만 원 |
| 5월 10일 이후 (3주택 이상) (+30%p, 장특공 배제) |
75% (중과) | 9억 5,600만 원 | 2억 9,400만 원 |
2주택자 기준 세금이 3억9800만 원 → 8억1900만 원으로 2배 이상 올라갑니다. 세후 순이익은 절반 이하로 줄어드는 셈입니다. 지방소득세를 포함하면 3주택 이상 최고세율은 82.5%까지 치솟습니다. (출처: 연합뉴스 2026.02.12 관계부처 합동브리핑)
10년 보유해도 장기보유특별공제가 0인 이유
여기서 많은 분들이 놓치는 포인트가 있습니다. 국세청 공식 자료에는 이렇게 적혀 있습니다. “2018년 4월 1일부터 조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제 배제.” (출처: 국세청 장기보유특별공제율 안내, nts.go.kr)
일반 1주택자라면 15년 이상 보유 시 양도차익의 최대 30%를 공제받을 수 있습니다. 예를 들어 양도차익이 12억 5,000만 원이라면 공제 금액만 3억 7,500만 원에 달합니다. 그런데 중과 대상 다주택자는 이 공제가 완전히 사라집니다. 얼마나 오래 들고 있었는지와 무관하게 공제액은 0원입니다.
장특공 배제 + 중과세율 추가라는 이중 패널티가 겹칩니다. 15년 보유했어도 공제 없이 중과세율 전액을 납부해야 합니다. “오래 갖고 있을수록 세금이 줄겠지”라는 통념이 다주택 중과 구간에서는 완전히 뒤집힙니다.
일반세율 구간
다주택 중과 구간
세입자 낀 집도 팔 수 있다는 특례, 조건이 까다롭습니다
정부가 2월 12일 내놓은 보완방안의 핵심은 세입자가 있는 주택도 조건부로 매도할 수 있게 하겠다는 것입니다. 토지거래허가구역 내에서는 원칙적으로 매수인이 2년 실거주를 해야 하는데, 세입자 계약이 남아 있으면 사실상 거래 자체가 막히는 문제가 생기기 때문입니다. 정부는 이 경우에 한해 임대차 계약 종료일까지 최장 2028년 2월 11일까지 실거주 의무를 유예해 주기로 했습니다. (출처: 연합뉴스, 2026.02.12)
그런데 이 특례가 적용되려면 두 가지 요건이 동시에 충족돼야 합니다. 매도자는 조정대상지역 다주택자여야 하고, 매수자는 무주택자(무주택 세대)여야 합니다. 여기서 “세대 기준”이라는 점이 중요합니다. 나만 무주택이면 되는 게 아니라 배우자와 세대원 전체가 무주택이어야 합니다.
정부 브리핑에서 분양권과 입주권은 주택 수에 포함되는 방향으로 이해된다는 방향이 공유됐습니다. 즉 분양권만 있어도 무주택 세대로 인정받기 어려울 수 있습니다. 더 큰 문제는 주거용 오피스텔인데, 공식 발표문에서 이에 대한 명확한 기준이 아직 나오지 않았습니다. 보수적으로 접근하면, 주거용으로 사용 중인 오피스텔 보유 세대원이 있다면 특례 적용 여부가 불투명해집니다.
- 분양권·입주권: 주택 수 포함 방향으로 시장 이해 형성
- 주거용 오피스텔: 공식 기준 미공개 — 관할 지자체 사전 질의 권장
- 가계약·구두 계약: 계약금 입금 증빙 없으면 계약 인정 불가
특례를 쓰려면 매수인 세대의 주택 보유 현황을 지자체가 개인정보 동의 확인 절차로 직접 검증하는 구조입니다. 지자체마다 해석이 달라질 수 있어, 거래 전 관할 시군구에 서면 질의 후 회신을 받아두는 것이 분쟁을 막는 방법입니다.
중과에서 빠지는 주택, 의외로 4가지나 됩니다
다주택자라도 무조건 중과세율을 내야 하는 건 아닙니다. 소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의4 등에서는 주택 수 산정과 중과세율 배제 대상을 따로 규정하고 있습니다. (출처: 국세청 공식 안내, nts.go.kr)
핵심은 아래 네 가지입니다. 첫째, 수도권·광역시·세종시 외 지역의 저가 주택은 주택 수 산정에서도 빠지고 중과에서도 제외됩니다. 지방 소도시 빌라 한 채를 가지고 있다고 해서 다주택자가 되는 건 아니라는 얘기입니다. 둘째, 소형 신축 주택과 셋째, 미분양 주택도 포함되지 않습니다. 넷째, 장기임대주택은 중과세율 배제 대상으로 별도 규정돼 있습니다.
다만 장기임대주택의 경우 조 세제실장이 2월 12일 브리핑에서 “의무임대 기간이 지난 뒤에도 무제한 배제를 유지하는 건 바람직하지 않다”고 언급했습니다. 별도 개정 일정은 공식 발표되지 않았지만, 이 부분도 시행령 개정 논의가 진행 중이라는 신호입니다.
수도권·광역시·세종시 외 지역
주택 수 산정·중과 모두 제외
요건 충족 소형 신축주택
주택 수 미포함
일정 요건 미분양주택
주택 수 미산정
등록임대주택 중 요건 충족
중과세율 배제 (개정 논의 중)
5월 9일 이후 시장은 어떻게 움직일까
국토교통부는 2월 12일 브리핑에서 유예 종료 발표 이후 서울 구별 매물이 약 10%, 송파구는 약 20% 증가했다는 통계를 공개했습니다. 절세 목적 급매물이 시장에 나오고 있다는 뜻입니다. 이 매물은 5월 9일을 기점으로 흐름이 꺾일 가능성이 높습니다.
정부는 여기에 더해 2026년 4월 1일 수도권·규제지역 다주택자 보유 아파트 담보대출 만기 연장을 원칙적으로 불허하는 가계대출 관리방안을 추가로 발표했습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “단기적으로 수도권 주택 매물 증가를 유도할 수 있다”고 진단했습니다. (출처: 연합뉴스 2026.04.01)
다주택자 매물 증가는 매매 시장에 하방 압력을 주지만, 동시에 전세 공급이 줄어드는 구조입니다. 함영진 랩장은 “전세 매물 감소에 장기적으로 영향을 주고 월세화가 심화할 것”이라고 말했습니다. 즉 매매 안정 + 전세 불안이라는 엇갈린 결과가 동시에 진행될 수 있습니다.
5월 9일 이후 중과세 대상 주택의 거래는 사실상 크게 줄어들 전망입니다. 세금 부담이 너무 커서 매도 의지가 있어도 “팔면 손해”라는 계산이 나오는 구간이 생기기 때문입니다. 업계에서는 이를 ‘매물 잠김’이라고 부릅니다. 토지거래허가구역까지 겹쳐 있는 서울 주요 지역에서는 이 잠김 현상이 더 두드러질 것으로 보입니다.
Q&A 5선
Q
잔금을 5월 9일까지 치르면 무조건 중과를 피할 수 있나요?
잔금 청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 양도 시점입니다. 두 날짜 모두 5월 9일 이전이어야 안전합니다. 특히 등기 접수일이 지연될 경우 5월 10일로 넘어갈 수 있으므로 잔금 일정과 등기 신청 일정을 함께 챙겨야 합니다.
Q
지방 소도시에 집이 있어도 다주택자로 봐서 중과되나요?
수도권·광역시·세종시 외 지역의 저가 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 단, “저가”의 기준은 소득세법 시행령 제167조의3 요건을 충족해야 하며, 해당 주택을 양도하는 경우가 아닌 서울 아파트를 양도하는 경우에도 이 집이 주택 수에 들어가지 않는다는 의미입니다.
Q
비조정대상지역 주택을 팔면 중과가 적용되지 않나요?
맞습니다. 다주택 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에만 적용됩니다. 현재 조정대상지역은 서울 전 구, 과천·광명·하남·의왕·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·용인(수지)·안양(동안) 등입니다. 이 지역 외 주택이라면 2주택자여도 일반세율이 적용됩니다.
Q
5월 9일 이후 세입자 낀 집은 아예 못 파나요?
팔 수 있습니다. 다만 5월 9일 이후에는 중과세율이 그대로 적용됩니다. 정부 보완책(세입자 낀 집 특례)은 중과를 면해 주는 게 아니라 토지거래허가 상의 실거주 의무를 유예해 주는 조치입니다. 중과세율 자체를 피하려면 5월 9일 이전에 계약하고 잔금까지 완료해야 합니다.
Q
중과세율이 또 유예될 가능성은 없나요?
이재명 대통령은 자신의 SNS에서 “2026년 5월 9일 종료는 이미 2025년 2월에 정해진 사안이었다. 또다시 재연장할 것이라 기대하면 안 된다”고 직접 언급했습니다. (출처: 연합인포맥스, 2026.02.18) 조 세제실장도 동일한 입장을 밝혀, 추가 유예 가능성은 현재까지 없는 상태입니다.
마치며
솔직히 말하면, 이번 이슈에서 가장 중요한 숫자는 D-37이 아니라 일반세율 3억9800만 원 vs 중과 8억1900만 원이라는 차이입니다. 같은 집을 같은 가격에 팔아도 날짜 하나로 4억 이상이 갈립니다. 오래 보유할수록 공제가 늘어날 거라는 기대도, 중과 구간에서는 전혀 작동하지 않습니다.
세입자 낀 집 특례를 쓸 생각이라면 무주택 세대 요건을 먼저 점검하고, 분양권·입주권·주거용 오피스텔 보유 여부를 세대 단위로 꼼꼼히 확인하는 게 먼저입니다. 주거용 오피스텔은 아직 공식 기준이 나오지 않은 영역이어서, 지자체에 서면 질의 후 회신을 남겨두는 것이 실무적으로 가장 안전합니다.
지금 다주택을 보유하고 있다면, 매도·보유·등록임대 세 가지 선택지 각각의 세금 시뮬레이션을 국세청 홈택스나 세무사를 통해 직접 수치로 뽑아보는 게 가장 빠른 판단 방법입니다.
본 포스팅 참고 자료
⚠️ 본 포스팅은 2026년 4월 2일 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성됐습니다. 소득세법 시행령 및 관련 규정은 추가 개정될 수 있으며, 개인별 세금은 취득·양도 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 실제 납세 결정 전 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·수치가 변경될 수 있습니다.
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