“집 한 채니까 괜찮겠지” — 가장 위험한 1주택자 착각

1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 종부세가 없습니다. 그런데 공정시장가액비율이 80%로 오르면 공시가격 12억~15억 원 구간의 주택은 과세표준이 새롭게 과세선 위로 올라오게 됩니다. 지금까지 종부세 납부 대상이 아니었던 1주택자가 갑자기 납세자가 되는 것입니다.

“나는 집 한 채뿐이니 안전하다”는 생각이 가장 위험한 첫 번째 함정입니다. 서울 중위권 아파트 상당수가 이 공시가격 구간에 해당하며, 이들 1주택 실수요자가 갑작스러운 세금 고지서를 처음 받게 되는 시나리오가 현실화될 수 있습니다.

누진세율 ‘구간 점프’ — 세금이 비례를 넘어서 폭등하는 함정

종부세는 누진세입니다. 과세표준이 특정 금액 구간을 단 1원만 넘어서도 상위 세율이 적용됩니다. 예를 들어 과세표준이 5억 9,000만 원에서 6억 1,000만 원으로 소폭 늘어나도 상위 구간 세율이 붙으면서 세금은 예상을 크게 초과합니다.

공정시장가액비율 인상은 집값 상승 없이도 이 구간 점프를 인위적으로 만들어냅니다. 이 타격은 초고가 자산가보다 오히려 공시가격 12억~20억 구간의 중간 계층 1주택 실수요자에게 더 집중됩니다. 정부가 ‘부자 증세’를 명분으로 내세워도 실질 피해는 중산층으로 번지는 구조입니다.

비거주 1주택자, 종부세 공정시장가액비율 혜택 전부 잃는다

현행 제도에서 1주택자는 공시가격 12억 공제, 장기보유특별공제, 고령자 공제 등 다양한 혜택을 받습니다. 그런데 2026년 세제 개편안에서는 실제 거주 여부가 이 모든 혜택의 전제 조건이 될 가능성이 높습니다. 전세를 놓거나 타 지역에서 거주하며 보유만 하는 비거주 1주택자는 ‘투기용’으로 분류돼 1주택자 특례 전체를 박탈당할 수 있습니다.

이재명 대통령은 “비거주 1주택자에게도 보유가 불리하게 만들겠다”는 뜻을 분명히 했습니다. 비거주에 간주임대료 과세까지 더해지면 체감 세금은 지금의 3~4배까지 불어납니다. 전세 임대 중인 집이 있다면 지금 당장 실거주 전환 가능 시점을 점검해야 합니다.

종부세 뒤에 숨겨진 재산세 연쇄 인상 타임라인

정부는 먼저 종부세 공정시장가액비율을 올린 뒤 재산세로 확장하는 2단계 전략을 쓸 가능성이 높습니다. 재산세는 과세 대상이 훨씬 넓어 조세 저항이 크기 때문에, ‘부자 증세’ 명분의 종부세를 선공으로 삼는 것입니다. 재산세 공정시장가액비율(현행 주택 기준 60%)까지 올라가면 공시가격 3억~5억 원대의 평범한 아파트도 매년 7월·9월 고지서가 수십만 원 더 늘어납니다.

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부과됩니다. 만약 시행령이 6월 전에 개정 고시되면 2026년 하반기 고지분부터 즉시 반영됩니다. 연간 납부 계획을 세운 가계라도 갑작스러운 세금 증가에 현금 흐름이 흔들릴 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

팔자니 양도세 폭탄, 버티자니 종부세 폭탄 — 이중 함정

2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됩니다. 이날 이후 2주택자는 기본세율에 20%p 가산, 3주택 이상은 30%p 가산이 적용되어 최고세율이 82.5%에 달합니다. 문제는 타이밍입니다. 보유세가 공정시장가액비율 인상으로 급등하는 바로 그 시점에, 팔자니 양도세 폭탄이고 버티자니 보유세 폭탄인 이중 함정이 완성되는 것입니다.

많은 다주택자들이 “세금 낼 바에 그냥 버티겠다”며 매물을 거두는 선택을 합니다. 이는 정부가 의도한 ‘매물 출회’가 아니라 오히려 전월세 공급을 급격히 줄이는 역효과로 이어집니다. 문재인 정부 당시 이 패턴을 이미 경험했음에도 같은 길을 걸을 경우, 결국 피해는 임차인에게 고스란히 전가됩니다.

개인적으로는 이 이중 함정이 2026년 하반기 가장 큰 부동산 리스크라고 봅니다. 세금 정책이 의도와 반대 결과를 내는 전형적인 패턴이 반복될 가능성이 높습니다. 이 역설을 냉정하게 인식하고 내 자산 계획에 미리 반영해야 합니다.

재산세·종부세 부과 기준일은 모두 매년 6월 1일입니다. 이날 이전에 명의 이전이나 매도가 완료되면 그해 보유세 부담을 원천 차단할 수 있습니다. 비거주 1주택 특례 박탈 예고까지 겹친 상황에서 ‘실거주 입주’가 가장 확실한 대응입니다. 임차인이 있다면 임대차 계약 만료일을 즉시 확인하고 반환 협의를 시작하는 것이 급선무입니다.

양도세는 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 수천만 원 차이가 납니다. 취득가액이 낮아 차익이 큰 주택을 먼저 팔면 세금이 폭증하지만, 차익이 적거나 장기보유특별공제가 큰 주택을 선택해 파는 ‘매도 순서 전략’으로 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 최종 보유 주택에 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유·거주)을 남겨두는 방식이 정석입니다.

증여세는 10년 단위로 공제 한도가 갱신됩니다(직계자녀 5,000만 원). 향후 10년 누적 보유세 예상액과 지금 증여 비용을 비교하면 일부 경우 증여가 절세에 유리합니다. 단, 증여 후 5년 이내 매도 시 이월과세가 적용되므로 장기 보유 전제가 필수입니다. 공인 세무사와 개인 맞춤 시뮬레이션을 반드시 받아보시기 바랍니다.

공시가격이 시세보다 과도하게 높다면 이의신청으로 낮출 수 있습니다. 공시가격이 내려가면 재산세·종부세 모두 줄어드는 직접 효과가 있습니다. 이의신청 기간은 매년 4월 말까지이며 기간을 놓치면 다음 해까지 기다려야 합니다. 공동주택 공시가격 확인 및 신청은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 할 수 있습니다.