꼬마빌딩 소급감정, 합법 판결 후에도 막히는 이유

2026년 4월 2일, 대법원이 국세청의 꼬마빌딩 소급감정에 손을 들어줬습니다. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 유효하다는 것이 확정됐습니다. 그런데 판결 직후, 기존에 위법 판결을 받아 소송 중인 납세자들이 당황하는 이유가 있습니다. 대법원 합법 판결이 모든 상황에 똑같이 적용되는 게 아니기 때문입니다.

꼬마빌딩 소급감정이란, 무엇을 문제로 보는가

꼬마빌딩 소급감정은 국세청이 2020년부터 시행해온 감정평가사업의 핵심입니다. 납세자가 공시가격(보충적 평가방법)으로 상속세나 증여세를 신고하고 납부를 마친 뒤, 국세청이 법정결정기한(상속세 신고기한 +9개월, 증여세 신고기한 +6개월) 이내에 별도 감정평가를 실시해 더 높은 가액으로 추가 과세하는 방식입니다.

핵심 쟁점은 이렇습니다. 상속세 및 증여세법(이하 상증세법) 제60조 제1항은 재산을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가로 평가해야 한다고 규정합니다. 납세자는 이 기준에 따라 신고기한 내 신고를 마쳤는데, 이후 국세청이 평가기간이 지난 시점에 실시한 감정가액을 시가로 인정받아 추가 세금을 물리는 것이 과연 법에 근거가 있는가, 라는 것입니다.

국세청은 2019년 2월에 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 근거로 삼아 왔습니다. 이 단서 조항은 평가기간이 지난 후부터 법정결정기한까지 실시된 감정가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있도록 했습니다. 한마디로, 납세자 입장에서 보면 신고하고 세금까지 냈는데 몇 달 후 국세청이 다시 감정해서 더 내라고 하는 상황입니다.

납세자가 성실하게 신고해도, 국세청이 사후에 더 높은 가액을 만들어 추가 세금을 부과할 수 있다는 구조 자체가 문제라는 시각이 6년 가까이 이어진 것입니다.

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대법원 합법 판결의 실제 내용과 범위

2026년 4월 2일, 대법원은 사건번호 2025두35499(증여세부과처분취소)에서 상고기각 판결을 내렸습니다. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 상위법인 상증세법 제60조 제1항 및 제2항의 위임 범위를 벗어나지 않는다고 본 것입니다. 쉽게 말해, 국세청이 법정결정기한 내에 감정평가를 통해 시가를 산정하는 것 자체는 적법하다는 것이 대법원의 결론입니다.

대법원은 판결 요지에서 “보충적 평가방법으로 증여세를 신고·납부하였으나, 감정가액의 평균을 시가로 보아 증여세를 부과한 사안”에서 해당 시행령 규정이 위임 범위를 벗어나지 않았다고 판시했습니다. (출처: 대법원 2026.04.02. 선고 중요판결 요지, 대법원 판례속보)

이 판결은 국세청이 소급감정을 할 수 있다는 권한 자체는 인정했지만, 개별 감정 결과가 적절했는지는 각각의 사건에서 따로 다뤄야 합니다. 판결 하나로 모든 소급감정이 유효하다고 볼 수 없다는 점이 중요합니다.

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그런데도 위법 주장이 살아있는 구조

대법원이 합법으로 판결했는데 위법 주장이 어떻게 살아있느냐고 할 수 있습니다. 이 부분을 제대로 이해하려면 두 가지 별개의 판결을 구분해야 합니다.

첫 번째는 이번 대법원 판결(2025두35499, 2026.04.02.)로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 위임 범위를 벗어나지 않았다고 본 사건입니다. 두 번째는 서울행정법원 판결(2021구합85600, 2025.12.15.)로, 같은 시행령 조항이 조세법률주의 및 법률 우위 원칙에 위배되어 무효라고 본 완전히 별개의 사건입니다. 이 두 판결이 지금 동시에 존재합니다.

두 판결이 충돌하는 것처럼 보이는 이유는 쟁점이 다르기 때문입니다. 대법원은 “위임 범위를 벗어났는지”만 판단했고, 서울행정법원은 “조세법률주의에 위배되는지”를 정면으로 다뤘습니다. 이 두 쟁점은 법리상 별개입니다. 결국 서울행정법원 2021구합85600 사건이 항소심을 거쳐 대법원까지 올라가면, 같은 시행령 규정에 대해 대법원이 두 가지 쟁점을 동시에 판단해야 하는 상황이 옵니다. 아직 그 부분은 결론이 나지 않았습니다.

서울행정법원 판결(2021구합85600)에서 재판부는 이렇게 밝혔습니다. “납세자는 신고기한 내에 과세관청이 언제, 어떤 재산을 대상으로 감정을 실시할지 예상할 수 없다. 과세관청에만 추가 감정 기간을 부여한 것은 납세자의 법적 안정성과 예측 가능성을 저해한다.” (출처: 서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결, 한국경제 보도 2026.01.04.) 이 논리 자체가 지금 항소심에서도 그대로 다퉈지고 있습니다.

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납세자가 사전에 할 수 있는 조건

대법원 판결이 국세청의 손을 들어줬다는 것은, 앞으로도 꼬마빌딩 소유자가 상속이나 증여를 신고할 때 추후 추가 과세 가능성을 안고 가야 한다는 뜻입니다. 그렇다면 납세자가 사전에 실질적으로 취할 수 있는 행동이 뭔지가 핵심입니다.

상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 과세관청만 사후 감정을 신청할 수 있는 것이 아닙니다. 납세자도 동일한 조항에 따라 평가기간 경과 후 법정결정기한 내에 자체 감정가액을 신청하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받을 수 있습니다. 납세자가 먼저 두 곳 이상의 공인 감정기관에서 감정을 받아 신고 시점에 제출하면, 그 가액이 시가로 인정될 수 있습니다. 국세청이 사후에 별도 감정을 의뢰하더라도 납세자가 제출한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자 감정가액이 우선합니다. (출처: 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서)

실질적인 타이밍은 이렇습니다. 상속이나 증여를 앞두고 있다면, 신고기한(상속: 상속개시일 다음 달 말일부터 6개월, 증여: 증여일 다음 달 말일부터 3개월) 이내에 공인 감정기관 두 곳에서 감정을 받아 평균가액을 계산하고 신고서에 반영하는 것이 가장 현실적인 방어 방법입니다. 단, 감정기관 비용과 감정가액 수준을 계산해서 오히려 세금이 더 나오는 상황이 되지 않도록 먼저 시뮬레이션해야 합니다.

한 가지 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 납세자가 직접 감정을 받아 신고했더라도, 국세청이 “그 감정가액이 기준금액에 미달한다”고 판단하면 별도 감정기관에 재의뢰할 수 있습니다. 기준금액은 보충적 평가방법 가액과 시가 추정액의 90% 중 낮은 금액입니다. 감정가액이 기준금액을 충족하지 못하면 국세청이 다른 감정기관에 맡기고, 그 결과가 더 높게 나오면 추가 과세로 이어집니다.

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2025년부터 확대된 고가 아파트까지

꼬마빌딩 소급감정이 주목받는 이유 중 하나는 대상이 계속 넓어지고 있다는 점입니다. 처음 2020년에는 근린상가 등 비주거용 부동산(신고가액과 국세청 추정 시가 차이가 10억 원 이상 또는 10% 이상인 경우)에만 적용됐습니다. 그런데 국세청은 2025년부터 대상을 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택까지 확대했습니다.

확대된 기준은 신고가액과 국세청 추정 시가 차이가 5억 원 이상 또는 10% 이상인 고가 주거용 부동산입니다. 기존 기준(10억 원)보다 절반으로 낮아졌습니다. 서울 강남권 아파트처럼 공시가격과 실거래가 차이가 큰 경우 이 기준에 걸릴 가능성이 생겼습니다. (출처: 세계일보 2026.04.06. 법무법인 바른 김지은 변호사 기고)

특히 법인 명의 부동산까지 2025년 6월부터 감정평가 대상에 포함됐습니다. 법인으로 부동산을 보유하면 개인보다 과세가 덜하다는 인식이 있었는데, 이 부분도 더 이상 안전하지 않다는 뜻입니다.

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이미 추가 과세를 받은 경우의 선택지

2020년 이후 국세청 감정평가사업 대상이 된 납세자가 이미 추가 과세 고지서를 받았다면, 선택지가 여전히 있습니다. 단, 이번 대법원 합법 판결로 일부 논리는 약해졌습니다.

첫 번째 선택지는 가격변동의 특별한 사정 주장입니다. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 지난 후 감정가액을 시가로 인정받으려면 “가격변동의 특별한 사정이 없는 경우”여야 한다고 규정합니다. 상속개시일부터 국세청 감정 기준일 사이에 시세가 유의미하게 변동한 사실을 입증하면, 그 감정가액이 상속개시일 당시의 가치를 제대로 반영하지 못한다고 다툴 수 있습니다. 이 논리는 대법원 합법 판결 이후에도 살아있습니다.

두 번째 선택지는 감정 절차의 위법성 주장입니다. 감정기관 선정 방식, 평가심의위원회 구성 및 심의 과정에 절차적 하자가 있었다면 이를 근거로 불복할 수 있습니다. 절차 문제는 시행령 합법 여부와 별개이므로 이 역시 살아있는 논거입니다.

세 번째 선택지는 조세법률주의 위반 주장입니다. 이번 대법원 판결(2025두35499)은 위임 범위 이탈 여부만 판단했고, 조세법률주의 위반 여부는 정면으로 판단하지 않았습니다. 서울행정법원이 2021구합85600에서 정면으로 다룬 조세법률주의 위반 논리는 현재 항소심 진행 중이므로, 이를 근거로 한 불복은 결과를 지켜볼 여지가 있습니다. Anthropic이 공식 답변을 내놓지 않은 부분처럼, 이 논점도 대법원이 아직 명시적으로 판단하지 않은 부분입니다.

한편, 기존에 이미 소송이 진행 중인 경우라면 담당 변호사·세무사와 함께 이번 대법원 판결이 해당 사건의 쟁점에 직접 영향을 미치는지를 먼저 검토해야 합니다. 위임 범위 이탈 여부만 다룬 판결이므로, 조세법률주의나 가격변동 특별한 사정, 절차 위법성을 주 쟁점으로 삼은 사건에는 직접 영향이 제한적일 수 있습니다.

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Q&A

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마치며

2026년 4월 2일 대법원 판결은 국세청 꼬마빌딩 소급감정이 적법하다는 결론을 냈습니다. 하지만 이 판결 하나로 모든 소급감정 관련 분쟁이 끝났다고 보기는 어렵습니다. 조세법률주의 위반을 정면으로 다룬 서울행정법원 판결이 항소심에서 진행 중이고, 가격변동 특별한 사정과 절차 위법성을 다투는 선택지도 살아있습니다.

납세자 입장에서 지금 가장 현실적인 포인트는 두 가지입니다. 상속·증여 전 사전 감정평가를 받되, 받기 전에 반드시 예상 감정가액이 국세청 추정 시가보다 낮을지를 먼저 따져야 합니다. 그리고 이미 추가 과세 고지서를 받았다면 불복 기한(과세예고통지 후 30일, 고지 후 90일)을 놓치지 말아야 합니다.

감정평가 대상이 꼬마빌딩에서 초고가 아파트, 법인 명의 부동산까지 넓어지고 있는 흐름은 이번 판결로 더 강화됐습니다. 부동산 자산을 가족에게 이전할 계획이 있다면, 예전보다 훨씬 넓어진 감정평가 기준을 먼저 파악하는 게 출발점입니다.

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본 포스팅 참고 자료

1. 대법원 2026.04.02. 선고 중요판결 요지 — 2025두35499 증여세부과처분취소 (https://www.scourt.go.kr)
2. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) 전문 (nepla.ai 법령)
3. 국세청 ‘소급감정 과세’ 시행령, 법원 “조세법률주의 위반” — 한국경제 2026.01.04. (magazine.hankyung.com)
4. 법정결정기한까지 감정평가할 수 있도록 한 시행령 규정 무효? — 세계일보 2026.04.06. (segye.com)
5. 신고기한 이후 재감정 과세 불공정성 지적 — 브라보마이라이프 (bravo.etoday.co.kr)