① 임차보증금 최소보장제란 무엇인가?

임차보증금 최소보장제는 전세사기 피해 주택의 경매(경·공매)가 완전히 종료된 뒤에도 임차인이 배당금, 경매차익, 임대인 변제액 등을 모두 합쳐도 보증금의 일정 비율에 미치지 못할 경우, 그 차액을 국가 재정으로 직접 메워주는 제도입니다. 2026년 2월 26일 더불어민주당 전세사기대책특별위원회가 국토교통부·법무부·기획예산처 등 관계부처와 협의하여 공식 발표했습니다.

쉽게 말하면 이렇습니다. 예를 들어 보증금 1억 원을 날린 피해자가 경·공매를 거쳐 실제로 3,000만 원만 건졌다면, 최소보장비율이 50%로 확정될 경우 국가가 2,000만 원을 추가로 지급하는 방식입니다. 기존 전세사기 특별법은 “경매가 끝나면 끝”이었지만, 최소보장제는 경매 결과와 무관하게 최소한의 보증금 회복을 국가가 책임진다는 점에서 패러다임 전환에 해당합니다.

▲ 목차로 돌아가기

② 최소보장비율 33% vs 50%, 어느 쪽이 될까?

핵심 쟁점은 최소보장비율입니다. 현재 국회에 발의된 관련 법안은 크게 두 갈래입니다. 민주당 염태영 의원안은 임차보증금의 3분의 1(약 33%) 보장을, 윤종오 의원안은 2분의 1(50%) 보장을 각각 제시하고 있습니다. 전세사기 피해자 단체는 최소 50% 수준을 요구하고 있으며, 염태영 의원도 “적어도 보증금의 3분의 1 이상 회복을 기대한다”고 밝혔습니다.

재정당국은 난색을 표명했지만, 이재명 대통령이 “이건 해야 한다”며 강하게 추진을 지시한 것으로 알려졌습니다. 저의 개인적 판단으로는, 정치적 상징성과 피해자 단체의 압박을 고려하면 최종 비율이 40~50% 수준으로 수렴할 가능성이 높습니다. 33%로 결정되더라도 향후 시행 이후 현실을 보고 상향 조정될 여지가 충분합니다.

▲ 목차로 돌아가기

③ 선지급·후정산 — 무권계약 피해자를 위한 특급 구제

기존 전세사기 특별법의 가장 큰 구멍은 무권계약 피해자였습니다. 집주인이 집을 신탁회사에 신탁한 상태에서 신탁회사 동의 없이 임차인과 전세계약을 맺은 경우, 세입자의 대항력과 우선변제권 자체가 인정되지 않아 경매에서 보증금 회수 순위가 후순위로 밀렸습니다. 이런 피해자들은 기존 특별법 대상에서 사실상 배제되어 있었습니다.

이번 대책에서 도입되는 선지급·후정산 방식은 이 문제를 정면 돌파합니다. 경매가 완료되기 전에 최소보장금을 먼저 지급하고, 이후 LH 매입 등을 통해 잔여 회복금이 생기면 추가로 정산하는 구조입니다. 재원은 정부 예비비를 우선 활용하되, 다수 피해자 사건의 경우 LH가 선지급한 뒤 정부가 보전하는 방식도 병행 검토됩니다.

▲ 목차로 돌아가기

④ 공동담보 피해자, 이르면 6월부터 경매차익 선지급

한 집주인이 여러 채의 주택을 공동담보로 묶어 대출을 받은 경우, 공동담보 물건 중 하나의 경매가 끝나더라도 나머지 물건의 경매가 완료되기 전까지는 경매차익 정산이 불가능했습니다. 이 때문에 선순위 피해자는 비교적 빨리 해결되지만, 후순위 피해자는 언제 끝날지 모르는 긴 기다림을 감내해야 했습니다.

새로운 대책은 이 구조도 개선합니다. 피해자의 주택 경·공매가 완료된 경우, 나머지 공동담보 물건의 경매가 종료되지 않더라도 경매차익의 일부를 먼저 지급하는 방식입니다. 국토부 관계자는 “LH 내부 규정만 수정하면 즉시 시행 가능하며, 시뮬레이션을 통해 비율을 결정한 뒤 이르면 2026년 6월부터 도입할 예정“이라고 밝혔습니다.

▲ 목차로 돌아가기

⑤ 기존 피해자도 받을 수 있을까? 소급 적용 범위 총정리

2023년 6월 전세사기피해자특별법 시행 이후 현재까지 공식 인정된 피해자만 누적 3만 5,909명(2026년 1월 기준)에 달합니다. 이 중 이미 경·공매가 종료되어 사실상 ‘끝난 사건’으로 처리된 피해자들이 가장 주목해야 할 부분이 바로 소급 적용 여부입니다.

당정 발표에 따르면 최소보장제는 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용됩니다. 다만 소급 적용의 구체적인 기준 시점(전세사기피해자법 시행일인 2023년 6월 이후인지, 또는 더 이전인지)과 적용 범위는 국회 법안 심의에서 확정될 예정입니다. 염태영 의원은 “소급 범위를 최대한 넓히겠다”는 입장을 밝힌 바 있습니다.

▲ 목차로 돌아가기

⑥ 최우선변제금 상향 — 법무부 하반기 시행령 개정 추진

최소보장제와 함께 또 하나의 중요한 변화가 진행 중입니다. 현행 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제금은 서울 기준 최대 5,500만 원(임차보증금 1억 6,500만 원 이하)이지만, 지방은 최대 2,500만 원(7,500만 원 이하)에 불과해 지역 간 편차가 극심합니다. 실제 전세가격 상승분을 반영하지 못한다는 비판이 오래전부터 제기되어 왔습니다.

이에 법무부는 2026년 2월부터 한국부동산원과 공동으로 연구 용역을 시작했습니다. 전국 임대차보증금 수준을 분석해 주택임대차보호법 시행령상 권역 기준을 세분화하고, 동일 권역 내 지역 간 편차를 최소화하는 개선안을 마련하여 2026년 하반기 중 소액임차인 기준 개편을 목표로 하고 있습니다.

이 부분은 최소보장제와 별개로 움직이는 정책입니다. 최우선변제금이 오르면 전세사기가 없더라도 집주인 파산 등으로 경매에 넘어갈 경우 소액임차인이 챙길 수 있는 기본 금액이 늘어납니다. 비아파트 전세 거주자라면 특히 주목해야 할 대목입니다.

▲ 목차로 돌아가기

⑦ 피해자라면 지금 당장 해야 할 7가지 행동

법안이 통과되기 전이라도 준비해 두어야 할 것들이 있습니다. 특히 신청 자격이나 서류를 갖추지 않으면 법이 시행된 뒤에도 정작 지원을 받지 못하는 상황이 생깁니다. 아래 7가지를 반드시 확인하세요.

▲ 목차로 돌아가기