2026.03.09 최신 업데이트 · 법률/부동산
전세사기 최소보장제:
보증금 50% 못 받으면 국가가 채운다
2026년 2월 26일, 당정이 전세사기 최소보장제·선지급·후정산 도입을 공식 발표했습니다.
경·공매가 끝나기를 기다리지 않아도 보증금의 절반을 먼저 돌려받는 길이 열렸습니다.
법안은 이르면 2026년 3월 9일 국회 발의 예정입니다.
💰 최소보장 30~50%
📅 신청기한 2027.05.31
☎ 1600-9640
2.26 당정 발표의 진짜 의미 — 선구제가 왜 다른가
2026년 2월 26일, 더불어민주당 전세사기대책특별위원회는 국토부·법무부·금융위원회와 협의해 마련한 전세사기 피해 3대 혁신안을 발표했습니다. 이재명 대통령이 2025년 12월 국토부 업무보고에서 직접 “선구제·후구상권 청구 방식을 다시 추진하라”고 지시한 것이 출발점이었습니다. 핵심은 단 하나, 지금까지는 경·공매가 완전히 끝나야만 피해자가 돈을 돌려받을 수 있었지만 앞으로는 그 전에 국가가 먼저 지급한다는 것입니다.
기존 특별법은 경·공매 유예, 저리 대출, 법률 지원 등을 제공했지만 정작 잃어버린 보증금 자체를 직접 되찾아주는 장치가 없었습니다. 2024년에는 선구제 후회수 방안을 담은 특별법 개정안이 윤석열 전 대통령의 거부권 행사로 폐기된 바 있어 피해자들의 분노는 2년 넘게 쌓여 있었습니다. 2026년 3월 4일 기준 누적 피해자는 3만6,950명, LH의 피해주택 매입은 6,475가구에 달합니다.
이번 발표의 3대 핵심 정책은 ①최소보장제 도입, ②선지급·후정산(무권계약 피해자 우선), ③공동담보 경매차익 선지급입니다. 이 세 가지가 하나의 패키지로 작동하므로 피해자는 본인이 어느 유형에 해당하는지 먼저 파악해야 최대 혜택을 받을 수 있습니다.
💡 핵심 인사이트: 이 정책은 아직 ‘특별법 개정 추진’ 단계입니다. 즉시 시행이 아닙니다. 단, 공동담보 경매차익 선지급은 LH 내부 규정 수정만으로 가능해 이르면 2026년 6월부터 시행이 예고됩니다. 나머지는 국회 심의를 거쳐 최종 확정됩니다.
최소보장제 완전 해부 — 내 보증금 얼마나 돌아오나
전세사기 최소보장제는 경·공매 종료 후 피해자가 배당금과 회수액을 모두 합쳐도 ‘최소보장금’에 미치지 못할 경우, 그 차액을 정부 예산으로 직접 채워주는 제도입니다. 보증금이 1억 3,300만 원(경·공매 완료 피해자 평균)이라면 국가가 최소 4,389만~6,650만 원은 반드시 돌아오도록 보장합니다. 재원은 국가 재정 직접 투입 방식으로, 임대인의 채무를 세금으로 대신 갚는 구조이기 때문에 야당의 반발이 있는 것도 사실입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 최소보장금 비율 | 임차보증금의 30~50% (국회 심의로 최종 확정) |
| 적용 시점 | 경·공매 종료 후 회수액이 최소보장금 미달 시 차액 지원 |
| 소급 적용 | 경·공매 이미 완료된 피해자에게도 소급 적용 추진 |
| 관련 법안 | 염태영 의원안(33%), 윤종오 의원안(50%) — 심의 중 |
| 시행 예정 | 전세사기 특별법 개정 후 — 국회 일정에 따라 가변 |
| 무이자 상환 | 잔여 대출 분할 상환 시 20년 무이자 특례 채무조정 적용 |
예를 들어 보증금 1억 원, 최소보장 50% 적용 시 국가가 6,650만 원을 보장합니다. 여기에 피해자가 전세대출 1억 원을 받은 경우 실제 부담해야 할 상환액은 약 3,350만 원으로 줄어듭니다. 20년 무이자 특례 채무조정을 적용하면 월 상환액이 약 14만 원 수준까지 낮아집니다. 이 수치는 당정이 공개한 실제 시뮬레이션 결과입니다.
💡 주관적 의견: 비율이 33%냐 50%냐는 국회 협상에 달려 있습니다. 피해자 단체들은 50% 이상을 요구하지만, 야당의 재정 부담 반대 논리로 인해 낮아질 가능성도 배제할 수 없습니다. 법 통과 전까지는 기존 지원 제도를 최대한 활용하는 것이 현재 시점의 최선입니다.
선지급·후정산 대상 조건 — 30초 체크리스트
‘선지급·후정산’은 최소보장제보다 한 발 더 나아간 제도입니다. 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금을 먼저 지급하고, 이후 LH 매입 등 회수 절차를 통해 잔여금을 추가 정산하는 방식입니다. 단, 우선 적용 대상이 명확히 정해져 있습니다. 아래 체크리스트로 본인이 해당되는지 먼저 확인하세요.
✅ 선지급 우선 대상 체크리스트
- 신탁사기 피해자 (수탁자 동의 없이 임대차계약 체결)
- 무권대리인이 체결한 임대차계약 피해자
- 계약 권한 없는 중간업자(분양대행사 등)와의 계약 피해자
- 전입신고 완료 + 확정일자 보유자 (특별법 제3조 요건 충족)
- 피해자 결정문 수령 완료 또는 신청 예정
무권계약이 아닌 일반 전세사기 피해자는 최소보장제 대상이지만, 경매 전 선지급 혜택에서는 제외될 수 있습니다. 자신의 계약 유형이 무권계약인지 불확실하다면 전세피해지원센터(☎1600-9640)에 먼저 문의하는 것이 안전합니다.
공동담보 피해자 — 가장 빨리 시행될 수 있는 제도
세 가지 정책 중 공동담보 피해자 경매차익 선지급이 가장 빨리 시행될 전망입니다. LH 내부 규정 수정만으로 가능하기 때문에 국토부는 시뮬레이션 검토 후 2026년 6월부터 시행이 가능하다고 밝혔습니다. 피해 주택의 경·공매가 완료됐는데 다른 공동담보 물건의 경매가 아직 안 끝났다면, 이 제도 시행 시 경매차익의 일부를 먼저 받을 수 있게 됩니다.
지금 당장 신청 가능한 기존 지원 총정리
최소보장제가 법안으로 확정되기까지 기다리는 동안, 지금 당장 활용할 수 있는 지원 제도가 이미 상당히 많습니다. 피해자 결정문을 받은 분이라면 아래 혜택을 하나도 빠짐없이 챙겨야 합니다. 결정문 하나가 대출 금리부터 공공임대 입주, 법률 지원까지 모두 연결되는 열쇠입니다.
①집을 직접 사고 싶다면
우선매수권 부여 + 디딤돌 대출(금리 1.85~2.7%, 최장 30년, 최대 4억 원) / 보금자리론(2.95~3.25%, 최장 50년)
취득세 200만 원 면제 + 재산세 3년 감면
②살던 집에 계속 살고 싶다면
우선매수권을 LH에 양도 → LH 공공임대 최장 20년 거주
저리 대환대출(1.2~2.7%, 최대 4억 원) 별도 지원
③새로 전세를 구해야 한다면
신규 전세 저리 대출(1.2~2.7%, 한도 2.4억 원)
최우선변제금 미수령 시 최장 10년 무이자 대출
긴급주거 : LH 임대 시세 30%, 최대 2년
④당장 생활이 어렵다면
긴급복지 : 생계비 月183만 원(4인, 최대 6개월) · 의료비 1회 300만 원
변호사 비용 250만 원 + 경매 대행수수료 100% 지원
전세대출 잔액 20년 무이자 분할상환 + 연체등록 면제
💡 놓치기 쉬운 포인트: 저소득층 신용대출(금리 3%, 한도 1,200만 원)은 피해자 결정문 없이도 신용평점 하위 20% 이하자·기초수급자 등이 신청 가능합니다. 결정문 발급 전에도 활용할 수 있는 지원부터 먼저 챙기세요.
피해자 결정 신청 절차 — 서류부터 처리기간까지
모든 지원의 시작점은 ‘전세사기피해자 결정문’입니다. 결정문이 없으면 우선매수권도, 저리 대출도, 법률 지원도 연결되지 않습니다. 신청은 온라인(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 피해 주택 소재지 관할 시·도 접수창구 방문으로 가능하며, 신청 기한은 2027년 5월 31일까지입니다.
경공매 일정 먼저 확인
법원·세무서·지자체 통지서에서 매각기일을 파악합니다. 이 날짜가 모든 대응의 기준점입니다.
피해자 결정 신청 접수
온라인(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 관할 시·도 접수창구에 서류 완비 후 제출합니다.
증빙 서류 보강 병행
수사·소송 서류, 내용증명, 임차권등기 관련 서류를 신청과 동시에 준비합니다.
위원회 심의 대기 (60일 이내)
보완 요청 즉시 대응. 최대 15일 연장 가능합니다. 보완이 늦어지면 처리가 더 오래 걸립니다.
결정문 수령 후 지원 순차 신청
주거·금융·법률 지원 기관별로 순서대로 신청합니다. 결정문이 모든 창구의 출입증입니다.
제출 서류 체크리스트
| 구분 | 서류 | 필수 여부 |
|---|---|---|
| 기본 | 결정 신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 개인정보 동의서 | 필수 |
| 경공매 | 경매 개시 결정 등본, 공매 통지서 | 해당 시 |
| 법적 조치 | 집행권원, 임차권등기 서류, 고소·고발 접수증 | 해당 시 |
⚠ 주의: 특별법은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용됩니다. 재계약·갱신계약만 있는 경우 ‘최초 계약일’ 증빙이 핵심입니다. 헷갈리면 콜센터(☎1600-9640)에 먼저 확인하세요.
경공매 유예·정지 — 타이밍 놓치면 모든 게 무너진다
모든 지원 절차 중 가장 시간에 민감한 것이 경공매 유예·정지 신청입니다. 피해자 결정 신청을 하고 있는 와중에도 집이 경매로 넘어가 버리면 우선매수권이나 공공임대 연결이 불가능해질 수 있습니다. 경매는 매각기일 전, 공매는 매각기일결정 전까지 신청해야 합니다.
| 구분 | 접수처 | 신청 기한 |
|---|---|---|
| 경매 | 관할 지방법원 | 매각기일 전 (최소 1~2주 여유) |
| 공매(국세) | 관할 세무서장 | 매각기일결정 전 |
| 공매(지방세) | 관할 지자체장 | 매각기일결정 전 |
유예·정지 기간은 신청일 다음 날부터 1년 이내가 원칙이며, 사유가 해소되지 않으면 연장 신청도 가능합니다. HUG(주택도시보증공사)에서는 경·공매 유예·정지 대행 서비스도 운영하고 있어, 절차가 복잡하다면 이를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
경매 통지서를 받았는데 아직 결정 신청도 안 했다면, 지금 당장 두 가지를 동시에 진행해야 합니다. 결정 신청 접수와 법원 유예 신청서 제출, 이 두 가지는 순서가 아니라 동시 진행이 정답입니다. 한 가지씩 순서대로 처리하다가 매각기일을 놓치는 경우가 실제로 발생하고 있습니다.
⚠ 경고: 경매 매각기일이 지나면 유예 신청 자체가 불가합니다. “나중에 해야지”는 가장 위험한 판단입니다. 경매 통지서를 받은 즉시 행동하세요.
Q&A 5문 5답 — 피해자들이 가장 많이 묻는 것
Q1. 전세사기 최소보장제, 지금 당장 신청할 수 있나요?
아직 불가합니다. 최소보장제는 2026년 2월 26일 당정이 ‘추진하기로 발표’한 단계로, 전세사기 피해자 지원 특별법 개정 후에야 시행됩니다. 국회 심의 일정에 따라 시행 시기가 달라집니다. 법 통과 전까지는 기존 특별법상 지원(저리 대출, LH 공공임대, 경매 유예 등)을 최대한 활용하면서 결정 신청을 먼저 진행하는 것이 최선입니다.
Q2. 신탁사기가 아닌 일반 전세사기 피해자도 선지급을 받을 수 있나요?
선지급·후정산의 우선 적용 대상은 신탁사기 등 무권계약 피해자입니다. 일반 전세사기 피해자는 최소보장제(경·공매 종료 후 차액 보전) 대상이지만, 경매 전 선지급 혜택에서는 제외될 수 있습니다. 자신의 계약 유형이 무권계약인지 불확실하다면 반드시 전세피해지원센터(☎1600-9640)를 통해 전문가 확인을 받으세요.
Q3. 최소보장제가 이미 경공매를 마친 피해자에게도 소급 적용되나요?
당정은 경·공매를 이미 완료한 피해자에게도 최소보장제를 소급 적용해 구제 사각지대를 줄일 방침이라고 밝혔습니다. 단, 소급 적용 범위와 기준은 법안 심의 과정에서 확정됩니다. 이미 경매가 끝난 분들도 결정문을 보유하고 있다면, 법안 통과 즉시 소급 적용 신청이 가능하도록 현재 준비해 두는 것이 중요합니다.
Q4. 결정 신청 후 처리 기간은? 그 사이 경매가 진행되면?
원칙적으로 결정 신청 접수 후 60일 이내(필요 시 15일 연장)에 결정이 납니다. 이 기간 중에도 경매가 진행될 수 있으므로, 신청과 동시에 법원에 경매 유예 신청을 별도로 제출해야 합니다. 유예 신청서가 매각기일 전 법원에 도달해야 하므로, 최소 1~2주 전에는 움직여야 안전합니다.
Q5. 공동담보 피해자 경매차익 선지급은 언제부터, 어떻게 신청하나요?
국토부에 따르면 LH 내부 규정 수정만으로 가능해 2026년 6월부터 시행이 가능하다고 밝혔습니다. 적용 대상은 피해 주택의 경·공매가 완료됐는데 다른 공동담보 물건의 경매가 아직 안 끝난 피해자입니다. 시행 이후 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 LH 전세피해지원팀을 통해 신청 방법이 안내될 예정입니다.
마치며 — 법안 통과 전, 지금 해야 할 두 가지
2026년 2월 26일 당정 발표는 분명히 의미 있는 변화입니다. 하지만 냉정하게 보면, 아직 법안이 국회를 통과하지 않은 ‘예고’ 단계에 가깝습니다. 최소보장제가 실제로 30%로 확정될지 50%가 될지, 야당의 반발 속에서 언제 통과될지는 아무도 장담할 수 없습니다.
그렇기 때문에 지금 피해자가 해야 할 가장 현명한 행동은 딱 두 가지입니다. 첫째, 법안 통과를 기다리지 말고 지금 당장 피해자 결정 신청을 접수하는 것입니다. 결정문 없이는 어떤 지원도 받을 수 없고, 신청부터 결정까지 60일이 걸리므로 하루라도 빨리 움직여야 합니다. 둘째, 경매 일정을 먼저 확인하고 유예 신청을 동시에 진행하는 것입니다. 이 두 가지만 제때 하면 나머지 지원의 문이 열립니다.
전세사기 피해자의 76%가 2030세대입니다. 생애 첫 보금자리를 마련하려다 오히려 전 재산을 잃은 이들에게 이 제도가 실질적인 회복의 출발점이 되길 바랍니다. 개인적으로는 최소보장 비율이 50%로 확정되고, 소급 적용 범위도 최대한 넓게 인정되기를 강력히 희망합니다. 국가가 시장 실패의 피해를 외면하는 건 옳지 않습니다.
📌 핵심 요약:
① 피해자 결정 신청 → jeonse.kgeop.go.kr (신청기한 2027.05.31)
② 경공매 유예 신청 → 관할 지방법원 (매각기일 최소 1~2주 전)
③ 콜센터 → ☎ 1600-9640 (무료 상담)
※ 본 글은 공개된 정부 발표 자료 및 관련 뉴스를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 전세사기 최소보장제 및 선지급·후정산 제도는 2026년 2월 26일 기준 ‘추진 발표’ 단계로, 특별법 개정 전까지 실제 시행 여부와 세부 내용이 변경될 수 있습니다. 개인별 상황에 따른 법률·금융 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 전세피해지원센터 콜센터: ☎ 1600-9640
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