제도가 뭔지는 알겠는데, 나한테 해당되는 건지 모르겠습니다

전월세 신고제의 정식 명칭은 ‘주택 임대차 계약 신고제’입니다. 2020년 8월에 도입되어 2021년 6월부터 시행됐지만, 4년 동안 계도기간을 운영하면서 과태료는 부과하지 않았습니다. 그 계도기간이 2025년 5월 31일로 종료됐고, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터는 신고 의무를 어기면 실제로 과태료가 나옵니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28)

신고 대상인지 확인하는 기준 두 가지

신고 대상이 되려면 두 조건을 동시에 충족해야 합니다. 첫 번째는 지역 조건입니다. 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 그리고 도(道)의 시(市) 지역이 해당합니다. 경기도 외 군(郡) 지역은 제외됩니다. 두 번째는 금액 조건입니다. 보증금이 6,000만원을 초과하거나, 월 차임이 30만원을 초과하는 계약이라면 신고 대상입니다. (출처: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3)

하나 더 주의할 점이 있습니다. 가계약금이 입금된 날도 계약 체결일로 봅니다. 계약서 작성 전이라도 임대료·임대기간·주택이 확정되고 가계약금이 들어왔다면, 그날로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 FAQ)

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과태료가 2만원에서 30만원까지인데, 어떤 기준으로 달라지나요?

많은 글에서 “최대 30만원”이라고만 쓰고 구체적인 기준을 빠뜨립니다. 과태료는 계약금액(보증금 기준)과 신고 지연 기간 두 가지 변수로 결정됩니다. 예를 들어 보증금 5억원짜리 계약을 2년 넘게 신고하지 않으면 30만원이 나오고, 보증금 7,000만원짜리 계약을 2개월 뒤에 신고하면 4만~8만원 수준이 됩니다. (출처: 국토교통부 시행령 개정령안, 2025.04.29 공포)

이 표가 의미하는 것을 실제 사례로 해석해보면, 서울 보증금 4억원짜리 전셋집 계약을 6월 1일에 하고 8월 중순까지 신고하지 않았다면 (지연 기간 약 75일 = 2개월 반) 과태료 12만원이 부과됩니다. 이 금액이 “적으니 그냥 내고 말겠다”는 선택을 하는 임대인이 나올 수 있다는 우려도 실제로 제기된 상태입니다. (출처: 문화일보 10문10답, 2025.05.20)

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확정일자 받으면 신고한 것 아닌가요?

많은 임차인이 이 부분에서 막힙니다. 결론부터 말씀드리면, 확정일자와 임대차 신고는 완전히 별개의 절차입니다. 법원·등기소 또는 행정복지센터에서 확정일자만 받은 경우, 임대차 신고는 따로 해야 합니다. (출처: 국토교통부 공식 보도자료, 2025.04.28)

거꾸로 하면 됩니다

순서가 반대입니다. 임대차 신고를 하면서 계약서를 제출하면, 확정일자 부여가 자동으로 의제됩니다. 이때 받는 ‘임대차계약신고필증’ 우측 상단에 확정일자 번호가 표기됩니다. 즉, 임대차 신고를 먼저 하면 확정일자를 따로 받을 필요가 없습니다. 반대로 확정일자를 먼저 받은 경우에는 임대차 신고를 별도로 해야 합니다. (출처: 국토교통부 보도자료 Q&A, 2025.04.28)

이 사실은 임차인 입장에서 꽤 중요합니다. 확정일자는 대항력 확보에 필요한 절차이고, 임대차 신고는 법령상 의무입니다. 두 가지를 한 번에 처리하고 싶다면 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 됩니다.

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세금 신고 자료로 쓰인다는 말이 사실인지 공식 문서로 확인해봤습니다

임대인들이 가장 많이 우려하는 것이 바로 “임대차 신고 정보가 국세청 과세 자료로 활용되는 것 아니냐”는 부분입니다. 국토교통부의 공식 입장은 명확합니다 — “현재 법령상 과세 자료로 활용되고 있지 않습니다.” (출처: 국토교통부 보도자료 Q&A 3번, 2025.04.28)

그런데 전문가 시각은 다릅니다

‘현재 법령상 안 된다’는 것과 ‘앞으로도 안 된다’는 것은 다른 얘기입니다. 부동산 R114 윤지해 수석연구위원은 “전·월세 신고가 의무화되면 미등록 임대주택 형태의 계약이 투명해지고, 이렇게 축적된 정보가 임대소득 과세로 이어질 수 있다”고 분석했습니다. (출처: 아시아경제, 2025.05.29) 투미부동산컨설팅 김제경 소장도 같은 맥락의 의견을 냈습니다.

실제로 2025년 기준 전월세 신고 대상 거래는 약 223만 6,000건으로 추정되는데, 이 중 95.8%(약 214만 1,000건)는 이미 신고가 완료된 상태입니다. 나머지 약 9만 5,000건은 신고 없이 임대소득을 수취 중인 셈입니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28) 이 수치가 의미하는 것은, 제도 시행으로 새롭게 공개되는 정보의 양이 생각보다 크지 않다는 점입니다 — 이미 대부분은 신고됐기 때문입니다.

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임대료가 오를 수 있다는 게 더 중요한 문제입니다

과태료는 최대 30만원입니다. 그런데 전월세 신고제가 임차인에게 미칠 수 있는 진짜 영향은 따로 있습니다. NH농협은행 김효선 부동산 수석위원은 “서울 등 임대인 우위 지역에서 계약 갱신 전에 임대료를 미리 올리려는 움직임이 나타날 수 있다”고 지적했습니다. (출처: 아시아경제, 2025.05.29)

실제로 이런 일이 있었습니다

서울 강남구 일부 지역에서는 임대인이 “국세청에 신고하지 않고 월세 세액공제도 신청하지 않겠다고 약속하면 월세를 낮춰주겠다”는 관행이 존재합니다. 신고 의무화로 이런 비공식 거래가 줄어드는 반면, 임대인이 소득 노출을 꺼려 차라리 임대료를 올리는 방향으로 대응할 가능성이 있습니다. (출처: 문화일보, 2025.05.20) 이 시각이 중요한 이유는, 과태료 30만원은 임대인이 부담하는 비용이지만, 임대료 인상은 임차인이 고스란히 부담하는 비용이 되기 때문입니다.

반대로 제도의 긍정적인 면도 있습니다. 실거래 임대가 정보가 공개되면 임차인이 적정 임대료를 파악하기 쉬워지고, 협상 여지가 생깁니다. 특히 현재 시세보다 낮은 월세를 받던 임대인과 계약이 끝나는 임차인에게는 갱신 협상 시 실거래가 데이터가 무기가 됩니다.

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온라인으로 5분 안에 신고하는 방법

신고 방법은 두 가지입니다. 오프라인이라면 주택 소재지 읍·면·동 행정복지센터에 방문해 신고서를 작성하면 됩니다. 온라인은 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에서 PC, 스마트폰, 태블릿 모두 지원합니다. 간편인증(카카오·네이버·패스 등)으로 로그인할 수 있어서 공인인증서가 없어도 됩니다.

신고 주체와 서류 준비

신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 그러나 어느 한쪽이 양쪽의 서명·날인이 있는 계약서를 제출하면 공동 신고로 인정됩니다. 실무적으로는 임차인이 계약서를 지참해 단독으로 신고하는 경우가 많습니다. 만약 상대방이 신고를 거부한다면 ‘단독신고사유서’를 첨부해 단독으로 신고할 수 있습니다.

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자주 묻는 질문 (Q&A)

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마치며

전월세 신고제는 4년 동안 제도가 있었지만 사실상 강제력이 없었습니다. 2025년 6월 1일부터는 다릅니다. 지연·미신고 과태료는 최대 30만원이고, 거짓 신고는 100만원입니다. 금액 자체는 그리 크지 않아 보입니다. 그런데 이 제도가 가진 더 큰 파급력은 과태료가 아닙니다.

신고 의무화로 임대차 실거래 정보가 축적되면, 임차인에게는 적정 임대료를 파악할 수 있는 협상 근거가 생깁니다. 반면 일부 임대인은 소득 노출을 피하기 위해 계약 갱신 전 임대료를 올리는 방향으로 움직일 수 있습니다. 이 점이 임차인 입장에서 진짜 체감하게 될 변화입니다.

빠뜨리기 쉬운 핵심 두 가지만 기억하면 됩니다. 하나, 확정일자를 받아도 임대차 신고는 따로 해야 합니다. 둘, 신고는 임대차 신고 → 확정일자 자동 부여 순서로 한 번에 처리하면 됩니다. 계약서 작성 후 30일 안에 rtms.molit.go.kr에서 처리하면 됩니다.

본 포스팅 참고 자료

1. 국토교통부 보도자료 「주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요」(2025.04.28) — https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95090898
2. 정책브리핑 「6월부터 ‘주택 임대계약 신고제’ 본격 시행」(2025.04.28) — https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148942511
3. 생활법령정보 「주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)」 — https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?…
4. 아시아경제 「이달부터 전·월세 미신고 과태료… 임대소득 과세 근거로 활용 우려도」(2025.05.29) — https://www.asiae.co.kr/article/2025052916444744110
5. 문화일보 「전월세 계약 30일이내 미신고 ‘최대 30만원 과태료’…과세자료로는 활용 안돼」(2025.05.20) — https://www.munhwa.com/article/11506626