전월세 신고제 과태료, 갱신계약이 더 헷갈립니다
2025년 6월 1일, 4년간의 계도기간이 끝났습니다. 그런데 과태료 금액도 조용히 바뀌었고, 갱신계약 신고 여부 판단 기준도 생각보다 복잡합니다. 특히 “그냥 살았는데 신고해야 하나요?”라는 묵시적 갱신 케이스, 제일 많이 헷갈리는 부분 먼저 정리합니다.
과태료 금액, 조용히 바뀌었습니다
전월세 신고제가 본격 시행된 2025년 6월 1일 직전, 국토교통부가 과태료 기준을 슬쩍 조정했습니다. 계도기간 종료 발표 당시 많은 언론이 “최대 100만원 과태료”를 보도했는데, 그게 전부가 아닙니다.
💡 공식 발표문과 실제 적용 기준을 함께 놓고 보면 차이가 보입니다
단순 지연신고는 최대 30만원, 허위신고는 최대 100만원으로 이원화됐습니다. 국토교통부가 2025년 4월 과태료 기준을 개정하면서 ‘지연’과 ‘허위’를 명확히 구분한 겁니다. (출처: 조선일보·국토교통부 보도자료, 2025.04.10)
지연신고 과태료의 실제 부과 구간은 지연 기간과 계약 금액에 따라 최소 2만원부터 최대 30만원으로 나뉩니다. (출처: 중앙일보, 2025.05) 과태료가 겁나서 이미 지났는데 안 신고한 경우라도, 지금이라도 지연신고를 하면 최대 30만원 수준에서 마무리됩니다. 지금 안 하는 게 더 손해입니다.
| 구분 | 과태료 상한 | 비고 |
|---|---|---|
| 단순 미신고·지연신고 | 최대 30만원 | 2만원~30만원 구간 적용 |
| 허위신고 | 최대 100만원 | 기존 유지, 인하 없음 |
| 신고 거부(공동신고 불응) | 최대 100만원 | 법 제28조 제5항 제3호 |
신고 대상이 되는 기준 — 금액과 지역
전월세 신고제는 모든 임대차 계약에 적용되는 게 아닙니다. 아래 두 가지 기준 중 하나라도 해당하면 신고 의무가 생깁니다. (출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr, 부동산거래신고법 시행령 제4조의3)
보증금 6,000만원 초과
또는 월세 30만원 초과
(둘 중 하나만 해당해도 신고 대상)
수도권, 광역시, 세종시, 제주시,
각 도의 시 지역
(군 단위 지역은 제외)
신고 대상 건물 유형
주택임대차보호법상 주거용 건물이면 포함됩니다. 단독·다가구주택, 아파트·연립·다세대주택, 주거용 오피스텔, 고시원·기숙사도 대상입니다. 상가·사무실 임대차는 해당하지 않습니다. (출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr)
⚠️ 한 가지 더: 정식 계약서를 작성하기 전이라도, 가계약금을 입금한 날부터 30일 이내에 신고 의무가 발생합니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 FAQ) 계약서를 아직 안 썼으니 괜찮다는 생각은 틀렸습니다.
갱신계약, 신고해야 할까요 말아야 할까요
💡 “갱신도 신고해야 한다”는 말은 맞고, “갱신이라 안 해도 된다”는 말도 틀리지 않습니다. 상황에 따라 달라집니다.
갱신계약은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다. 각각 신고 의무가 다릅니다.
① 묵시적 갱신 — 신고 불필요
계약 만료 전 임대인과 임차인 양쪽이 아무 말 없이 그냥 지내면, 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 보증금·월세 금액 변동이 없기 때문에 신고 대상이 아닙니다. (출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr, 주택임대차보호법 제6조) 기존 확정일자도 그대로 유효합니다.
② 금액 변동 없는 합의 갱신 — 신고 불필요
임대인과 임차인이 직접 대화해서 “그냥 똑같이 연장하자”고 합의한 경우, 보증금과 월세 금액이 동일하다면 신고 의무가 없습니다. 임대 기간만 연장되는 갱신은 제외 대상입니다. (출처: 부동산거래신고법 시행령 제4조의3 제1항)
③ 금액 변동 있는 갱신 — 반드시 신고
보증금을 올리거나 월세를 조정하는 갱신계약은, 5% 인상이든 1만원 인상이든 금액이 바뀌는 순간 신고 대상이 됩니다. 계약 갱신 요구권을 행사해 2년 연장하면서 보증금을 올린 경우도 동일하게 적용됩니다. 이 부분이 실수가 가장 많이 나는 지점입니다. 갱신이라는 이유로 신고를 건너뛰면 과태료 대상이 됩니다.
| 갱신 유형 | 금액 변동 | 신고 의무 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 없음 | 불필요 |
| 금액 동일 합의 갱신 | 없음 | 불필요 |
| 금액 변동 갱신 (증액·감액 모두) | 있음 | 필수 |
| 계약갱신요구권 행사 후 증액 | 있음 | 필수 |
신고하면 확정일자가 자동으로 생깁니다
💡 과태료 피하려고 신고하는 게 아니라, 보증금 보호를 위해 신고하는 게 맞습니다. 세입자에게 신고는 의무이자 권리입니다.
임대차 신고를 완료하면 별도 신청 없이 확정일자가 자동 부여됩니다. (출처: 조선일보, 2025.04.10) 이전에는 주민센터에서 계약서에 도장을 받거나 인터넷등기소에서 별도 신청해야 했는데, 이 절차가 하나로 합쳐진 겁니다. 한 번에 끝납니다.
확정일자가 있으면 임차인은 경매 등 위기 상황에서 보증금 우선 변제를 주장할 수 있습니다. 전월세 신고를 통해 확정일자까지 자동으로 챙겨두면, 보증금 보호 측면에서 유리한 구조가 만들어집니다. 이게 의무 이행과 동시에 생기는 실익입니다.
확정일자만 먼저 받으면 어떻게 되나요?
확정일자만 신청하고 임대차 신고를 빠뜨린 경우, 시스템에서 신고 미이행 안내 알림을 발송합니다. (출처: 조선일보, 2025.04.10) 즉, 확정일자와 임대차 신고는 별개입니다. 확정일자만 받았다고 신고까지 완료된 게 아닙니다.
신고 방법 — 온라인이 더 빠릅니다
신고는 두 가지 경로로 가능합니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 처리하거나, 주택 소재지 관할 동 주민센터에 방문하면 됩니다. 온라인이 확정일자도 즉시 처리돼 더 빠릅니다. (출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr)
공동신고가 원칙이지만, 혼자서도 됩니다
임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 게 원칙입니다. 그런데 한 명이 상대방과 함께 서명·날인한 계약서를 첨부해 제출하면 공동 신고로 인정합니다. (출처: 부동산거래신고법 시행규칙 제6조의2 제3항) 실제로는 임차인 혼자 처리하는 경우가 대부분입니다.
상대방이 신고를 거부하면?
임대인이 신고를 거부하는 경우, 단독신고사유서를 첨부해 임차인이 혼자 신고할 수 있습니다. (출처: 부동산거래신고법 시행규칙 제6조의2 제5항) 이 경우 단독 신고자는 과태료 대상에서 제외됩니다. 거부한 임대인에게 과태료가 부과됩니다.
📞 신고 관련 문의: 주택임대차 신고 ☎ 1533-2949 / 부동산거래신고 ☎ 1588-0149
임대인에게 생길 수 있는 파생 효과
💡 신고를 하면 임대소득이 과세 당국에 노출될 수 있다는 우려가 임대인들 사이에 퍼져 있는데, 실제로 어떤 연결이 생기는지 살펴볼 필요가 있습니다.
전월세 신고 데이터는 지자체에서 관리하며, 국세청으로 자동 연동되는 구조인지 여부는 아직 공식 발표가 없습니다. 다만 임대소득세는 연간 2,000만원 이하도 분리과세 대상이기 때문에, 신고 여부와 별개로 이미 과세 의무는 존재합니다. 전월세 신고를 안 한다고 임대소득세를 피할 수 있는 구조가 아닙니다.
실제로 부동산 업계에서 제기한 부작용 가능성 중 하나는, 임대인이 신고를 회피하기 위해 계약 금액을 신고 기준 아래로 낮추거나 관리비를 올리는 방식으로 대응하는 경우입니다. (출처: 중앙일보, 2025.05) 이런 흐름이 세입자 입장에서는 실질 부담 증가로 이어질 수 있다는 점은 제도 시행 이후 지켜볼 부분입니다.
외국인 임대인·임차인도 동일하게 신고 의무가 있습니다. (출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr) 내국인과 외국인을 구분하지 않습니다.
Q&A 5가지
Q1. 계도기간 때 신고 안 한 계약, 지금 해야 하나요?
계도기간(2021.6.1 ~ 2025.5.31) 중에는 과태료가 부과되지 않았습니다. 해당 기간 내 미신고 계약은 소급 적용되지 않습니다. 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터만 과태료 대상입니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.05)
Q2. 보증금 6,000만원 이하인데 월세가 35만원이면 신고해야 하나요?
네, 신고 대상입니다. 보증금 기준과 월세 기준은 OR 조건입니다. 둘 중 하나만 초과해도 신고 의무가 생깁니다. 보증금이 낮더라도 월세가 30만원을 넘으면 해당됩니다.
Q3. 부동산 중개사가 신고해주면 제가 안 해도 되나요?
공인중개사가 중개한 경우, 계약서에 중개사 정보가 포함되면 당사자 중 한 명이 제출하거나 중개사가 대리 신고하는 방식이 가능합니다. 다만 신고 의무 주체는 임대인과 임차인입니다. 중개사가 처리했는지 꼭 확인하세요.
Q4. 30일 지났는데 지금 신고하면 과태료가 확정적으로 나오나요?
지연신고는 자동 과태료 부과가 아니라, 지자체 담당자가 위반 사실을 인지했을 때 부과 절차가 시작됩니다. 지연기간과 계약 금액에 따라 2만원~30만원 구간에서 결정됩니다. 지금 바로 신고하는 게 과태료를 최소화하는 방법입니다.
Q5. 군 지역 거주자도 신고해야 하나요?
경기도 외 군 지역은 신고 지역에서 제외됩니다. 다만 광역시·도청 소재지 시 지역은 포함됩니다. 내가 사는 지역이 해당하는지 확실하지 않으면 rtms.molit.go.kr에서 주소를 입력해 확인하는 게 가장 정확합니다.
마치며
전월세 신고제에서 가장 흔한 실수 두 가지를 정리하면 이렇습니다. 첫째, 과태료가 최대 100만원이라고 알고 있었는데 지연신고는 30만원으로 낮아졌다는 사실을 모르는 것. 둘째, 갱신이니까 신고 안 해도 된다고 생각했는데 금액이 바뀌면 무조건 신고 대상이라는 사실을 놓치는 것입니다.
제도 자체는 복잡하지 않습니다. 핵심은 딱 두 가지입니다. “금액(보증금 6천 초과 또는 월세 30만 초과)”과 “기한(계약일로부터 30일 이내)”입니다. 이 두 가지만 기억하면 과태료 맞을 일은 없습니다.
세입자 입장에서는 신고를 하면 확정일자까지 자동으로 생기니, 의무를 지키는 동시에 보증금 보호도 챙기는 셈입니다. 이쪽이 오히려 더 유리한 구조입니다.
📎 본 포스팅 참고 자료
※ 본 포스팅은 2025.06.01 시행 기준으로 작성됐습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 과태료 부과 기준 및 신고 대상 범위는 관련 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 최신 정보는 국토교통부 공식 채널(rtms.molit.go.kr) 또는 주택임대차 신고 콜센터(☎ 1533-2949)에서 직접 확인하시기 바랍니다.
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