2025.06.01 이후 계약 적용
전월세 신고제 과태료, 전입신고 했어도 따로 맞는 경우
2025년 6월 1일부터 4년간의 계도기간이 끝났습니다. 이제 전월세 계약을 맺고 30일 안에 신고하지 않으면 최소 2만 원, 최대 30만 원의 과태료가 부과됩니다. 그런데 전입신고를 이미 했다고 안심하는 분들이 많습니다. 사실 그게 이 제도에서 가장 많이 오해하는 지점입니다. 전입신고와 임대차 신고는 별개의 절차고, 조건에 따라 각각 따로 해야 합니다.
전월세 신고제, 지금 정확히 어떤 상태인가
전월세 신고제는 2020년 7월 국회를 통과한 ‘임대차 3법’ 중 하나입니다. 2021년 6월 1일 시행됐지만 계도기간 4년 동안은 신고 의무만 있고 과태료는 부과하지 않았습니다. 그 유예가 2025년 5월 31일에 완전히 끝났습니다. (출처: 연합뉴스, 2025.04.09)
정확히 말하면, 2025년 6월 1일 이후 체결하는 계약부터 미신고 시 과태료 부과 대상이 됩니다. 그 이전 계도기간에 체결된 계약은 국토교통부가 별도로 과태료 부과 대상에서 제외했습니다. (출처: 한국경제, 2025.06.10) 기존 계약을 뒤늦게 신고해서 처벌받는 게 아니라는 뜻이지만, 2025년 6월 이후 새로 계약하면 예외 없이 적용됩니다.
💡 공식 시행 일정과 계도기간 종료 구조를 같이 놓고 보면, 이전 계약자와 신규 계약자의 과태료 노출 시점이 완전히 다릅니다. 계약 날짜 하나가 과태료 여부를 가릅니다.
신고 대상과 기준 — 내 계약이 해당되는지 바로 확인
신고 의무가 생기는 조건은 두 가지 중 하나만 해당해도 됩니다.
| 조건 | 기준 | 신고 의무 |
|---|---|---|
| 보증금 초과 | 6,000만 원 초과 | ✅ 신고 필수 |
| 월 차임 초과 | 30만 원 초과 | ✅ 신고 필수 |
| 갱신 (금액 동일) | 보증금·월세 변동 없음 | ❌ 신고 불필요 |
| 일시 출장 단기 임대 | 본 거주지 별도 존재, 일시 거주 명확 | ❌ 신고 불필요 |
신고 지역은 수도권(서울·인천·경기), 광역시, 도 단위(군 지역 제외), 세종, 제주입니다. 경기도 안의 군 지역(예: 가평군, 연천군 등)은 제외됩니다. (출처: 부동산거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3) 외국인도 예외 없이 같은 의무가 적용됩니다.
💡 (가)계약금만 입금된 경우도 신고 기한 기산점이 됩니다. 정식 계약서 작성일이 아닌 (가)계약금 입금일 기준 30일 이내에 신고해야 합니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 FAQ) 계약서를 나중에 쓰는 경우라도 안심할 수 없습니다.
전입신고로 해결되는 줄 알았더니 안 되는 상황
전입신고 = 임대차 신고? 이게 틀린 이유
전입신고를 하면 임대차 계약 신고로 간주된다는 조항이 법에 있습니다. 그런데 조건이 있습니다. 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 함께 제출해야 합니다. (출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5제1항) 전입신고서만 내고 계약서를 따로 제출하지 않으면, 임대차 신고로 인정되지 않습니다. 이 경우 과태료 부과 대상이 그대로 유지됩니다.
⚠️ 주의: 전입신고+계약서 제출 시 임대차 신고로 처리되지만, 확정일자 자동 부여 효력은 발생하지 않습니다. (출처: 한국경제, 2025.06.10 / 곽종규 국민은행 변호사 해설) 확정일자까지 받으려면 주민센터에서 별도로 날인을 받거나, 임대차 신고 시 계약서를 첨부해야 합니다.
확정일자 부여를 받았는데 신고는 안 된 경우도 있습니다
확정일자를 받으면 임대차 신고가 자동으로 된다고 오해하는 경우가 많습니다. 반대입니다. 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여되지만, 확정일자만 신청해서는 임대차 신고가 처리되지 않습니다. (출처: 아하 법률 Q&A, 2023.03.28) 국토교통부가 확정일자 부여 후 미신고 상태인 임차인에게 알림톡을 발송하는 시스템을 도입한 것도 이 역방향 오해 때문입니다.
💡 법 조항을 교차해서 보면 두 흐름이 완전히 분리되어 있습니다. 임대차 신고 → 확정일자 자동부여(O). 전입신고+계약서 → 임대차 신고 간주(O), 확정일자 자동부여(X). 확정일자 신청 → 임대차 신고 간주(X). 목적에 따라 세 가지를 각각 확인해야 합니다.
과태료 구조, 지연과 허위는 기준이 완전히 다릅니다
전월세 신고제 과태료는 이번 개정령(2025.04.29 공포·시행)으로 기준이 바뀌었습니다. 핵심은 ‘지연 신고’와 ‘허위 신고’가 완전히 다른 기준이 적용된다는 점입니다.
| 위반 유형 | 개정 전 | 개정 후 (현행) |
|---|---|---|
| 단순 지연 신고 | 4만 원~100만 원 | 2만 원~30만 원 |
| 허위 신고 | 최대 100만 원 | 최대 100만 원 (유지) |
단순 지연 신고의 최저 금액은 4만 원에서 2만 원으로, 최고는 100만 원에서 30만 원으로 낮아졌습니다. (출처: 동아일보, 2025.04.28) 지연 신고 금액은 계약 금액 규모와 미신고 기간을 기준으로 2만~30만 원 사이에서 정해집니다. 금액이 클수록, 기간이 길수록 높은 쪽으로 부과됩니다.
⚠️ 허위 신고는 개정 전과 동일하게 최대 100만 원입니다. 보증금이나 월세 금액을 실제와 다르게 신고하면 지연 신고보다 훨씬 무거운 기준이 적용됩니다. 실수로 잘못 기재한 경우라도 허위 신고로 판단될 수 있어 주의가 필요합니다.
임대인·임차인 모두에게 과태료가 부과됩니다
신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 한 명이 신고를 거부하거나 연락이 안 되는 상황에서도, 거부한 쪽 모두 과태료 부과 대상입니다. (출처: 생활법령정보, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조제5항제3호) 과태료는 두 명이 나눠 내는 게 아니라 각자에게 따로 부과됩니다. 30만 원이 최대라면 임대인·임차인 합산 최대 60만 원이 되는 구조입니다.
집주인이 거부해도 세입자 혼자 신고할 수 있는 방법
현실에서는 집주인이 임대차 신고를 꺼리는 경우가 많습니다. 신고 내용이 임대소득 과세 자료로 활용될 수 있다는 우려 때문입니다. (출처: 연합뉴스, 2025.04.09) 이런 상황에서 세입자가 보증금 보호를 위해 단독으로 신고해야 하는 경우가 생깁니다.
원칙은 공동 신고입니다. 하지만 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약 당사자 모두의 서명·날인이 된 계약서를 첨부해 제출하면 공동 신고로 처리됩니다. (출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2) 보통은 세입자가 계약서 원본을 가지고 있으므로, 세입자 혼자 주민센터나 RTMS에서 신고 가능합니다.
💡 집주인이 신고 자체를 거부해서 계약서에 서명을 받지 못한 경우라면 ‘단독신고사유서’를 첨부해 단독으로 신고할 수 있습니다. 단독 신고로도 과태료 부과 대상에서 벗어날 수 있습니다. 단독신고사유서 양식은 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 내려받을 수 있습니다.
공인중개사가 대신 신고해도 됩니다
공인중개사를 통해 계약한 경우, 공인중개사에게 신고를 위임할 수 있습니다. 중개업소에서 계약 후 바로 대리 신고 처리를 해주는 경우도 늘고 있습니다. 신고를 대리인에게 맡길 경우 신고 완료 여부를 부동산거래관리시스템에서 직접 확인해두는 것이 좋습니다.
갱신계약 시 신고를 빠뜨리기 쉬운 이유
갱신계약은 신고 여부가 조건에 따라 완전히 달라집니다. 보증금이나 월세 금액이 전혀 바뀌지 않는 순수 기간 연장이라면 신고 의무가 없습니다. (출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3제1항) 반대로 보증금이나 월세 중 하나라도 바뀌면, 신규 계약과 동일하게 30일 이내에 신고해야 합니다.
여기서 사람들이 많이 놓치는 부분이 있습니다. 계약갱신요구권을 행사하면서 월세나 보증금을 5% 이내로 올리는 경우, 금액 변동이 발생하므로 신고 대상이 됩니다. 신고 불필요라고 알고 있다가 과태료가 나오는 패턴이 이 경우입니다. 갱신계약서를 작성했을 때는 금액 변동 여부를 반드시 확인하는 습관이 필요합니다.
💡 갱신계약 시에는 계약갱신요구권 행사 여부도 신고서에 기재해야 합니다. 처음 계약 때 없던 항목입니다. 갱신 신고 시 이 란을 빈칸으로 두면 서류 반려나 허위 신고로 판단될 수 있으니 꼭 체크해야 합니다. (출처: 생활법령정보, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙)
Q&A — 실제로 자주 헷갈리는 상황 5가지
Q1. 전입신고를 했는데 임대차 신고를 따로 안 해도 되나요?
전입신고 시 임대차 계약서를 함께 제출하면 임대차 신고로 처리됩니다. 단, 이 경우 확정일자 자동 부여 효력은 없습니다. 우선변제권을 확보하려면 별도로 확정일자를 받아야 합니다. 계약서 없이 전입신고서만 제출하면 임대차 신고 의무는 별도로 남습니다.
Q2. 2025년 6월 이전 계약도 지금 신고해야 하나요?
아닙니다. 국토교통부는 계도기간(2021.06.01~2025.05.31) 중 체결된 계약을 과태료 부과 대상에서 제외했습니다. 2025년 6월 1일 이후 체결하는 계약부터 30일 이내 미신고 시 과태료가 부과됩니다.
Q3. 집주인이 신고를 거부하면 어떻게 하나요?
집주인 서명이 있는 계약서를 세입자가 단독으로 제출하면 공동 신고로 인정됩니다. 서명조차 거부한다면 ‘단독신고사유서’를 첨부해 단독 신고가 가능합니다. 단독 신고 처리가 완료되면 세입자는 과태료 부과 대상에서 벗어납니다.
Q4. 갱신계약 중 월세가 1만 원 올랐는데도 신고해야 하나요?
네, 금액 변동이 있으면 신고 의무가 발생합니다. 인상 금액 규모와 관계없이, 보증금이나 월세가 1원이라도 바뀌면 갱신 신고 대상이 됩니다. 단순 기간만 연장하고 금액은 동일한 경우에만 신고 면제됩니다.
Q5. 확정일자를 이미 받았는데 임대차 신고도 따로 해야 하나요?
확정일자 신청은 임대차 신고로 처리되지 않습니다. 반드시 별도로 임대차 계약 신고를 해야 합니다. 반대로 임대차 신고를 계약서 첨부와 함께 진행하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 임대차 신고 → 확정일자 자동 부여 순서로 기억해두면 됩니다.
마치며
전월세 신고제 과태료는 단순 지연이면 최대 30만 원으로 이전보다 낮아졌습니다. 그런데 허위 신고는 여전히 100만 원이고, 임대인·임차인 각각에게 부과됩니다. 낮아진 금액에만 집중하다 허위 신고 기준을 놓치면 오히려 더 맞는 구조입니다.
전입신고와 임대차 신고, 확정일자, 이 세 가지는 각각 다른 효력을 가집니다. 세입자 입장에서 보증금을 실질적으로 보호하려면 임대차 신고를 계약서 첨부와 함께 진행해 확정일자까지 자동으로 처리하는 경로가 가장 깔끔합니다. 30일 안에 RTMS에서 온라인으로 처리하면 주민센터 방문 없이도 세 가지를 동시에 해결할 수 있습니다.
갱신계약은 금액 변동 여부를 먼저 확인하고, 조금이라도 바뀌었다면 신규 계약과 동일하게 30일 카운트를 시작해야 합니다. 이미 계약서를 썼다면 오늘부터 카운트가 시작된 상태일 수 있습니다.
본 포스팅은 2026년 4월 16일 기준으로 작성됐습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·과태료 기준이 변경될 수 있습니다. 구체적인 사안은 국토교통부 부동산거래관리시스템 또는 해당 기관에 직접 확인하시기 바랍니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 조언을 대체하지 않습니다.
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