소득세법 시행령 개정
다주택자 양도세 중과 종료,
잔금일은 5월 9일이 아닙니다
“5월 9일 전에 잔금까지 다 받아야 한다”는 말을 들으셨다면, 절반만 맞습니다. 2026년 2월 24일 국무회의에서 의결된 보완방안에 따르면, 5월 9일까지 계약서에 도장을 찍고 계약금을 납입하면 됩니다. 잔금은 지역에 따라 3~6개월 뒤에 치러도 중과 배제 혜택이 유지됩니다.
(지방소득세 포함)
(2026.05.09 기준)
중과 전후 세금 차이
5월 10일, 실제로 뭐가 달라지나
2022년 5월부터 4년째 이어진 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일을 끝으로 완전히 종료됩니다. 지금까지는 조정대상지역에 집을 갖고 있어도 기본세율(6~45%)만 냈는데, 5월 10일부터는 그 위에 가산세율이 얹힙니다.
💡 5월 9일 이전과 이후, 세율 차이
| 구분 | 5월 9일 이전 | 5월 10일 이후 |
|---|---|---|
| 2주택자 (조정대상지역) | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 (조정대상지역) | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 (최대 30%) | 전면 배제 |
매일경제가 신한은행 우병탁 전문위원에게 의뢰한 시뮬레이션에서, 6년 전 15억 원에 취득한 조정지역 주택을 25억 원에 매도하는 2주택자의 경우 양도세가 3억 3300만 원에서 5억 7400만 원으로 72.4% 뜁니다. (출처: 매일경제, 2026.01.24) 10억 차익에 2억 4000만 원이 추가로 빠져나가는 셈입니다.
잔금일이 아닌 계약일이 기준인 이유
세법 원칙상 양도 시기는 “잔금 청산일”입니다. 그래서 많은 사람이 5월 9일 전에 매수자가 잔금까지 다 내야 한다고 알고 있습니다. 막상 현실을 보면, 요즘 대출 규제와 토지거래허가 절차(서울 기준 심사에만 2~3주 소요)를 감안할 때 3개월 안에 잔금까지 마치는 건 사실상 불가능합니다.
📌 공식 발표 기준 (2026.02.12 관계부처합동 보완방안)
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납입한 사실이 확인되면, 잔금·등기는 그 이후에 치르더라도 양도세 중과가 적용되지 않습니다.
(출처: 정책브리핑 korea.kr, 2026.02.12)
즉, 5월 9일에 해야 하는 건 ‘계약서 서명 + 계약금 이체’입니다. 잔금 기한은 별도로 지역별로 3개월 또는 6개월이 부여됩니다. 다시 말해, 지금 당장 매수자를 찾아 계약만 완료해도 10월 9일이나 11월 9일까지는 잔금·등기에 여유가 생깁니다. 서두르되 서두르는 방향이 달라야 합니다.
지역별로 3개월 vs 6개월이 나뉘는 기준
모두에게 6개월이 주어지는 게 아닙니다. 내 집이 어느 지역에 있느냐에 따라 잔금 기한이 달라집니다. 이 부분을 정확히 모르면 기한을 잘못 계산할 수 있어 특히 주의가 필요합니다.
| 구분 | 잔금 기한 | 최종 잔금 마감일 |
|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 강남·서초·송파·용산 4곳 |
계약일로부터 4개월 | 약 9월 9일까지 |
| 신규 조정대상지역 서울 나머지 21개 구 + 경기 12곳 (2025.10.16 이후 지정) |
계약일로부터 6개월 | 약 11월 9일까지 |
신규 조정지역에 집이 있는 경우, 지난해 10월 15일 이전에는 규제 대상이 아니었기 때문에 정부가 추가 2개월의 여유를 준 것입니다. 같은 서울이라도 강남구 아파트와 노원구 아파트의 잔금 기한이 다르다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 내 집 주소가 경기도 광명시·과천시·용인 수지라면 신규 지정지역으로 분류되어 6개월이 적용됩니다.
세입자 있는 집, 지금 팔 수 있는 조건
강남·잠실 등 토지거래허가구역에 집을 갖고 있는 다주택자의 가장 큰 고민이 바로 이것입니다. 세입자가 살고 있으면 매수자가 즉시 입주하지 못하는데, 토지거래허가제도는 원칙적으로 허가일로부터 2년 내 실거주를 요구하기 때문입니다.
2026년 2월 12일 정부 보완방안에서 이 문제에 명시적으로 답을 냈습니다. 조건은 두 가지입니다.
매수자가 무주택자여야 합니다
토지거래허가 신청일 기준 무주택자인 경우에만 실거주 의무 유예 특례 적용
임대차계약 갱신을 새로 하면 안 됩니다
현재 유지 중인 계약은 허용. 향후 갱신은 불가
두 조건을 모두 충족하면 매수자는 임대차계약 만료일까지 실거주 의무가 유예되며, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주하면 됩니다. (출처: 정책브리핑 korea.kr, 2026.02.12) 세입자가 계약 만료 전에 이사를 강요받지 않아도 된다는 것도 포인트입니다.
현장에서 실제로 막힌 사례와 해결책
정부 발표대로라면 세입자 있는 집도 팔 수 있어야 합니다. 그런데 실제 현장에서는 막히는 경우가 발생했습니다. 이 사실을 아는 사람이 많지 않습니다.
📋 공식 발표문과 자치구 운영 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
서울 성북구 다주택자 A씨는 무주택 매수자를 구해 계약을 추진했으나, 관할 자치구에서 “세입자와의 계약이 최초 계약이 아닌 재계약이라서 허가할 수 없다”는 답변을 3개 구에서 받았습니다. (출처: 세무사신문 연합뉴스 자료 인용, 2026.03 보도)
정부 보도자료에는 “개정안 발표일(2026.2.12) 현재 체결된 임대차계약상 최초 계약 종료일까지 유예”라고 적혀 있었고, 일선 자치구들은 이를 “현재 계약이 최초 계약이어야 한다”로 좁게 해석한 것입니다.
국토부는 이후 이를 바로잡았습니다. 지금 유지 중인 임대차 계약이 재계약이더라도 실거주 유예를 적용받는 데 문제가 없다는 것이 공식 입장입니다. 단, 앞으로 계약을 추가 갱신하는 것은 허용하지 않습니다. 자치구에서 막히는 경우 국토부 토지정책과(044-201-3398)에 직접 문의하거나, 공문을 자치구에 요청하는 방법을 사용할 수 있습니다.
※ 자치구별 해석 차이가 남아있을 수 있으므로, 거래 전 해당 구청 토지거래허가 담당 부서 및 세무 전문가와 반드시 확인이 필요합니다.
중과 후에도 매도가 나을 수 있는 경우
전문가들 대부분은 “5월 9일 전에 팔아라”고 합니다. 하지만 모든 경우에 그게 정답은 아닙니다. 세금 계산은 개인 상황마다 달라집니다.
📌 세금보다 더 크게 오를 것 같다면 버티는 게 나을 수도 있습니다
2주택자가 양도차익 10억 원 기준으로 중과 없이 팔면 양도세는 약 3억 3300만 원입니다. 중과 적용 시에는 약 5억 7400만 원으로 차이는 2억 4100만 원입니다. (출처: 매일경제, 2026.01.24)
즉, 5월 9일 이후 집값이 2억 4000만 원 이상 더 오른다면 중과 적용 후 팔아도 세후 수익이 더 클 수 있습니다. 단, 이 비교는 보유 기간·취득가·장기보유특별공제 적용 여부에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
조선일보 분석(2026.02.26)에 따르면, 전문가들은 지금 당장 급매를 서두르기보다 기대 차익과 세금 부담, 대출 규제, 토지거래허가 가능 여부를 종합해 판단하라고 조언합니다. 일부 다주택자는 매도 대신 증여나 ‘버티기’를 선택할 가능성도 있다는 게 현장 전문가들의 공통된 시각입니다.
매도 여부 최종 판단 전 세무사 상담을 통해 개인별 세액 시뮬레이션을 확인하는 것이 가장 안전합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
마치며 — 총평
이번 다주택자 양도세 중과 종료에서 핵심은 단 하나입니다. “5월 9일”은 잔금일이 아니라 계약일입니다. 이것만 바르게 알고 있어도 불필요한 급매를 피하고, 매도 일정을 훨씬 유연하게 짤 수 있습니다.
정부 보완방안이 공식적으로는 잘 정리돼 있지만, 자치구 현장에서의 해석 혼선처럼 실제 거래 과정에서 예상치 못한 장벽이 생길 수 있습니다. 제도가 아무리 좋아도 창구에서 막히면 소용없습니다. 지금 가장 먼저 할 일은 관할 자치구와 세무사에게 내 집 상황을 구체적으로 물어보는 것입니다.
솔직히 말하면, 5월 9일이라는 데드라인이 남은 44일이 어떻게 흘러갈지는 아무도 모릅니다. 가격·매수자·허가 조건 중 하나라도 엇나가면 계약이 무산될 수 있고, 그러면 중과를 고스란히 맞습니다. 기대 차익과 세금을 직접 숫자로 뽑아본 다음에 결정해도 늦지 않습니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 정책브리핑 — 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안 (2026.02.12)
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148959488 - 매일경제 — 2주택자 10억 차익 양도세 시뮬레이션 (2026.01.24)
https://v.daum.net/v/20260124062400429 - 한겨레 — 국무회의 확정 보도 (2026.02.03)
https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1243126.html - 세무사신문 — 자치구 현장 혼선 실사례 보도 (2026.03)
https://webzine.kacta.or.kr/news/articleView.html?idxno=24670 - 국세청 양도소득세 자동계산 서비스
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2352&cntntsId=7726
※ 본 포스팅은 2026년 03월 26일 기준 공개된 정부 공식 자료를 바탕으로 작성된 일반 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·세법·시행령이 변경될 수 있습니다. 실제 세금 계산 및 매도 결정은 반드시 세무사 등 전문가와 개별 상담 후 진행하시기 바랍니다. 본 내용은 특정 투자·매도를 권유하는 목적이 아닙니다.
댓글 남기기