고가주택 2주택 간주임대료,
전세만 주면 괜찮다고요?
월세 없이 전세만 줬는데 종합소득세 신고서가 날아올 수 있습니다.
2026년 1월 1일부터 달라진 과세 요건, 직접 확인했습니다.
2026년 정기예금이자율
2채 모두 기준시가 초과 시
소득 1원도 탈락 가능
2026년부터 2주택자에게 새로 생긴 세금 요건
지금까지 부부 합산 2주택자는 아무리 비싼 전세를 내줘도 보증금에 대한 소득세는 낼 필요가 없었습니다. 이 구조가 2026년 1월 1일부터 바뀌었습니다. 소득세법 개정으로, 조건을 충족하는 고가주택 2주택자도 이제 전세보증금에 간주임대료 소득세가 부과됩니다. (출처: 소득세법 제25조 제1항 개정, 2026.01.01. 시행)
✅ 3가지 요건 모두 충족 시 간주임대료 과세
- 요건 ① — 부부 합산 주택 수가 정확히 2채일 것
- 요건 ② — 2채 모두 기준시가 12억원 초과일 것 (1채만 초과면 비과세)
- 요건 ③ — 2채 전세보증금 합계가 12억원 초과일 것
여기서 핵심 함정은 요건 ②입니다. 기존에 많이 알려진 3주택 기준(비소형 3채 + 보증금 합계 3억 초과)과 전혀 다른 별도 요건이기 때문입니다. 1채만 12억을 넘더라도 나머지 1채가 12억 이하면 과세에서 벗어납니다. 두 채 모두 12억을 넘어야 한다는 조건이 핵심입니다.
월세를 받는 2주택자라면 이미 ‘모든 월세 수입’이 과세 대상이었습니다. 달라진 부분은 전세 수입, 즉 보증금에 대한 간주임대료가 새롭게 과세 대상에 포함됐다는 점입니다. 막상 해보면, 생각보다 해당자가 많습니다.
간주임대료, 계산식 직접 뜯어봤습니다
간주임대료란 전세보증금을 정기예금에 넣었을 때 얻는 이자만큼을 임대수입으로 보겠다는 개념입니다. 2026년 귀속 기준 계산식은 다음과 같습니다. (출처: 소득세법 시행령 제53조, 국세청 홈택스)
간주임대료 = (보증금 합계 – 3억원) × 60% × (1/365) × 3.1%
* 2025년 이자율 3.5% → 2026년 3.1%로 인하 (출처: 기획재정부 고시)
실제 사례로 계산해 보겠습니다. 남편 명의 아파트(기준시가 13억, 전세 7억)와 아내 명의 아파트(기준시가 14억, 전세 8억)를 각각 전세로 준 경우, 요건 3가지를 모두 충족합니다. 헤럴드경제가 절세 전문가와 함께 산출한 실제 수치를 그대로 따라가면 이렇습니다. (출처: 헤럴드경제 이·세·상 상담사례, 2026.02.25.)
| 구분 | 계산식 | 간주임대료 |
|---|---|---|
| 남편 (전세 7억) | (7억 – 3억) × 60% × 3.1% | 약 744만 원 |
| 아내 (전세 8억) | (8억 – 3억) × 60% × 3.1% | 약 930만 원 |
남편은 744만원, 아내는 930만원이 각각 임대수입으로 잡힙니다. 실제로 이자를 받은 적이 없어도 국가가 이 금액을 수입으로 간주합니다. 한 집에 전세 놓고 다른 집에 전세 들어가 사는 가구가 가장 전형적인 해당 케이스입니다.
💡 공식 발표문과 실제 계산 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다.
3억 공제는 ‘각 주택별’이 아니라 보증금 합계에서 ‘딱 한 번’만 차감됩니다. 주택이 여러 채면 보증금 적수가 큰 순서대로 3억을 빼는 방식입니다. 보증금이 각각 6억짜리 2채라면 합계 12억에서 3억만 빠진 9억이 계산 기준이 됩니다.
분리과세 vs 종합과세, 뭘 선택해야 덜 낼까
주택임대 총수입금액이 2,000만원 이하라면 분리과세(세율 14%)와 종합과세(세율 6~45%) 중 선택이 가능합니다. 많은 분이 “분리과세가 세율이 낮으니 당연히 유리하다”고 생각하는데, 직접 계산해 보면 결론이 달라집니다.
앞선 예시에서 아내의 간주임대료 930만원을 기준으로 두 방식을 비교하면 결과가 극적으로 갈립니다. (출처: 헤럴드경제 이·세·상 상담사례 수치 기반 계산, 2026.02.25.)
| 과세 방식 | 핵심 계산 단계 | 최종 세액 |
|---|---|---|
| 분리과세 (14%) | 930만 × (1-50%) × 15.4% (필요경비 50%·지방소득세 포함) |
약 71만 6천원 |
| 종합과세 (추계) | 930만 × (1-37.4%) – 기본공제 → 세율 6.6% (단순경비율·표준세액공제 반영) |
약 17만 5천원 |
종합과세가 분리과세보다 약 54만원 덜 나옵니다. 세율만 보면 분리과세(14%)가 낮아 보이지만, 다른 소득이 없을 때는 기본공제와 표준세액공제가 종합과세 쪽에서 더 강하게 작동합니다. 임대소득 외 다른 소득이 적거나 없는 상황이라면 종합과세를 먼저 계산해 보는 것이 맞습니다.
💡 분리과세가 무조건 유리하다는 통념을 공식 계산 수치로 직접 뒤집은 구간입니다.
반대로 근로소득이나 사업소득이 높을 경우에는 합산과세표준이 올라가 분리과세가 유리해집니다. 홈택스의 ‘예상세액 비교’ 서비스를 활용하면 본인 상황에 맞는 방식을 직접 확인할 수 있습니다.
건강보험료, 세금보다 더 크게 터질 수 있습니다
간주임대료 소득세 자체는 수십만원 수준입니다. 그런데 이 과세가 시작되면 세금 이상의 파급 효과가 생깁니다. 바로 건강보험 피부양자 자격 문제입니다.
주택임대소득은 소득세법상 사업소득으로 분류됩니다. 사업소득 금액이 단 1원이라도 발생하면 건강보험 피부양자 자격에서 즉시 탈락할 수 있습니다. 퇴직 후 자녀의 직장건강보험에 피부양자로 올라 있는 부모, 또는 배우자의 직장건강보험에 올라 있는 전업주부·전업주부 남편이 직격탄을 맞습니다. (출처: 국민건강보험법 피부양자 자격요건, 건강보험공단 기준 2026년 현행 적용)
피부양자 탈락 → 지역가입자 전환 시 추가 부담 예시
재산세 과세표준 5억4천만원 초과 + 소득 1,000만원 초과라면 피부양자 자격 박탈 요건에 해당합니다. 지역가입자로 전환되면 재산·소득·자동차를 합산해 건보료가 산출되므로, 임대소득세(수십만원)보다 연간 건보료 추가 부담(수백만원)이 훨씬 커질 수 있습니다.
헤럴드경제 상담 사례에서 세무사도 “올해부터 간주임대료로 인한 피부양자 자격 박탈 사례가 증가할 것으로 예상되므로 세금 액수뿐 아니라 건강보험료 추가 부담액까지 고려해 자산 관리 계획을 세워야 한다”고 직접 언급했습니다. (출처: 헤럴드경제, 2026.02.25.)
반대로, 본인과 배우자 모두 직장가입자라면 각자의 소득이 연 2,000만원에 미치지 않는 한 건보료 추가 부담은 없습니다. 소득월액 보험료는 보수 외 소득이 2,000만원을 넘을 때만 부과됩니다.
2026년 말 소형주택 특례 종료, 지금 준비해야 하는 이유
지금까지 기존 블로그들이 거의 언급하지 않은 부분입니다. 2026년 12월 31일까지 소형주택(주거전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외됩니다. 그런데 이 특례가 2026년 12월 31일로 종료됩니다. (출처: 소득세법 제25조 제1항, 2023년 12월 개정·연장 / 국세청 공식 페이지)
지금 당장은 소형주택을 끼워 넣어 주택 수 계산을 유리하게 할 수 있습니다. 예를 들어 비소형 2채 + 소형 1채를 보유하면, 간주임대료 기준으로는 소형 1채가 제외되므로 ‘비소형 2주택자’ 취급을 받습니다. 이 구조로 올해는 간주임대료 과세를 피하거나 줄일 수 있습니다.
💡 올해와 내년의 규칙이 다릅니다. 2026년은 소형주택 특례가 살아 있고, 2027년부터는 소형주택도 주택 수에 포함됩니다. 지금 포트폴리오를 재조정하려 한다면 특례 만료 시점을 반드시 고려해야 합니다.
추가로, 2026년 귀속 이자율이 3.5%에서 3.1%로 낮아졌습니다. 같은 보증금이라도 간주임대료 계산 금액이 2025년보다 줄어드는 효과가 있습니다. 보증금 10억원 기준으로 계산하면 연간 간주임대료 차이는 약 25만원입니다. (3.5% 적용 시 약 4,200만원×3.5%=147만원 → 3.1% 적용 시 약 130만원으로 감소)
사업자 등록 안 하면 가산세가 따라옵니다
2026년 1월 1일부터 새롭게 과세 대상이 된 경우, 사업 개시일은 올해 1월 1일로 간주됩니다. 사업 개시일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자 등록을 해야 하는데, 이미 시간이 지났다면 지금이라도 빠르게 등록하는 것이 맞습니다.
등록하지 않으면 수입금액의 0.2%가 미등록 가산세로 매년 부과됩니다. 보증금 기준 간주임대료 930만원이 수입금액이라면 미등록 가산세는 약 1만 8,600원으로 금액은 작습니다. 하지만 임대사업자 미등록은 세금 신고 시 필요경비율이 50%로 낮아져 실질 세금 부담이 커지는 구조입니다.
| 등록 구분 | 분리과세 필요경비율 | 분리과세 공제금액 |
|---|---|---|
| 세무서 + 지자체 모두 등록 | 60% | 400만원 |
| 미등록 또는 하나만 등록 | 50% | 200만원 |
단, 현재 아파트는 지자체에 장기임대주택으로 등록이 불가능하게 막혀 있습니다. 그러므로 아파트를 임대하는 경우 현실적으로 세액감면 혜택을 받기 어렵습니다. 사업자 등록은 반드시 해야 하지만, 세액감면 혜택은 도시형생활주택·빌라 등 비아파트에만 해당합니다.
Q&A
마치며
솔직히 말하면, “전세만 주면 세금 없다”는 말이 이 글을 쓰게 된 계기였습니다. 2025년까지는 맞는 말이었지만, 2026년 1월 1일부터는 조건에 따라 틀린 말이 됩니다.
3가지 요건(부부합산 2채, 2채 모두 기준시가 12억 초과, 보증금 합계 12억 초과)이 모두 맞아야 과세가 됩니다. 반대로 말하면 1가지만 빗겨나도 면세입니다. 본인 상황에서 어느 요건이 해당하는지를 먼저 따져보는 것이 출발점입니다.
세금 자체는 수십만원으로 크지 않을 수 있습니다. 그런데 건강보험 피부양자 자격과 맞닿아 있다면, 실질적인 부담은 세금보다 훨씬 커질 수 있습니다. 거기에 2026년 말 소형주택 특례 종료까지 겹치면 내년에 또 한 번 구조가 바뀝니다. 지금이 점검 타이밍입니다.
📌 본 포스팅 참고 자료
① 국세청 — 주택 보증금에 대한 간주임대료 (공식 페이지)
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2249&cntntsId=7681
② 국세청 — 주택임대소득 과세대상 및 비과세 (공식 페이지)
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2249&cntntsId=7682
③ 헤럴드경제 — 3주택 이상만 세금? 올해부터 2주택자도 임대소득세 낸다 (2026.02.25.)
https://v.daum.net/v/yThUD3d8HQ
본 포스팅은 2026년 1월 1일 시행 소득세법 및 시행령을 기준으로 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·과세 기준이 변경될 수 있습니다. 개별 세금 문제는 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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