“최대 100만원”이 절반만 맞는 이유

많은 블로그와 유튜브 영상이 “전월세 신고 안 하면 최대 100만원 과태료”라고 안내합니다. 틀린 말은 아닌데, 결정적인 조건 하나가 빠져 있습니다. 100만원이 나오는 건 보증금이나 월세 금액을 실제와 다르게 적어서 신고한 ‘허위 신고’ 때뿐입니다.

단순히 신고를 늦게 한 경우엔 2025년 개정 시행령이 적용됩니다. 국토교통부는 2025년 4월 28일 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령을 개정하면서, 지연 신고 과태료 상한을 기존 100만원에서 30만원으로 낮췄습니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28)

2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 과태료가 부과되는데, 이 시점부터 이미 낮아진 기준이 적용됩니다. 신고를 늦겼다고 100만원이 나올 거라 걱정했다면, 실제 부담은 그보다 훨씬 작습니다.

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공식 과태료 기준표 — 계약금액·지연기간별 정리

아래 표는 국토교통부 공식 과태료 기준입니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 공식 안내 / 송파구청 공식 게시물, 2025.06.01 시행)

예를 들어 보증금 2억 5,000만원짜리 전세 계약을 하고 5개월 늦게 신고했다면 과태료는 8만원입니다. 계약 금액 1억~3억 미만, 지연 기간 6개월 이하 구간에 해당하기 때문입니다. 서울 중위 전세가 기준으로도 2년 이상 방치하지 않으면 30만원에 절대 닿지 않습니다.

과태료는 임대인과 임차인 각각에게 부과됩니다. 집주인이 알아서 해주겠지 하고 넘겼다가 임차인도 같이 과태료를 받을 수 있습니다. 둘 다 의무자이고 둘 다 부과 대상입니다.

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갱신 계약, 무조건 신고해야 하는 건 아닙니다

갱신 계약도 신고 의무가 있다는 건 맞습니다. 하지만 금액 변동이 없는 갱신은 예외입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항 단서조항에 따라, 보증금과 월세 모두 바뀌지 않고 임대 기간만 연장되는 경우엔 신고 의무가 발생하지 않습니다. (출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr, 전월세신고제 안내)

쉽게 정리하면 이렇습니다. 기존 전세 2억원에 2년 더 살겠다고 계약서를 다시 쓴 경우, 금액이 그대로라면 신고 의무가 없습니다. 반면 집주인이 500만원이라도 올렸다면, 갱신이어도 30일 안에 신고해야 합니다.

신고 기한은 ‘잔금일’이 아니라 ‘계약일’

가장 많이 실수하는 지점입니다. 입주일이나 잔금일 기준이 아니라 계약서에 서명한 날이 기준입니다. 3월 1일에 계약서를 쓰고 입주는 4월 15일인 경우, 신고 마감은 3월 31일입니다. 입주 전날에 하면 늦습니다.

가계약금이 먼저 들어온 경우도 주의해야 합니다. 국토교통부 공식 FAQ에 따르면, 임대료·임대기간·주택 등이 확정되어 가계약금이 입금된 시점을 계약 성립일로 봅니다. 공식 계약서 작성일이 아닐 수 있습니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 자주 하는 질문)

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신고하면 확정일자가 공짜로 따라옵니다

전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 예전처럼 주민센터에서 도장을 받을 필요가 없고, 수수료도 없습니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 공식 안내, 2025.06)

확정일자는 보증금 보호의 핵심입니다. 집이 경매에 넘어갔을 때 확정일자가 있는 날짜 순서로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하루 차이로 순위가 밀리면 보증금을 한 푼도 못 건질 수 있습니다. 같은 날 전입신고와 전월세 신고를 동시에 처리하면, 그날 바로 대항력과 우선변제권 두 가지가 확보됩니다.

신고한 날 바로 확정일자가 부여되는 이유

신고 완료 시점에 신고필증이 발급되고, 이 신고필증에 확정일자 번호가 찍혀 있습니다. 별도로 “확정일자 부여 신청”을 하지 않아도 됩니다. 온라인 신고라면 pdf 파일로 내려받을 수 있으니 반드시 저장해두는 게 안전합니다.

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임대사업자 등록자가 빠지기 쉬운 함정

주택임대사업자로 등록된 집주인이라면 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 렌트홈(renthome.go.kr)에 계약을 신고하면, 별도의 전월세 신고 의무는 면제됩니다. 두 번 신고하지 않아도 됩니다.

그런데 여기서 함정이 하나 있습니다. 렌트홈 신고로 전월세 신고는 대체되지만, 확정일자는 별도로 신청해야 합니다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동 부여되는 원칙이, 임대사업자의 렌트홈 신고에는 적용되지 않습니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 공식 FAQ)

오피스텔도 신고 대상입니다

“오피스텔은 업무용이라 해당 안 되지 않냐”는 질문이 많습니다. 실제로 주거 목적으로 사용하고 있다면 오피스텔도 신고 대상입니다. 공부상 용도가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 고시원도 실제 거주 공간이라면 마찬가지입니다.

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신고 방법 — 온라인 5분 완료

국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS, rtms.molit.go.kr)에 접속하면 PC와 모바일 모두 가능합니다. 공동인증서나 간편인증으로 로그인한 뒤, 계약서 사진을 올리면 됩니다. 임대인과 임차인이 함께 접속하지 않아도 됩니다.

임대인·임차인 공동 신고가 원칙이지만, 둘 중 한 명이 양측의 서명이 담긴 계약서를 첨부해서 신고하면 공동 신고로 처리됩니다. 집주인이 바빠서 안 해주면, 임차인이 혼자 해도 됩니다. 단, 단독신고를 할 경우 단독신고사유서를 함께 제출해야 합니다.

방문이 필요하다면 주택 소재지 관할 읍·면·동 행정복지센터에 신분증과 계약서를 들고 가면 됩니다. 접수는 평일 근무시간 내에만 가능합니다. 전화 상담은 국토교통부 임대차 신고 전용 콜센터 1533-2949로 가능합니다.

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자주 묻는 질문 5가지

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마치며 — 총평

전월세 신고제에서 가장 중요한 두 가지는 이렇습니다. 첫째, 지연 신고 과태료는 최대 30만원이고 허위 신고만 100만원입니다. 이 둘은 완전히 다릅니다. 둘째, 갱신이라도 금액이 바뀌면 신고해야 하고, 금액이 그대로면 안 해도 됩니다.

솔직히 말하면, 과태료 금액 자체는 크지 않습니다. 진짜 이유는 신고를 해야 확정일자가 자동으로 붙는다는 점입니다. 수천만 원의 보증금을 지키는 첫 번째 절차가 전월세 신고입니다. 계약서를 쓴 날 바로 RTMS에 접속해서 신고하는 습관 하나가, 나중에 보증금 전액을 지키는 차이를 만들 수 있습니다.

📌 본 포스팅 참고 자료

1. 국토교통부 공식 보도자료 — 전월세신고제 계도기간 종료 안내 (2025.04.28) molit.go.kr
2. 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) 공식 안내 easylaw.go.kr
3. 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 공식 FAQ rtms.molit.go.kr
4. 한국경제 — 전월세 단순 지연 과태료 30만원 인하 보도 (2025.04.28) hankyung.com