전월세신고제 과태료 — 갱신·증액도 30일 내 신고 안 하면 즉시 부과

2025년 6월 1일 계도기간 완전 종료 · 2026년 현재 실제 과태료 부과 진행 중

전월세신고제 과태료는 2021년 제도 도입 이후 4년 계도기간을 거쳐 2025년 6월 1일부터 실제 부과가 시작됐습니다. 문제는 많은 임대인·임차인이 아직 ‘갱신 계약’과 ‘보증금 증액’도 신고 대상이라는 사실을 모른다는 점입니다. 이 글에서는 과태료 기준, 신고 방법, 면제 요건을 한 번에 정리합니다.

전월세신고제란? 2025년 6월부터 달라진 핵심

주택 임대차 계약 신고제, 즉 전월세신고제는 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차 계약을 체결한 경우 계약일로부터 30일 이내에 임대인·임차인이 관할 행정관청에 공동으로 신고해야 하는 제도입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2를 근거로 2021년 6월 처음 시행됐지만, 4년간 계도기간이 유지되면서 실질적 구속력이 없었습니다.

그런데 2025년 5월 31일, 국토교통부가 더 이상 계도기간을 연장하지 않겠다고 공식 발표했습니다. 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터는 미신고 시 즉시 과태료가 부과되며, 2026년 현재 실제 부과 사례가 전국적으로 발생하고 있습니다. 핵심적인 변화는 과태료 상한이 기존 100만 원에서 30만 원으로 낮아졌지만, 허위 신고에 대한 과태료(100만 원)는 그대로 유지됐다는 점입니다.

임차인 입장에서는 신고와 동시에 확정일자가 자동으로 부여된다는 점도 중요합니다. 별도로 주민센터에 확정일자를 받으러 갈 필요가 없어졌으며, 대항력과 우선변제권도 자동으로 확보됩니다. 즉, 전월세신고는 단순한 의무가 아니라 내 보증금을 지키는 최소 안전장치이기도 합니다.

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신고 대상 완전 정리 — 내 계약은 해당되나요?

가장 많이 혼동하는 부분이 바로 신고 대상 범위입니다. 단순히 “신규 계약만 해당된다”고 알고 있다가 과태료를 맞는 경우가 실제로 빈번하게 발생합니다. 신고 대상 여부를 금액 기준과 계약 유형 기준으로 모두 확인해야 합니다.

💰 금액 기준 (둘 중 하나만 해당해도 신고 의무 발생)

📋 계약 유형별 신고 대상 여부

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과태료 기준표 — 얼마나 내야 하나요?

2025년 6월 1일 시행과 동시에 과태료 체계도 전면 개편됐습니다. 기존 최대 100만 원에서 최대 30만 원으로 대폭 낮아졌지만, 그렇다고 가볍게 볼 수는 없습니다. 보증금 규모와 지연 기간에 따라 과태료가 달라지며, 허위 신고는 최대 100만 원이 그대로 유지됩니다.

📊 2025년 6월 이후 적용 과태료 기준 (2026년 현재)

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갱신 계약·보증금 증액 — 아직도 신고 안 하셨나요?

2026년 현재 가장 많이 발생하는 과태료 유형이 바로 ‘갱신 계약 미신고’입니다. “원래 살던 집이고, 갱신 서류만 썼는데 왜 신고해야 하냐”는 반응이 일반적이지만, 법은 명확합니다. 보증금이나 월세가 단 1원이라도 바뀌었다면 갱신 계약도 반드시 신고해야 합니다. 특히 계약갱신청구권을 행사할 때 5% 이내 증액을 적용하는 경우가 대부분인데, 이 역시 신고 대상입니다.

실제 사례를 보면, 2026년 초 서울 마포구에 거주하던 임차인 B씨는 2년 전 체결한 전세 계약을 갱신하면서 보증금을 3,000만 원 증액했습니다. 공인중개사를 통하지 않고 집주인과 직접 계약서를 다시 쓴 후 전입신고만 했는데, 3개월 뒤 구청으로부터 과태료 고지서를 받았습니다. 이처럼 전입신고와 임대차 신고는 완전히 별개의 신고입니다. 전입신고를 했다고 해서 임대차 신고가 자동으로 처리되지 않습니다.

월세에서 전세로, 혹은 전세에서 반전세로 전환하는 경우도 마찬가지입니다. 보증금과 월세 구조가 바뀌는 것이므로 신규 계약과 동일하게 취급돼 신고 의무가 발생합니다. 제가 직접 보기에 이 부분이 가장 많은 분들이 모르는 ‘함정’입니다. 계약 형태가 바뀐다면 무조건 신고부터 먼저 떠올리셔야 합니다.

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온라인·오프라인 5분 신고 방법

신고 방법은 크게 온라인과 오프라인 두 가지로 나뉩니다. 온라인은 국토교통부의 부동산거래관리시스템(RTMS, rtms.molit.go.kr)에서 24시간 이용 가능합니다. 오프라인은 주택 소재지 관할 주민센터(읍·면·동 사무소)를 직접 방문하거나, 공인중개사를 통한 계약이라면 중개사가 의무적으로 대행합니다.

🖥️ 온라인 신고 절차 (RTMS)

1. rtms.molit.go.kr 접속 → 공동인증서 또는 간편인증(카카오·PASS 등) 로그인
2. 임대차 신고 메뉴 선택 → 주택 소재지 입력 → 계약 유형 선택 (신규/갱신/변경)
3. 계약 내용 입력 → 보증금, 월세, 임대기간, 당사자 정보 기입
4. 임대차 계약서 PDF 첨부 → 한쪽만 서명·날인된 계약서도 가능 (공동 신고로 간주)
5. 제출 완료 → 즉시 접수증 발급 + 확정일자 자동 부여 문자 수신 (3영업일 이내)

🏛️ 오프라인 신고 준비 서류

• 임대차 계약서 사본 1부 (원본 지참 권장)
• 임대인·임차인 신분증 (한 명만 방문 시 나머지 서명·날인된 신고서 지참)
• 계약갱신요구권 행사 서류 (갱신 계약인 경우 해당 문서)
• 외국인의 경우 여권·외국인등록증으로 대체 가능

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과태료 감경·면제 받는 현실적인 방법

이미 신고 기한을 넘겼다고 해서 무조건 과태료를 전액 내야 하는 것은 아닙니다. 국토교통부는 실질적인 국민 부담을 줄이기 위해 자진 신고 감경 제도를 운영하고 있습니다. 2025년 6월 이전에 체결된 계약은 계도기간 중의 계약이므로 과태료 부과 대상 자체에서 제외됩니다. 2025년 6월 1일 이후 계약분 중 신고 기한을 놓친 경우에는 아래 방법으로 감경을 받을 수 있습니다.

첫 번째로, 과태료 부과 통보를 받기 전에 자진 신고하면 최대 50% 감경을 받을 수 있습니다. 두 번째로, 과태료 고지서를 받은 이후라도 의견 제출 기간(통상 60일) 내에 정당한 사유(질병, 사고, 행정 시스템 오류 등)를 제출하면 추가 감경이 가능합니다. 세 번째로, 한쪽 당사자가 신고를 거부해서 공동 신고가 불가능했다는 사실을 입증하면, 공동 신고를 거부한 당사자에게만 과태료가 집중됩니다.

솔직히 말씀드리면, 과태료 금액 자체는 크지 않습니다. 하지만 미신고 이력이 남으면 추후 임대사업자 등록이나 세금 신고 과정에서 불이익이 생길 수 있고, 무엇보다 임차인의 경우 확정일자 미취득 상태로 방치될 가능성이 있어 보증금 보호에 심각한 구멍이 생깁니다. 과태료 회피보다 보증금 안전을 위해 신고하는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.

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임대인·임차인 실전 체크리스트 7가지

아래 7가지 항목을 순서대로 확인하시면 전월세신고제 과태료를 100% 피할 수 있습니다.

1. 01
   보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 여부 확인 — 기준 미만이면 신고 의무 없음
2. 02
   계약 체결일(또는 가계약금 입금일)로부터 30일 카운트 시작 — 잔금일이 아닌 계약 체결일 기준
3. 03
   갱신 계약 시 금액 변동 확인 — 단 1원이라도 바뀌면 신고 의무 발생
4. 04
   공인중개사 계약이라면 신고 대행 확인서 요청 — 중개사가 신고했는지 RTMS에서 직접 조회 가능
5. 05
   전입신고 ≠ 임대차 신고 — 두 신고는 완전히 별개, 반드시 둘 다 진행
6. 06
   신고 완료 후 확정일자 부여 문자 수신 확인 — 3영업일 이내 미수신 시 RTMS 재확인
7. 07
   기한 초과 시 즉시 자진 신고 — 과태료 부과 통보 전 자진 신고하면 최대 50% 감경 가능

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Q&A — 자주 묻는 5가지 질문

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마치며 — 총평

전월세신고제 과태료는 금액이 최대 30만 원으로 낮아졌기 때문에 “어차피 얼마 안 되잖아”라는 생각이 들 수 있습니다. 하지만 이 제도를 그냥 넘기면 안 되는 진짜 이유는 과태료 자체가 아니라 확정일자 미취득으로 인한 보증금 위험입니다. 신고와 동시에 확정일자가 자동 부여되는 현재 시스템에서, 신고를 미루는 것은 곧 내 보증금의 법적 보호를 스스로 포기하는 것과 다름없습니다.

갱신 계약, 보증금 증액, 전세→월세 전환 등 다양한 유형에서 신고 의무가 발생한다는 사실을 이 글을 통해 명확히 정리하셨으면 합니다. 특히 공인중개사를 통하지 않고 직거래를 하는 분들, 그리고 오래된 임대차 관계에서 조건만 살짝 바꿔 갱신하는 분들이 가장 많이 놓치는 함정이니 꼭 기억해 두시길 바랍니다. 신고는 5분이면 충분합니다. 지금 바로 RTMS에서 확인해 보세요.

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