① 5월 9일 종료 — 세율이 얼마나 달라지나?

현재 다주택자가 조정대상지역 주택을 매도하면 일반 양도세율(6~45%)만 적용됩니다. 하지만 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과세율이 부활합니다. 2주택자는 기본세율에 +20%p가, 3주택 이상 보유자는 +30%p가 각각 가산됩니다.

② 실제 데드라인은 4월 초 — 왜 5월 9일이 아닌가?

많은 다주택자분들이 ‘5월 9일까지만 계약하면 된다’고 생각하시는데, 이것이 가장 위험한 오해입니다. 서울 대부분 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있어, 매수자가 허가를 신청하고 받기까지 약 3주가 소요됩니다. 매도자 입장에서 5월 9일까지 유효한 계약을 완성하려면, 매수자가 허가 신청을 마칠 수 있도록 4월 초까지는 매매 계약을 체결해야 한다는 뜻입니다.

부동산 시장 전문가인 김학렬 스마트튜브부동산연구소장 역시 “4월 초부터 매물이 잠길 가능성이 크다”고 경고합니다. 실제로 강남권 급매물을 찾는 수요자라면 지금이 마지막 타이밍입니다. 3월 중순을 넘기면 원하는 가격의 매물을 찾기가 점점 어려워질 것입니다.

③ 지역별 잔금 기한 완전 정리 — 달력에 표시하세요

정부는 5월 9일까지 계약을 완료한 경우, 잔금 납부와 등기까지 추가 유예 기간을 부여했습니다. 그러나 지역에 따라 기한이 다르므로 본인 주택이 해당하는 구역을 반드시 확인해야 합니다. 이 기간 내에 잔금과 등기를 완료하지 못하면 중과세가 적용됩니다.

2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역(서울 강남3구·용산구 제외 전역, 경기 과천·광명·성남·수원 일부·안양·용인 수지·의왕·하남 등)은 기존 조정지역보다 2개월 추가 여유를 받은 것입니다. 내 주택이 어느 지역에 해당하는지 반드시 확인하시고, 잔금 기한을 계산해 두세요.

④ 팔아야 할 집 vs 계속 가져갈 집 — 판단 기준 3가지

모든 다주택자가 무조건 팔아야 하는 것은 아닙니다. 이 시점에서 중요한 것은 ‘선택과 집중’입니다. 부동산 전문가들이 공통적으로 제시하는 판단 기준 세 가지를 정리했습니다.

⑤ 임대 중인 집을 파는 경우 — 실거주 의무 유예 활용법

“세입자가 살고 있어서 팔기가 어렵다”는 분들이 많습니다. 이번 보완 방안에는 임대 중인 주택을 파는 다주택자를 위한 특례도 포함됩니다. 핵심은 무주택자가 매수할 경우, 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 즉시 이행하지 않아도 된다는 것입니다.

구체적으로는 2026년 2월 12일 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무가 유예됩니다. 다만 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주를 완료해야 합니다. 이 조치 덕분에 세입자가 거주 중이라는 이유로 매도를 포기했던 다주택자들도 이번 기회를 활용할 수 있게 됐습니다.

⑥ 가계약만 했다면? — 계약금 이체 증빙이 필수인 이유

이번 보완 방안에서 가장 논란이 됐던 부분 중 하나입니다. 가계약·구두계약·사전약정만으로는 중과 유예 혜택을 받을 수 없습니다. 반드시 정식 매매계약서 작성 + 계약금 계좌이체 사실 증빙이 동시에 충족되어야 합니다.

현금으로 계약금을 지급한 경우도 증빙이 어려워 분쟁 소지가 있습니다. 계약금은 반드시 계좌이체로 납부하고, 입금 내역을 보존해 두어야 합니다. 또한 계약서에는 계약일자, 계약금 금액, 중도금·잔금 일정을 명확히 기재해야 합니다.

⑦ 5월 9일 이후 시장 전망과 ‘똘똘한 한 채’ 전략

5월 9일 이후 시장은 어떻게 될까요? 시장 전문가들의 공통된 예측은 5월 이후 매물 급감 → 7월 세제 개편안 발표 전까지 관망세라는 시나리오입니다. 다주택자들이 유예 기간 내에 매도를 완료하거나 포기하면, 자연스럽게 시장에 나오는 매물이 줄어들고 거래 자체도 위축될 가능성이 높습니다.

이러한 환경에서 다주택자들이 선택할 수 있는 현실적 전략은 ‘똘똘한 한 채’로의 집중입니다. 이는 다주택 상태를 유지하되 보유세(종합부동산세) 인상 가능성을 고려해, 핵심 지역 우량 자산 하나에 집중하는 전략입니다. 현재 1주택자에게는 양도세 비과세 혜택(최대 9억 원 + 보유·거주 기간 공제)이 유지되기 때문입니다.

개인적으로 이번 정책 변화에서 주목하는 포인트는 7월 세제 개편안입니다. 정부가 양도세 중과를 부활시키면서 동시에 어떤 당근(완화책)을 내놓을지가 하반기 부동산 시장의 향방을 결정할 것으로 보입니다. 5월~7월을 버티면서 개편안 방향을 확인한 뒤 상급지 이동 전략을 짜는 것이 2026년 하반기의 핵심 시나리오입니다.

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

📝 마치며 — 총평

다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세금 문제가 아닙니다. 이는 부동산 보유 전략 전체를 재설계해야 하는 전환점입니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 진짜 데드라인은 4월 초라는 사실을 명심하는 것. 둘째, 모든 주택을 팔 필요는 없지만 각 자산의 미래 가치를 냉정하게 평가해 선택과 집중을 해야 한다는 것입니다.

세금 계산은 반드시 세무사와 함께 진행하셔야 합니다. 개인 상황(보유 기간, 취득가, 주택 수, 지역, 기존 공제 현황)에 따라 실제 납부 세금은 크게 달라집니다. 이 글은 정책 개요와 전략 방향을 안내하는 참고 자료로만 활용하시고, 최종 의사결정은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.