부동산거래신고법 시행령 개정 반영
임대차 신고제 과태료,
“100만원”이라고 알고 계시면 틀렸습니다
계도기간이 끝나고 실제 과태료가 부과되기 시작한 2025년 6월, 국토교통부는 조용히 과태료 상한을 대폭 낮췄습니다. 대부분의 블로그가 여전히 “최대 100만원”이라고 쓰고 있는 그 숫자가 이미 바뀌었습니다.
“100만원”은 이미 옛날 기준입니다
임대차 신고제 과태료를 검색하면 아직도 “최대 100만원”이라는 글이 상위에 가득합니다. 2021년 제도 도입 당시 법령에 적힌 숫자가 그대로 퍼졌기 때문입니다. 그런데 이 숫자는 이미 2025년 4월에 바뀌었습니다.
국토교통부는 2025년 4월 29일 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」을 개정해, 단순 지연·미신고의 과태료 상한을 기존 100만원에서 30만원으로 대폭 낮췄습니다. 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나면서, 6월 1일 이후 체결된 계약부터 이 기준이 적용됩니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28, https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95090898)
💡 공식 발표문과 현재 시행 중인 시행령을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다. 법령 원문에는 여전히 “100만원 이하”라고 적혀 있습니다. 이 문구는 거짓신고에만 적용되는 상한이고, 단순 지연·미신고는 시행령 별표에 따른 구간별 기준이 우선 적용됩니다. 두 기준을 같은 것으로 읽으면 과태료를 실제보다 훨씬 크게 잘못 안내하게 됩니다.
정리하면 지금 기준에서 과태료는 크게 두 종류로 나뉩니다. 신고를 늦게 하거나 아예 하지 않은 ‘지연·미신고’는 최소 2만원에서 최대 30만원입니다. 반면 금액이나 조건을 거짓으로 신고한 ‘허위신고’는 여전히 100만원이 부과됩니다. 이 둘은 완전히 다른 기준이라는 점이 핵심입니다.
과태료 구간, 직접 계산해봤습니다
지연신고 과태료는 계약금액과 지연 기간에 따라 세분화되어 있습니다. 아래 표는 2025년 4월 시행령 개정 이후 적용되는 기준입니다. (출처: 국토교통부 부동산거래신고법 시행령 별표, 2025.04.29 개정)
| 계약 금액 | 3개월 이하 | 3개월~1년 | 1년~2년 | 2년 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 미만 | 2만원 | 4만원 | 6만원 | 10만원 |
| 1억~3억 미만 | 3만원 | 6만원 | 9만원 | 15만원 |
| 3억~5억 미만 | 4만원 | 8만원 | 12만원 | 25만원 |
| 5억 이상 | 5만원 | 10만원 | 20만원 | 30만원 |
| 거짓신고: 금액·기간 무관하게 100만원 일괄 부과 | ||||
예를 들어 서울 보증금 2억원짜리 전세 계약을 체결하고 2개월 늦게 신고했다면, “1억~3억 미만 / 3개월 이하” 구간에 해당해 과태료는 3만원입니다. 많은 글에서 이 상황을 “최대 100만원”이라고 안내하는 것과 실제 부과 금액의 차이가 이렇게 큽니다. 과태료를 과장해서 알고 있으면 불필요한 공포만 생깁니다.
계약 기준일에서 막히는 경우
신고 기한의 기산점을 “이사한 날(잔금일)”로 알고 있는 경우가 많습니다. 여기서 한 달을 그냥 넘겨버리는 일이 생깁니다.
법령상 기준은 계약서 작성일(계약 체결일)입니다. 잔금일이 아닙니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 공식 FAQ도 이를 명확히 하고 있습니다. (출처: 국토교통부 rtms.molit.go.kr 자주하는 질문, 2025 기준)
💡 실제로 계약금을 먼저 주고 잔금을 한 달 뒤에 치르는 구조가 일반적입니다. 이 경우 “계약서에 도장 찍은 날”로부터 30일 카운트가 시작됩니다. 이사 준비에 정신이 없어 잔금일 전후로 신고하면 이미 30일을 훌쩍 넘겼을 수 있습니다. 계약서에 서명하는 당일 바로 신고하는 것이 가장 안전합니다.
더 까다로운 케이스도 있습니다. 계약서 작성 전에 가계약금을 이체한 경우, 국토교통부 FAQ는 “가계약금 입금일을 기준으로 30일 이내에 신고해야 한다”고 안내하고 있습니다. 구두로 합의하고 돈만 보낸 경우도 그 시점부터 카운트가 시작된다는 뜻입니다. 계약서가 없어도 돈이 오가면 신고 의무가 생깁니다.
갱신계약, 언제부터 신고해야 할까요
2026년부터 달라진 핵심 중 하나가 바로 갱신계약 신고 의무 범위입니다. 2025년까지는 신규 계약 중심으로 인식됐지만, 실제로는 갱신 시에도 신고 의무가 있습니다.
생활법령정보(easylaw.go.kr)에 명시된 기준은 다음과 같습니다. 갱신 시 보증금이나 월차임 변동이 없이 임대기간만 연장되는 경우는 신고 대상에서 제외됩니다. 그러나 단 1만원이라도 금액이 바뀌면 신고 의무가 발생합니다. (출처: 생활법령정보, 「부동산거래신고법 시행령」 제4조의3 제1항, https://easylaw.go.kr)
갱신 유형별 신고 의무 요약
✅ 신고 불필요
❗ 신고 필요
❗ 신고 필요
✅ 신고 불필요
많은 글이 “갱신도 무조건 신고”라고 쓰고 있지만, 금액 변동 없는 갱신은 예외입니다. 그 반대로 “5% 이내면 신고 안 해도 된다”는 것도 틀렸습니다. 5% 이내든 이상이든 보증금이 1만원이라도 오르면 신고해야 합니다. 5% 기준은 「주택임대차보호법」상 증액 제한 규정이지, 신고 면제 기준이 아닙니다.
전입신고 했다고 끝난 게 아닙니다
이사 후 주민센터에서 전입신고를 마쳤는데 임대차 신고까지 따로 해야 한다는 사실을 모르는 경우가 많습니다. 전입신고와 임대차 신고(전월세 신고)는 근거 법령도 다르고 창구도 다릅니다.
전입신고는 주민등록법에 따른 거주지 신고이고, 임대차 신고는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 계약 정보 신고입니다. 주민센터에서 전입신고를 할 때 임대차 신고 페이지로 자동 연결되는 경우가 있어서 한 번에 처리한 것으로 착각하기 쉽습니다. 그런데 연결만 됐을 뿐 실제로 임대차 신고를 완료했는지는 별도로 확인해야 합니다.
임대차 신고를 완료하면 별도로 주민센터에 가서 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 신고가 수리되는 시점에 확정일자가 자동으로 부여됩니다. (출처: 국토교통부 RTMS 서비스 안내, 2025 기준) 이 점에서 임대차 신고를 하는 것이 임차인 입장에서는 명백한 이득입니다. 확정일자 효력은 주민센터 방문 없이도 동일하게 유지됩니다.
공인중개사에게 맡겨도 과태료가 날아옵니다
“중개사가 알아서 해준다고 했어요”라는 말이 통하지 않는 상황이 있습니다. 중개 거래를 통한 계약이라면 공인중개사가 임대차 신고를 대행할 의무가 있습니다. 그런데 이것은 중개사의 의무일 뿐, 임대인·임차인의 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
실제로 공동신고 의무에서 상대방이 거부한 경우, 단독신고사유서를 첨부해 혼자서 신고하는 것이 가능합니다. 이 절차를 밟지 않고 “상대방이 안 해줘서 못 했다”는 이유는 과태료 면제 사유가 되지 않습니다. 공동신고를 거부한 당사자에게도 동일하게 과태료가 부과됩니다. (출처: 생활법령정보, 「부동산거래신고법」 제28조제5항제3호)
💡 공인중개사에게 신고를 위임했다면 계약 후 30일 이내에 신고 수리 문자 또는 신고필증을 반드시 확인해야 합니다. 중개사가 신고를 누락하면 중개사에게도 과태료가 부과되지만, 임대인과 임차인도 함께 부과 대상이 될 수 있습니다. 믿고 맡겼다가 신고필증 없이 30일을 넘기면 양쪽 모두 손해입니다.
직거래 계약이라면 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고 시 계약서 사진을 첨부하면 공동서명 없이도 한 명이 제출한 것으로 공동신고로 인정됩니다. 상대방에게 따로 서명을 받으러 갈 필요가 없다는 뜻입니다.
자주 나오는 질문 5가지
마치며
임대차 신고제는 이미 2021년부터 시행됐지만, 4년간의 계도기간 동안 워낙 조용히 지나갔습니다. 2025년 6월 과태료 부과가 시작됐을 때 인터넷에 글이 쏟아졌는데, 그 글 대부분이 시행령 개정 전 기준인 “100만원”을 그대로 적었습니다. 지금 이 글을 읽고 있는 시점에도 그 오래된 숫자가 검색 상위에 올라와 있는 경우가 많습니다.
실제 기준은 단순 지연의 경우 최소 2만원에서 최대 30만원입니다. 거짓신고는 여전히 100만원이고, 그것은 지연신고와는 완전히 다른 범주입니다. 갱신계약도 금액이 바뀌면 신고해야 하고, 기준일은 계약서 서명일 기준입니다. 이 세 가지가 실제로 자주 틀리게 알려진 내용입니다.
신고 자체는 어렵지 않습니다. 스마트폰으로 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 계약서 사진 한 장으로 5분 만에 끝납니다. 신고가 완료되면 확정일자까지 자동으로 부여됩니다. 번거로움보다 임차인이 얻는 게 더 많은 절차입니다.
📎 본 포스팅 참고 자료
- 국토교통부 공식 보도자료 — “주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요” (2025.04.28)
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95090898 - 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=5 - 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 공식 서비스
https://rtms.molit.go.kr/ - 국토교통부 보도자료 — “임대차거래 단순 지연 신고 과태료 완화한다” (2025.02.11)
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/dtl.jsp?id=95090673
본 포스팅은 2026년 3월 20일 기준 공식 법령·보도자료를 참고하여 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·과태료 기준이 변경될 수 있습니다. 구체적인 사항은 국토교통부 주택임대차 신고 콜센터(☎1533-2949) 또는 관할 지자체에 문의하시기 바랍니다.
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