전월세신고제 과태료, 100만원이라는 말이 틀린 이유

“전월세 신고 안 하면 과태료 최대 100만원” — 이 문장, 절반만 맞습니다. 2025년 2월 국토교통부가 시행령을 개정해 단순 지연 신고의 과태료 상한은 30만원으로 낮아졌습니다. 반면 거짓 신고는 그대로 100만원입니다. 이 차이를 모르면 괜히 겁먹거나, 반대로 방심하다가 실수합니다. 2026년 1월 1일부터 갱신계약·보증금 증액까지 신고 대상이 확대된 지금, 정확한 기준을 다시 봐야 할 때입니다.

과태료가 실제로 얼마인지 먼저 보겠습니다

많은 사람이 “전월세 신고 안 하면 100만원 과태료”라고 알고 있습니다. 틀린 말은 아닌데, 지금 기준으로는 절반짜리 정보입니다. 국토교통부는 2025년 2월 11일 시행령 개정안을 입법예고하면서, 단순 지연 신고에 대한 과태료 상한을 기존 100만원에서 30만원으로 낮췄습니다. 개정 이유는 단순 실수로 늦게 신고한 서민 임차인에게 거짓 신고와 같은 수준의 100만원을 부과하는 것은 과도하다는 지적 때문이었습니다. (출처: 국토교통부 보도자료 2025.02.11, korea.kr)

그러나 거짓 신고는 여전히 최대 100만원입니다. 보증금이나 월세를 실제보다 낮게 적어서 내는 허위 신고는 금액에 관계없이 100만원이 나옵니다. 그리고 국세청에 별도 통보될 수 있어서 종합소득세 쪽으로도 불똥이 튈 수 있습니다. 단순히 늦은 것과 의도적으로 속인 것은 제도가 완전히 다르게 봅니다.

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2026년 1월부터 신고 대상이 달라졌습니다

2025년 6월 1일 계도기간이 끝나고, 2026년 1월 1일부터는 신고 대상 범위도 확대됐습니다. 기존에는 신규 계약 중심이었다면, 이제 계약 갱신·보증금 증액·임대기간 변경까지 모두 신고 의무가 생겼습니다. (출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3, 주택임대차보호법 제6조의3) 잔금일이 아니라 ‘계약 체결일’부터 30일입니다. 계약서에 서명한 날이 기준입니다.

신고 지역은 수도권 전역, 지방 시(市) 지역 주거용 건물입니다. 군(郡) 지역은 해당되지 않습니다. 대상 금액은 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 계약입니다. 둘 중 하나만 해당해도 신고 대상입니다.

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묵시적 갱신, 신고 안 해도 되지만 이건 주의해야 합니다

계약 만료 전에 임대인·임차인 모두 아무 말이 없으면 기존 조건 그대로 2년이 자동 연장됩니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 그리고 묵시적 갱신은 신고 대상이 아닙니다. 국토교통부는 “묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신은 임대차 신고대상이 아니다”라고 공식 FAQ에 명시하고 있습니다. (출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 FAQ, rtms.molit.go.kr)

그런데 여기서 많은 사람이 실수하는 게 있습니다. 묵시적 갱신이 됐다고 새 확정일자를 받으러 가면 안 됩니다. 새 확정일자를 추가로 받으면, 경매나 공매 상황에서 우선변제 순위의 기준일이 바뀌어 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 기존 확정일자 효력은 그대로 살아있으므로 굳이 새로 받을 필요가 없습니다. 새 확정일자를 받아야 할 이유가 없는 상황에서 받으면 오히려 손해입니다.

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계약갱신청구권 쓸 때 헷갈리는 지점 하나

계약갱신청구권은 세입자가 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 행사 가능 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. “계약갱신청구권을 행사했으니까 신고 안 해도 되는 거 아닌가요?”라는 질문을 많이 합니다. 조건이 변경되지 않은 경우에는 신고 의무가 없습니다. 그러나 5% 이내라도 보증금·월세가 올라갔다면, 그 즉시 신고 대상입니다. 갱신청구권 행사 자체가 아니라, 계약 조건 변동 여부가 기준입니다.

실무에서 가장 놓치기 쉬운 케이스입니다. 집주인이 5% 인상을 요구하고 세입자가 동의했다면, 계약서에 새 금액이 기재된 날짜가 합의일이 됩니다. 합의일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 이 기한을 넘기면 과태료 부과 대상입니다. “갱신청구권을 썼으니 집주인 동의 없이도 연장된다”는 인식이 있어서 신고 의무 자체를 모르고 지나치는 경우가 많습니다. 계약갱신청구권과 신고 의무는 별개의 사안입니다.

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전입신고 하면서 한 번에 끝내는 방법이 있습니다

이사 후 주민센터에서 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 함께 내면, 임대차 신고를 한 것으로 간주됩니다. (출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제3항) 즉, 주민센터 한 번 방문으로 전입신고·임대차 신고·확정일자 세 가지가 동시에 처리됩니다. 확정일자는 임대차 신고 완료 시 자동으로 부여됩니다. 따로 확정일자를 신청하는 절차가 필요 없습니다.

그런데 계약서를 빠뜨리고 전입신고만 하면 임대차 신고가 되지 않습니다. 주민센터 직원이 알아서 물어봐 주지 않을 수 있습니다. 이사 당일 주민센터에 갈 때 반드시 임대차 계약서 원본 또는 사본을 챙겨야 합니다. 신고 완료 후 3영업일 이내에 완료 문자가 발송됩니다.

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집주인이 거부하면 세입자 혼자 해도 됩니다

임대차 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 해야 하는 게 원칙입니다. 그런데 집주인이 소득 노출을 꺼려 신고를 거부하는 경우가 실제로 적지 않습니다. 이 경우 세입자 단독으로 신고할 수 있습니다. 법령은 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하면 공동 신고로 간주한다고 규정하고 있습니다. (출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제3항)

집주인이 끝까지 거부한다면 ‘단독신고사유서’를 첨부해 단독 신고할 수 있습니다. 세입자가 단독 신고하면 집주인의 계약 내용이 행정 시스템에 등록됩니다. 이에 반발해 집주인이 세입자에게 불이익을 주는 행위는 법으로 제한됩니다. 신고 의무는 세입자도 함께 부담하기 때문에, 집주인이 거부한다고 해서 신고를 미루면 과태료는 세입자도 부과받을 수 있습니다.

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Q&A — 실제로 많이 묻는 것 5가지

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마치며

전월세신고제는 이름은 단순하지만 실제로는 꽤 많은 케이스가 얽혀 있습니다. 요약하면 이렇습니다. 단순 지연 과태료는 최대 30만원이지 100만원이 아닙니다. 묵시적 갱신은 신고 안 해도 되지만 새 확정일자를 괜히 받으면 오히려 불리합니다. 계약갱신청구권을 썼어도 금액이 바뀌면 무조건 신고해야 합니다. 전입신고 때 계약서를 함께 내면 세 가지가 한 번에 처리됩니다.

솔직히 말하면, 이 제도를 가장 성가시게 느끼는 건 임대인 쪽입니다. 소득이 노출되고 과세 자료로 쓰일 수 있기 때문입니다. 그래서 집주인이 신고를 꺼리면 세입자가 혼자 단독 신고하는 방법을 활용해야 합니다. 신고는 세입자에게도 의무이고, 동시에 확정일자를 자동으로 받는 방법이기도 합니다. 기한을 넘긴 계약이 있다면 지금 바로 자진 신고하는 게 낫습니다. 50% 감경이 적용됩니다.

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본 포스팅 참고 자료

1. 국토교통부 주택임대차신고제 시행령 개정 보도자료 (2025.02.11) — korea.kr
2. 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) — easylaw.go.kr
3. 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 공식 FAQ — rtms.molit.go.kr
4. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2·제28조, 동법 시행령 제4조의3 (국가법령정보센터)