부동산거래신고법 시행령 개정 반영
전월세 신고제 과태료
최대 100만원이 아니었습니다
계약 후 30일 안에 신고 안 하면 최대 100만원. 많은 분들이 이렇게 알고 계십니다. 그런데 2025년 2월 국토교통부가 시행령을 개정하면서 지연신고 과태료 상한이 30만원으로 낮아졌습니다. 게다가 실제 부과 금액은 계약금액과 지연 기간에 따라 최소 2만원부터 시작합니다. 지금 많이 퍼진 정보와 실제 법령이 꽤 다릅니다.
결론부터 — 과태료 실제 금액이 얼마인가
인터넷에 퍼진 글 상당수가 전월세 신고제 과태료를 “최대 100만원”으로 소개합니다. 틀린 말은 아닙니다. 단, 그건 거짓 신고 때 이야기입니다. 국토교통부가 2025년 2월 시행령을 개정하면서 단순 미신고·지연신고의 과태료 상한을 기존 100만원에서 30만원으로 낮췄습니다.
(출처: 국토교통부 보도자료 “임대차거래 단순 지연 신고 과태료 완화한다”, 2025.02.11.)
그것도 2년 이상 방치한 경우에야 30만원이 나옵니다. 계약금액이 1억원 미만이고 신고 지연이 3개월 이하면 실제 부과 금액은 2만원입니다. 같은 조건에서 기존 시행령은 4만원이었으니 절반 수준으로 낮아진 겁니다. 100만원이 나오는 건 금액·기간을 불문하고 내용을 허위로 신고했을 때만입니다.
📊 계약금액·지연기간별 과태료 실제 금액표 (2025년 시행령 개정 기준)
| 계약금액 | 3개월 이하 | 6개월 이하 | 1년 이하 | 2년 이하 | 2년 초과 | 거짓신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억원 미만 | 2만원 | 4만원 | 6만원 | 8만원 | 10만원 | 100만원 |
| 1억~3억원 | 3만원 | 8만원 | 10만원 | 13만원 | 15만원 | |
| 3억~5억원 | 4만원 | 12만원 | 16만원 | 20만원 | 24만원 | |
| 5억원 초과 | 5만원 | 15만원 | 20만원 | 25만원 | 30만원 |
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표3 (2025년 개정), 양천구청 공식 게시물 (2026.03.05)
💡 공식 고시와 실제 신고 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
“최대 100만원”이라는 숫자는 맞지만, 그게 실제로 부과되는 상황은 내용을 허위로 신고한 경우뿐입니다. 단순히 늦게 신고한 경우라면 보증금 3억원짜리 계약을 6개월 방치해도 8만원입니다. 신고를 아예 안 한 것과 허위로 한 것의 처벌 수위가 10배 이상 차이 난다는 게 핵심입니다.
신고 대상인지부터 확인하세요
전월세 신고제의 정식 명칭은 주택 임대차 계약 신고제입니다. 2021년 6월 1일 시행 후 4년간 계도기간을 운영했고, 2025년 6월 1일 이후 체결되는 계약부터 본격 과태료가 부과됩니다. 계도기간 중 미신고분은 2025년 5월 31일까지 자진 신고하면 과태료 면제 혜택이 있었습니다.
(출처: 생활법령정보 easylaw.go.kr, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2)
신고 의무가 생기는 두 가지 조건
아래 두 조건을 동시에 충족해야 신고 의무가 발생합니다. 둘 중 하나라도 해당되지 않으면 신고하지 않아도 과태료가 없습니다.
📍 조건 ① 신고 지역
수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시(부산·대구·광주·대전·울산), 세종시, 도청 소재지 시 지역. 지방 군 단위나 소도시는 해당 없는 경우가 많습니다.
💰 조건 ② 계약 금액
보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상입니다. 보증금이 작아도 월세가 30만원을 넘으면 신고해야 합니다.
💡 보증금이 낮아도 월세가 31만원이면 신고 대상입니다
보증금 500만원에 월세 35만원이면 신고해야 합니다. “보증금이 작으니까 괜찮겠지”라고 넘어갔다가 과태료를 맞는 케이스가 여기서 나옵니다. 월세 기준 30만원은 초과이므로, 정확히 30만원이면 신고 대상이 아닙니다.
갱신계약, 묵시적 갱신 — 신고 해야 할까 말아야 할까
갱신 계약에 관한 혼란이 가장 많습니다. 신고해야 하는지 여부가 금액 변동이 있느냐 없느냐로 갈립니다. 생활법령정보 공식 페이지에 딱 이렇게 나옵니다. “임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외한다.”
(출처: 생활법령정보, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3 제1항)
상황별 신고 여부 한눈에 보기
| 상황 | 신고 필요 여부 |
|---|---|
| 금액 변동 없이 기간만 연장하는 묵시적 갱신 | 신고 불필요 |
| 계약갱신청구권 행사 + 금액 그대로 유지 | 신고 불필요 |
| 계약갱신청구권 행사 + 보증금 5% 이내 증액 | 신고 필요 |
| 보증금 감액 + 월세 신설 (반전세 전환) | 신고 필요 |
| 임대기간 중 월세 인하 합의 | 신고 필요 (변경신고) |
| 입금증만 있고 계약서 없이 구두 계약한 경우 | 신고 필요 (입금증 첨부) |
출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 자주하는 질문, 생활법령정보 easylaw.go.kr
묵시적 갱신은 신고 의무가 없다는 건 많은 분들이 놓치는 포인트입니다. 단, 묵시적 갱신 이후 중간에 월세나 보증금을 협의해서 바꿨다면 그 변경 시점부터 30일 이내에 변경신고를 해야 합니다.
확정일자가 자동으로 생긴다는 말의 진짜 의미
전월세 신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 주민센터나 법원을 따로 방문할 필요가 없습니다. 솔직히 말하면 이게 과태료보다 훨씬 중요한 포인트입니다. 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌었을 때 보증금을 돌려받으려면 전입신고 + 실거주 + 확정일자 셋이 모두 갖춰져야 우선변제권이 생깁니다.
확정일자와 대항력, 실제로 언제부터 효력이 생기나
확정일자는 신고 완료 당일 부여되지만, 우선변제권이 효력을 발휘하는 시점은 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜의 다음 날부터입니다. 예를 들어 확정일자가 3월 1일이고 전입신고가 3월 5일이라면 3월 6일 0시부터 대항력이 생깁니다. 하루 차이로 경매 낙찰자에게 밀리는 케이스가 실제로 발생합니다.
💡 신고 의무와 세입자 보호가 연결되는 지점을 들여다보면
많은 분들이 신고를 “의무”로만 받아들이는데, 사실은 세입자 입장에서 공짜로 확정일자를 받는 창구가 신고제입니다. 과태료가 무서워서 신고하는 게 아니라, 내 보증금을 지키려면 어차피 해야 하는 절차입니다. 집주인이 신고를 거부해도 임차인이 단독으로 신고할 수 있다는 점도 공식 문서에 명확히 나와 있습니다.
(출처: 생활법령정보, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2 제5항)
신고 방법 — 온라인 5단계로 끝납니다
주민센터 방문이 어렵다면 온라인으로 처리하면 됩니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 가능하고, 카카오·네이버·PASS 간편인증도 지원합니다. 생각보다 간단합니다.
rtms.molit.go.kr 접속 → 상단 메뉴에서 ‘임대차 신고’ 선택
공인인증서 또는 카카오·네이버·PASS 간편인증으로 로그인
임대인·임차인 인적사항, 주택 주소, 보증금·월세 금액, 계약 기간 입력
임대차 계약서 PDF 또는 사진 파일 첨부 (계약서 없을 경우 입금증 사본 대체 가능)
신고 완료 → 확정일자 자동 부여. 3영업일 이내 문자로 확인증 발송됩니다.
임대인과 임차인 중 한 명만 신고해도 공동 신고로 인정됩니다. 집주인이 신고를 거부하는 경우라면 임차인이 단독으로 ‘단독신고사유서’를 첨부해 신고할 수 있습니다. 문의는 주택임대차 신고 전용 콜센터 ☎1533-2949로 가능합니다.
(출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 자주하는 질문)
30일 지났을 때 어떻게 해야 유리한가
30일 기한을 넘겼더라도 지금 당장 자진 신고하는 게 낫습니다. 표에서 보듯이 지연 기간이 짧을수록 과태료가 낮습니다. 보증금 2억원짜리 계약을 3개월 이내에 지연 신고하면 3만원이지만, 2년 이상 방치하면 13만원입니다. 신고하기 찜찜하다고 계속 미루면 과태료만 올라갑니다.
집주인이 단독으로 신고하면 세입자에게 불리할까
집주인이 먼저 신고한다고 해서 임차인에게 불리한 일이 생기지는 않습니다. 신고된 내용은 공식 임대차 기록으로 남고, 임차인도 동일한 확정일자 효력을 받습니다. 다만 신고 내용이 실제 계약서와 다르게 입력됐을 가능성이 있으니, 신고 완료 후 신고 내역을 RTMS에서 직접 확인하는 것이 좋습니다.
⚠️ 허위 신고는 완전히 다른 이야기입니다
실제 보증금보다 낮게 신고하거나 계약 내용을 다르게 기재하면 거짓신고로 100만원 과태료가 부과됩니다. 2025년 시행령 개정으로 지연신고 과태료는 낮아졌지만, 거짓신고 과태료는 그대로 유지됐습니다. 세금 부담을 피하려고 금액을 낮춰 신고하는 경우가 있는데, 이건 단순 지연신고와 차원이 다른 문제입니다.
자주 묻는 질문 5가지
마치며 — 총평
전월세 신고제에 대해 가장 많이 퍼진 오해는 “최대 100만원 과태료”입니다. 막상 법령을 들여다보면 단순 지연신고 과태료 상한은 30만원이고, 실제 부과 금액은 계약 규모와 지연 기간에 따라 2만원에서 시작합니다. 허위 신고와 단순 지연신고 사이에는 최대 50배의 과태료 차이가 있습니다.
한편으로 신고제의 진짜 가치는 과태료 회피가 아닙니다. 신고 한 번으로 확정일자가 자동 부여되고, 이것이 경매 상황에서 보증금 회수의 핵심 근거가 됩니다. 집주인보다 임차인에게 더 중요한 제도라는 시각이 오히려 맞습니다. 계약서를 꺼내서 신고 대상 여부부터 체크해 보시길 권합니다.
📚 본 포스팅 참고 자료
- 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) easylaw.go.kr
- 국토교통부 보도자료 — “임대차거래 단순 지연 신고 과태료 완화한다” (2025.02.11) molit.go.kr
- 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) — 임대차 신고 자주하는 질문 rtms.molit.go.kr
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표3 — 과태료 부과기준 (2025 개정) law.go.kr
※ 본 포스팅은 2025.06.01 기준 시행 중인 법령과 국토교통부 공식 자료를 바탕으로 작성됐습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·과태료 기준이 변경될 수 있으므로, 최신 정보는 생활법령정보(easylaw.go.kr) 또는 국토교통부 공식 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 법률 자문이 아니며, 구체적인 사안에 대해서는 관할 지자체 또는 법률 전문가에게 문의하시기 바랍니다.
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