2주택 간주임대료, 세금보다 먼저 날아오는 게 있습니다

전세만 놓으면 세금 없다고 알고 계셨나요? 2026년 1월 1일부터 기준시가 12억 원 초과 2주택자는 전세보증금에도 소득세가 붙습니다. 2-12-12 조건, 연 3.1% 이자율, 그리고 건강보험료 폭탄까지 — 직접 계산해봤습니다.

2026년부터 달라진 것 — 전세도 세금 대상이 됩니다

그동안 2주택자에게 통용됐던 공식이 있었습니다. “월세 받으면 소득세 내고, 전세는 안 낸다.” 실제로 맞는 말이었습니다. 2025년까지는 2주택자가 전세를 놓으면 보증금 규모와 상관없이 간주임대료가 과세되지 않았거든요. 3주택 이상 보유자에게만 적용되던 규정이었습니다.

2026년 1월 1일부로 이 공식이 깨졌습니다. 소득세법 제25조가 2023년 12월 개정됐고, 2026년부터 시행에 들어갔습니다. 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택을 부부 합산 2채 보유한 경우, 보증금 합계액이 12억 원을 넘으면 전세 보증금에도 간주임대료 소득세가 부과됩니다. (출처: 소득세법 제25조 제1항 제2호, 2023.12.31. 개정)

간주임대료란 임대보증금을 은행에 예치했다면 생겼을 이자 수익 만큼을 임대수입으로 간주해 세금을 물리는 제도입니다. 현금 수입이 없어도 과세됩니다. 이 점이 실제 현장에서 가장 많이 놓치는 부분입니다.

2-12-12 조건, 하나라도 어긋나면 과세 제외입니다

이번 과세가 모든 2주택자에게 해당되는 건 아닙니다. 세 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다. 흔히 ‘2-12-12 조건’으로 부릅니다.

소득세법 제25조 제1항 제2호 괄호를 보면 “해당 과세기간의 기준시가가 12억 원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다”고 못 박혀 있습니다. (출처: 소득세법 제25조, 2023.12.31. 개정) 2채 중 1채라도 기준시가가 12억 원 이하라면, 법상 2주택 요건 자체를 충족하지 못하는 것으로 처리됩니다. 과세 제외입니다.

예를 들어 서울에 기준시가 15억 원 아파트와 경기도 기준시가 8억 원 아파트를 보유한 경우, 전세보증금이 20억 원이어도 간주임대료 과세 대상이 아닙니다. 두 채 모두 12억 원을 넘어야 한다는 조건에서 걸리기 때문입니다. 많은 분들이 이 부분을 잘못 알고 있습니다.

간주임대료 직접 계산해봤습니다 — 연 3.1% 적용

2026년 귀속분 간주임대료 이자율은 연 3.1%입니다. 2025년의 3.5%보다 낮아졌습니다. (출처: 기획재정부 고시, 한국부동산뉴스 2026.02.03.) 이자율만 보면 완화된 것 같지만, 동시에 과세 대상 자체가 넓어졌습니다. 2주택자로 새롭게 끌려 들어온 거죠.

계산 공식 (2주택 고가주택 기준)

🔢 시나리오 A — 보증금 합계 20억 원인 경우

연 1,488만 원이 수입금액에 잡힙니다. 현금은 1원도 안 들어왔는데 세금이 붙습니다.

🔢 시나리오 B — 보증금 합계 15억 원인 경우

연 558만 원이 수입금액에 포함됩니다. 이 금액이 다른 소득과 합산되면 세율 구간이 달라질 수 있습니다.

세금 신고는 2027년인데, 왜 지금 계약이 중요한가요

2026년 임대소득은 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음 반영됩니다. 납부 시점만 보면 아직 여유가 있어 보입니다. 그런데 실제로는 지금 당장 맺는 전세 계약이 결과를 바꿉니다.

결정적으로, 보증금 규모를 조정할 수 있는 시점은 계약 갱신 전입니다. 이미 갱신계약이 완료됐다면 과세 대상 여부를 바꾸기 어렵습니다. 보증금 합계가 12억 원 근처에 있다면, 재계약 전에 반전세 구조 전환을 검토하는 게 현실적인 선택입니다. 보증금을 낮추고 나머지를 월세로 전환하면 간주임대료 과세 구간 자체를 벗어날 수 있습니다.

소형주택 특례도 놓치기 쉬운 포인트입니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 주택 수 산정에서 제외됩니다. (출처: 소득세법 제25조 제1항 단서, 2023.12.31. 개정) 소형주택을 보유한 경우라면 과세 주택 수 자체가 달라질 수 있습니다.

소득세보다 더 빠르게 오는 건강보험료 문제

간주임대료 과세를 이야기할 때 소득세 금액에만 집중하는 경우가 많습니다. 그런데 실제로 더 빠르게, 더 크게 영향을 주는 건 건강보험료입니다.

지역가입자 전환 시 부과되는 건강보험료는 소득뿐 아니라 재산·자동차까지 합산해서 계산됩니다. 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 보유한 경우라면 재산 보험료만으로도 상당한 금액이 나올 수 있습니다. 간주임대료로 발생한 연 558만 원~1,488만 원의 소득세 부담보다, 피부양자 자격 박탈 후 매월 나가는 건강보험료 부담이 실질적으로 더 클 수 있습니다.

피부양자 자격 기준인 연 소득 2,000만 원 이하 조건이 간주임대료로 인해 무너질 수 있다는 점도 주의해야 합니다. 근로소득·연금소득에 간주임대료가 더해져 2,000만 원을 넘으면 그 해부터 지역가입자로 전환됩니다. 세금보다 먼저 날아오는 건 건보료 고지서입니다.

등록 여부로 세 부담이 갈리는 구조

간주임대료가 과세 대상이 됐을 때, 실제 세금이 얼마나 나오는지는 임대사업자 등록 여부에 따라 크게 달라집니다. 연간 임대수입이 2,000만 원 이하라면 분리과세(14%)를 선택할 수 있는데, 필요경비율과 공제 금액 기준이 다릅니다.

연간 수입 1,000만 원을 기준으로 비교하면 등록 임대사업자는 과세표준이 0원이 되는 구간이 있습니다. 수입금액 1,000만 원 − 필요경비 600만 원 − 공제 400만 원 = 0원. 반면 미등록이면 수입 1,000만 원 − 필요경비 500만 원 − 공제 200만 원 = 300만 원이 과세표준으로 잡힙니다. (출처: 국세청 주택임대소득 분리과세 안내) 같은 임대수입인데 결과가 달라집니다.

다만 현실에서는 아파트 임대사업자 신규 등록이 2020년 이후 막혀 있습니다. 기존 등록자라면 이 혜택을 유지할 수 있지만, 새로 과세 대상이 된 2주택자 대부분은 미등록 상태일 가능성이 높습니다. 즉, 이번에 새로 과세 대상에 편입된 고가 2주택자는 불리한 필요경비 기준을 적용받는 구조입니다.

자주 묻는 질문 5가지

마치며

2026년 2주택 간주임대료 과세를 정리하면 세 가지가 핵심입니다. 첫째, 2채 모두 기준시가 12억 원 초과여야 과세 대상이 됩니다 — 1채라도 12억 원 이하면 적용 제외입니다. 둘째, 이자율은 연 3.1%로 전년 대비 낮아졌지만 과세 인원 자체는 늘었습니다. 셋째, 소득세 신고는 2027년 5월이지만 지금 맺는 계약이 세금을 결정합니다.

개인적으로 이번 개정에서 가장 놓치기 쉬운 부분은 건강보험료 연계입니다. 세금 계산서보다 건보료 전환이 먼저 와서, 매달 나가는 비용이 생각보다 훨씬 커지는 경우가 실제로 발생합니다. 임대소득이 1원이라도 잡히면 피부양자 자격이 사라지는 구조라는 점을 미리 파악해 두는 게 중요합니다.

보증금 12억 원 라인 근처에 있다면, 다음 계약 갱신 전에 반전세 전환 여부를 검토하시길 권합니다. 소형주택 특례(전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 원 이하)는 2026년 말까지 유효한 조항이니 보유 주택 구성도 함께 확인해 두시면 좋겠습니다.

본 포스팅 참고 자료

1. 국세청 — 주택임대소득 과세대상 및 비과세 안내 (nts.go.kr)
2. 한국부동산뉴스 — 2026년 부동산 관련 개정세법 요약 (정동현 세무사) (karnews.or.kr)
3. 자리톡 매거진 — 2주택 임대 소득세 변화 안내 (brunch.co.kr)
4. 부동산계산기.com — 간주임대료 계산기 (부동산계산기.com)
5. KB의 생각 — 주택임대소득이 건강보험료에 미치는 영향 (kbthink.com)