부동산 거래신고법 시행령 2025.04.29 개정
전월세 신고제, 전입신고로 됐다고요?
2025년 6월 1일, 4년간의 계도기간이 끝났습니다. 그런데 아직도 “전입신고 했으니 됐겠지”라고 생각하는 경우가 많습니다. 결론부터 말씀드리면 — 전입신고와 임대차 신고는 엄연히 다른 절차입니다. 게다가 과태료가 ‘최대 100만원’이라는 말도 절반만 맞습니다.
(2025.04.29 개정)
(개정 후에도 유지)
(계도 종료 배경)
전입신고만 했다면 지금 당장 확인해야 합니다
많은 세입자가 이사 후 전입신고를 마치고 “임대차 신고도 된 거 아닌가?”라고 넘어갑니다. 실제로 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주한다는 규정이 있습니다 (「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2, 생활법령정보 원문). 이 부분까지는 맞습니다.
그런데 결정적인 함정이 있습니다. 전입신고로 신고 의무는 인정되지만, 확정일자 부여 효과는 없습니다 (한국경제 2025.06.10, 국민은행 법무팀 분석). 확정일자가 없다는 건 경매나 전세사기 상황에서 보증금 우선변제권을 주장하기 어렵다는 뜻입니다. 신고는 한 셈이지만, 보증금을 지키는 효과는 없는 상태입니다.
💡 공식 고지문과 실제 법 조항을 같이 놓고 보니 이런 차이가 있었습니다.
전입신고 후 임대차 신고시스템(RTMS 또는 정부24)에서 계약서를 함께 제출해야만 확정일자가 자동 부여됩니다. 전입신고 단독으로는 확정일자가 붙지 않습니다.
과태료 100만원, 절반은 틀린 말입니다
“전월세 신고 안 하면 과태료 100만원”이라는 말, 아직도 많이 돌아다닙니다. 2025년 4월 29일 공포된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정령안을 직접 확인했습니다. 기준이 이렇게 바뀌었습니다.
| 위반 유형 | 개정 전 | 개정 후 (2025.04.29~) |
|---|---|---|
| 30일 초과 지연신고 | 4만~100만원 | 2만~30만원 |
| 허위신고 | 최대 100만원 | 최대 100만원 (그대로) |
| 변경·해제 미신고 | 최대 100만원 | 최대 50만원 |
단순히 신고를 늦게 한 경우라면 최대 30만원입니다. 100만원은 금액을 속여서 신고한 경우에만 해당합니다. (출처: 국토교통부 보도자료, 2025.04.28 / 동아일보 2025.04.28) 같은 미신고라도 ‘깜빡한 것’과 ‘거짓말한 것’을 구분해서 봐야 합니다.
💡 과태료 금액은 지연 기간과 계약 금액에 따라 달라집니다. 예를 들어 보증금 5억원 계약을 31일 늦게 신고했다면 최소 2만원부터 시작하지만, 2년 이상 방치하면 30만원까지 올라갑니다. 구간별 세부 기준은 시행령 별표에 따릅니다.
신고 대상인지 먼저 따져봐야 합니다
모든 전월세 계약이 신고 대상은 아닙니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3 기준으로 아래 조건을 동시에 충족해야 합니다.
- 지역: 수도권(서울·인천·경기), 광역시, 세종특별자치시, 제주특별자치도, 도 단위(군 제외)
- 금액: 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과
- 계약 유형: 신규 계약 또는 금액 변동이 있는 갱신 계약
경기도 외 군 지역(예: 양평군, 가평군 등)은 신고 지역에서 제외됩니다. 보증금이 6,000만원 이하이고 월세도 30만원 이하라면 신고 의무가 없습니다. 신고 의무 자체가 없는 계약에 대해서는 당연히 과태료도 없습니다.
신고 안 하면 임대인·임차인 둘 다 나옵니다
“집주인이 해줄 줄 알았어요”라는 말로는 과태료를 피하기 어렵습니다. 임대차 신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 한 명이 신고하면 공동신고로 간주되지만, 아무도 안 했다면 양쪽 모두 과태료 부과 대상이 됩니다. 임대인이 신고를 거부할 경우에도 임차인이 단독으로 신고할 수 있고, 이때 단독신고사유서를 함께 제출해야 합니다 (「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2 제5항).
신고는 공동 책임이지만 신고 방법은 단독으로도 가능합니다. 계약서에 임대인·임차인 양측 서명 또는 날인이 되어 있으면 한 명만 제출해도 공동신고 처리됩니다. 직거래나 집주인이 소극적인 경우, 세입자가 직접 신고하는 것이 가장 안전한 선택입니다.
💡 공인중개사를 통해 계약한 경우, 중개사가 대신 신고해줄 수 있습니다. 단, 중개사에게 의무가 있는 건 아니므로 직접 확인하는 것이 좋습니다. 신고 완료 후 ‘임대차계약신고필증’을 꼭 출력해두세요.
이 경우엔 신고 안 해도 됩니다 — 예외 정리
갱신 계약이라고 해서 모두 신고 대상은 아닙니다. 국토교통부가 직접 공지한 기준에 따르면 금액 변동이 없는 묵시적 갱신은 신고 대상에서 제외됩니다 (국토교통부 RTMS 자주하는 질문). 보증금이나 월세가 그대로이고 기간만 연장되는 경우입니다. 막상 이 부분을 모르고 신고를 안 해서 불안해하는 경우가 많습니다.
단, 임대사업자로 등록된 집주인이라면 다릅니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자가 별도 신고 절차를 이행한 경우에 한해 신고 의무가 인정되므로, 임대사업자 집에 사는 경우라면 꼭 확인이 필요합니다.
| 상황 | 신고 필요? |
|---|---|
| 신규 계약 (보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과) | ✅ 필요 |
| 금액 변경이 있는 갱신 계약 | ✅ 필요 |
| 금액·조건 변동 없는 묵시적 갱신 | ❌ 불필요 |
| 계약 해제 또는 보증금·월세 변경 | ✅ 필요 (30일 이내) |
| 출장·발령으로 임시 거주하는 단기 임대차 | ❌ 불필요 (일시적 거주 판단) |
지금 늦었다면 자진신고가 유일한 선택지입니다
이미 30일이 넘었다면 어떻게 해야 할까요. 그냥 두면 지자체가 인지하는 시점에 과태료가 부과됩니다. 반면 먼저 신고하면 달라집니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에는 자진 신고자에 대해 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다는 조항이 명시되어 있습니다 (한국경제 2025.06.10 보도, 국민은행 법무팀 분석). 구체적인 감경 비율은 지자체 재량에 따라 달라지지만, 아무것도 안 하는 것보다 훨씬 유리합니다.
신고 방법은 세 가지입니다. PC에서는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속해 간편인증으로 신고하면 됩니다. 스마트폰에서도 동일 URL로 모바일 신고가 가능합니다. 오프라인 신고는 주택 소재지 읍·면·동 행정복지센터를 방문하면 됩니다. 신고 완료 후 발급되는 ‘임대차계약신고필증’ 오른쪽 상단에 확정일자 번호가 표기되므로, 이 시점부터 보증금 우선변제권이 생깁니다.
💡 임대차 신고는 확정일자 부여도 함께 처리되는 통합 창구입니다. 계약서만 있으면 신고 + 확정일자 + 신고필증 출력까지 한 번에 끝납니다. 문의는 주택임대차 신고 전용 콜센터 ☎ 1533-2949로 가능합니다.
Q&A 5가지
Q1. 전입신고를 했으면 임대차 신고도 된 건가요?
신고 의무는 이행된 것으로 봅니다. 단, 확정일자 부여 효과는 없습니다. 보증금을 법적으로 보호받으려면 RTMS 또는 정부24에서 계약서를 첨부해 별도로 신고해야 확정일자가 붙습니다. 전입신고만으로는 경매 시 우선변제권이 없습니다.
Q2. 집주인이 신고를 거부하면 어떻게 하나요?
세입자가 단독으로 신고할 수 있습니다. 단독신고사유서를 작성해 계약서와 함께 제출하면 됩니다. 신고를 거부한 집주인에게도 과태료가 부과될 수 있으니, 집주인 입장에서도 거부할 실익이 없습니다.
Q3. 묵시적 갱신은 신고 안 해도 되나요?
보증금과 월세 금액이 그대로면 신고 대상이 아닙니다. 단, 금액이 조금이라도 변경되면 그 순간 갱신 계약으로 보고 30일 이내 신고해야 합니다. 임대사업자 등록 집주인의 경우에는 별도 규정이 적용될 수 있으니 확인이 필요합니다.
Q4. 과태료가 부과됐다는 게 과세 자료로도 쓰이나요?
국토부가 공식으로 밝힌 내용에 따르면, 임대차 신고 정보는 임대소득 과세 자료로 활용되지 않습니다. 임대차 시장 동향 파악과 임차인 보호가 목적이고, 현행 법령상 과세 자료로 연계되는 규정이 없습니다. (출처: 국토교통부 공식 Q&A, 2025.04.28)
Q5. 이미 계도기간 이전에 체결한 계약도 신고해야 하나요?
2025년 5월 31일 이전에 체결된 계약은 과태료 부과 대상에서 제외됩니다. 국토부가 명확히 선을 그었습니다. 2025년 6월 1일 이후 새로 체결하거나 변경된 계약부터 신고 의무 위반 시 과태료가 부과됩니다.
마치며
전월세 신고제가 어렵게 느껴지는 이유 중 하나는 “100만원 과태료”라는 말이 상황과 맥락 없이 돌아다니기 때문입니다. 직접 공식 자료를 확인해보니 과태료 구조는 생각보다 단순했고, 자진신고 감경 같은 실용적인 출구도 있었습니다.
가장 중요한 건 전입신고와 임대차 신고를 헷갈리지 않는 것입니다. 전입신고로도 신고 의무는 인정되지만, 확정일자는 붙지 않습니다. 보증금을 지키고 싶다면 RTMS에서 계약서와 함께 신고하는 것이 유일한 방법입니다.
아직 신고 전이라면 지금 당장 rtms.molit.go.kr에 접속하는 게 가장 빠른 해결책입니다.
본 포스팅 참고 자료
- 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) 공식 해설 (easylaw.go.kr)
- 국토교통부 공식 보도자료 — 과태료 부과 기준 완화 및 계도기간 종료 안내, 2025.04.28 (korea.kr)
- 동아일보 — 6월 1일부터 전월세 계약 미신고 과태료 최대 30만원, 2025.04.28 (donga.com)
- 한국경제 — 4년간 계도기간 종료, 주택 임대차 계약 신고제 의무화, 2025.06.10 (hankyung.com)
- 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 공식 FAQ (rtms.molit.go.kr)
※ 본 포스팅은 2025년 6월 1일 시행 기준 공식 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·법령·과태료 기준이 변경될 수 있습니다. 최신 정보는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 생활법령정보(easylaw.go.kr)에서 직접 확인하시기 바랍니다. 본 내용은 법률 자문이 아니며 개별 상황에 따라 다를 수 있습니다.
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