소득세법 제25조 제1항 제2호
이자율 연 3.1% 적용
간주임대료 2주택자, 12억 넘으면 다 해당될까요?
전세만 줬는데 세금을 내야 한다는 얘기, 2026년부터 실제로 바뀌었습니다. 그런데 조건을 살짝 오해하면 과세 대상이 아닌데 신고하거나, 반대로 내야 하는데 놓치는 경우가 생깁니다. 핵심 조건 세 가지를 먼저 짚겠습니다.
2026년에 뭐가 달라졌나 — 핵심만 먼저
간주임대료 2주택자 과세는 2023년 말 소득세법 개정으로 예고됐고, 2026년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 실제 적용됐습니다. 기존에는 부부합산 3주택 이상에서만 전세보증금에 간주임대료 세금이 붙었는데, 2주택자 중 일부가 새로 편입된 겁니다.
2025년까지 2주택자는 전세만 줬다면 보증금이 얼마든 간주임대료 소득세가 없었습니다. 하지만 2026년부터 아래 세 가지를 동시에 충족하면 과세 대상이 됩니다.
과세 3대 조건 (모두 충족해야 함)
- 부부 합산 주택 수가 2채
- 2채 모두 해당 과세기간 기준시가 12억 원 초과 (과세기간 종료일인 12월 31일 기준)
- 2채 보증금 합계액이 12억 원 초과
(출처: 소득세법 제25조 제1항 제2호, 2023.12.31. 개정)
실제로 2026년에 발생한 임대소득에 대해 처음 세금을 내는 시점은 2027년 5월 종합소득세 신고입니다. 즉, 지금 당장 세금을 납부하는 게 아니라 내년 5월에 처음 신고·납부하게 됩니다.
1채만 12억 넘어도 과세될까요?
많은 분들이 “우리 집 한 채 기준시가가 13억인데 해당되는 거 아닌가요?”라고 물어봅니다. 직접 법조문을 확인했는데, 결론은 ‘아닙니다’입니다.
소득세법 제25조 제1항 제2호는 “2주택을 소유하고 해당 주택의 보증금 합계액이 12억 원을 초과하는 경우”에 과세한다고 하면서, 괄호 안에 “해당 과세기간의 기준시가가 12억 원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다“라고 명시하고 있습니다. 법령 원문 기준입니다.
풀어서 설명하면, 2주택자인지를 따질 때 기준시가 12억 이하 주택은 주택 수 카운트에서 빠집니다. 그래서 1채가 13억, 다른 1채가 9억이면 — 기준시가 관점에서는 1주택자 취급이 되어 간주임대료 과세 대상이 아닙니다.
| 보유 상황 | 간주임대료 과세 |
|---|---|
| A채 기준시가 15억 + B채 기준시가 13억, 보증금 합계 14억 | ✅ 과세 (3조건 모두 충족) |
| A채 기준시가 15억 + B채 기준시가 9억, 보증금 합계 14억 | ❌ 비과세 (B채 제외 시 1주택) |
| A채 기준시가 15억 + B채 기준시가 13억, 보증금 합계 11억 | ❌ 비과세 (보증금 합계 12억 미달) |
| A채 기준시가 15억 + B채 기준시가 13억, 보증금 합계 13억 | ✅ 과세 (3조건 모두 충족) |
기준시가 확인은 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 무료로 조회할 수 있습니다. 과세기간 종료일인 12월 31일 기준이므로 연초 기준시가가 올라 12억을 넘으면 그해 귀속 소득부터 과세 대상이 됩니다.
실제로 얼마나 나오나 — 계산식 직접 따라해보기
계산식 자체는 기존 3주택 이상 간주임대료와 동일합니다. 단, 3억을 빼는 기준이 보증금 합계 12억 초과 여부로 먼저 판단한다는 점이 다릅니다.
📐 간주임대료 계산식 (2026년 귀속 기준)
(보증금 합계 – 3억원) × 60% ÷ 365일 × 임대일수 × 3.1%
– 해당 임대사업 발생 금융수익
(출처: 소득세법 시행령 제53조 제3항)
📌 구체적 사례: 남편 A아파트 보증금 7억, 아내 B아파트 보증금 8억 (두 채 모두 기준시가 12억 초과, 1년 전체 임대)
| 구분 | 계산 | 간주임대료 |
|---|---|---|
| 남편 (7억 보증금) | (7억 – 3억) × 60% × 3.1% | 약 744만 원 |
| 아내 (8억 보증금) | (8억 – 3억) × 60% × 3.1% | 약 930만 원 |
(출처: 헤럴드경제, 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 계산 사례, 2026.01.22.)
보증금에서 3억을 빼는 이유는 법에서 3억원까지는 소형 금액으로 보기 때문입니다. 그래서 보증금이 3억 5천만 원이면 5천만 원의 60%에만 이자율이 붙습니다. 보증금이 정확히 3억이면 간주임대료는 0원입니다.
수치가 맞는지 직접 검산하고 싶다면 국세청 홈택스(hometax.go.kr) → 세무 업무 가이드 맵 → 모의계산 → 주택 간주임대료 계산해보기에서 확인할 수 있습니다. 2026년 귀속 기준으로 이자율 3.1%가 자동 적용됩니다.
분리과세가 무조건 유리하지 않은 경우
간주임대료로 발생한 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하라면 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택할 수 있습니다. 대부분의 블로그가 “분리과세로 신고하면 된다”고 끝내는데, 이게 반드시 유리한 건 아닙니다.
💡 공식 계산 사례와 실제 흐름을 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다.
다른 소득이 없는 배우자의 경우, 종합과세를 선택하면 단순경비율(약 37.4%)로 필요경비를 계산하고 기본공제까지 받아 실제 세율이 6.6%(지방소득세 포함)까지 낮아질 수 있습니다. 반면 분리과세는 14%에 고정됩니다.
📌 퇴직 예정 배우자 사례 — 다른 소득 없음, 간주임대료 930만 원
| 구분 | 분리과세 (14%) | 종합과세 (추계) |
|---|---|---|
| 수입금액 | 930만 원 | 930만 원 |
| 필요경비 | 50% = 465만 원 | 단순경비율 37.4% = 약 348만 원 |
| 공제 후 소득금액 | 465만 원 | 582만 원 → 기본공제 200만 = 382만 원 |
| 산출세액 | 약 71만 6천 원 (15.4%) | 약 17만 5천 원 (6.6%) |
(출처: 헤럴드경제, 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 사례, 2026.01.22. / 국세청 분리과세 계산구조 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2247&cntntsId=7679)
분리과세보다 종합과세가 4배 이상 세금이 적습니다. 퇴직 후 다른 소득이 없거나 소득이 적다면 반드시 두 가지를 비교해보고 선택해야 합니다. 홈택스에서 종합과세·분리과세 예상세액 비교 서비스를 무료로 제공하고 있습니다.
세금 신고 전 반드시 챙겨야 할 2가지
2026년부터 새롭게 과세 대상이 됐다면, 세금 계산 전에 두 가지를 먼저 처리해야 합니다. 많은 분들이 놓치는 부분입니다.
① 사업자 등록 — 임대 개시일로부터 20일 이내 의무
2026년 1월 1일부터 과세 대상이 됐다면 사업개시일이 2026년 1월 1일이고, 20일 이내에 세무서에 사업자 등록을 해야 합니다. 등록하지 않으면 수입금액의 0.2%가 미등록 가산세로 매년 부과됩니다. 간주임대료 수입이 744만 원이면 가산세는 약 1만 5천 원이지만, 신고 시기를 놓치면 해마다 누적됩니다.
(출처: 헤럴드경제, 우리은행 WM세무컨설팅팀, 2026.01.22.)
② 아파트는 민간임대주택 등록이 사실상 불가 — 세액감면 기대하면 안 됨
분리과세 구조에서 등록임대주택은 필요경비율 60%, 공제금액 400만 원, 세액감면(25~50%)까지 받습니다. 미등록은 필요경비율 50%, 공제금액 200만 원으로 불리합니다. 그런데 2020년 8월 민간임대주택 특별법 개정으로 아파트는 장기 일반 민간임대주택으로 신규 등록이 불가능합니다. 즉, 고가 아파트 2채를 보유한 경우 세액감면을 기대하기 어렵습니다.
(출처: 국세청 분리과세 계산구조, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2247&cntntsId=7679)
사업자 등록은 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 가까운 세무서에서 할 수 있습니다. 세무서 방문이 번거롭다면 홈택스 → 사업자등록신청 메뉴를 이용하면 됩니다.
건강보험료와 이중 타격 가능성
세금이 크지 않아도 건강보험 피부양자 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 이 부분이 실제로 더 큰 타격이 될 수 있는데 대부분의 글이 언급하지 않습니다.
💡 소득세법상 사업소득은 단 1원의 소득금액이라도 발생하면 건강보험 피부양자 자격이 상실될 수 있습니다.
간주임대료로 사업소득이 발생하면 건강보험공단의 다음 연도 피부양자 정기 재판정 때 자격이 상실될 수 있습니다. 이렇게 되면 지역가입자로 전환되면서 소득·재산 기반의 건강보험료가 추가로 부과됩니다. 2026년 지역가입자 보험료율은 8.08%입니다. 세금 자체보다 건강보험료가 더 큰 추가 부담이 될 수 있는 상황입니다.
단, 본인이 직장가입자라면 배우자의 피부양자 자격이 상실돼도 본인의 직장가입자 신분에는 영향이 없습니다. 배우자만 별도로 지역가입자로 전환됩니다. 배우자가 이미 퇴직해 다른 소득이 없는 경우라면 임대소득 발생 자체가 건강보험료 부과의 트리거가 될 수 있어 사전 시뮬레이션이 필요합니다.
건강보험공단 홈페이지(nhis.or.kr)에서 피부양자 자격 모의 조회를 제공하고 있으니 참고하면 됩니다.
Q&A — 자주 묻는 질문 5가지
Q1. 보증금을 받지 않고 월세만 받으면 간주임대료가 없나요?
Q2. 배우자가 1채, 본인이 1채를 소유할 때 각자 신고하나요?
Q3. 기준시가가 12억을 넘었다 줄었다 하면 어떻게 되나요?
Q4. 소형주택(40㎡ 이하·기준시가 2억 이하)은 정말 카운트에서 빠지나요?
Q5. 2026년부터 과세 대상이 됐는데 2026년 안에 1채를 처분하면 어떻게 되나요?
마치며 — 조건을 정확히 알아야 대응이 된다
간주임대료 2주택자 과세는 “12억짜리 집 2채 있으면 다 세금 낸다”고 단순히 전달되는 경우가 많습니다. 하지만 실제로는 두 채 모두 기준시가 12억을 초과해야 하고, 보증금 합계도 12억을 넘어야 비로소 과세가 시작됩니다.
세금 자체는 분리과세 기준으로 수십만 원 수준인 경우도 많습니다. 하지만 건강보험 피부양자 자격 상실이라는 파생 효과, 사업자 미등록 가산세, 분리과세와 종합과세 중 잘못된 선택으로 인한 불필요한 세부담 증가는 별도로 체크해야 할 부분입니다.
2027년 5월 종합소득세 신고 전까지 시간이 있습니다. 과세 대상인지 우선 확인하고, 해당된다면 사업자 등록부터 챙기는 게 순서입니다.
본 포스팅 참고 자료
- 국세청 — 주택의 간주임대료 기본정보 (https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2249&cntntsId=7681)
- 국세청 — 주택임대소득 분리과세 계산구조 (https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2247&cntntsId=7679)
- 국세청 — 주택 임대보증금 간주임대료 계산해보기 (https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?nttSn=1347997&mi=2286)
- 소득세법 제25조 제1항 제2호 (2023.12.31. 개정) — 간주임대료 2주택자 과세 신설 조항
- 헤럴드경제·우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 — 2주택 전세 간주임대료 계산 사례 (2026.01.22.)
본 포스팅은 2026년 3월 29일 기준으로 작성되었습니다. 세법 및 정부 정책은 추후 개정될 수 있으며, 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·기능이 변경될 수 있습니다. 구체적인 세금 계산 및 신고는 국세청 홈택스 또는 세무사와 상담하시길 권장합니다. 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 개별 세무 상담을 대체하지 않습니다.
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