부동산거래신고법 시행령 개정
전월세 신고제 과태료,
30만원보다 더 나오는 조건 있습니다
4년의 계도기간이 2025년 5월 31일에 끝났습니다.
지연신고 최대 30만원, 허위신고 최대 100만원 — 두 트랙이 완전히 다르게 작동합니다.
그리고 ‘가계약금 입금일’이 30일 기산점이라는 것, 알고 계셨나요?
신고 대상이 되는 계약, 3가지 기준
어떤 주택이 신고 대상인가요?
단독·다가구, 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등 「주택임대차보호법」이 적용되는 모든 주택이 해당됩니다. 상가나 사무용 오피스텔은 제외됩니다. 비닐하우스나 컨테이너라도 실제 주거 목적으로 쓰이면 대상이 됩니다.
금액 기준은 어떻게 되나요?
보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 — 둘 중 하나만 해당해도 신고 의무가 생깁니다. 반전세처럼 보증금과 월세가 섞인 경우에도 어느 한쪽이 기준을 넘으면 그걸로 충분합니다. (출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항)
신고 지역은 전국인가요?
서울, 인천, 경기 전역과 광역시 및 세종시, 도 소재 시 지역이 대상입니다. 경기도 내 군 지역은 제외됩니다. 수도권 이외 농촌 군 지역에 거주한다면 신고 의무 자체가 없습니다. 해당 여부가 불확실하면 국토부 임대차 신고 콜센터(☎ 1533-2949)에서 확인할 수 있습니다.
💡 공식 발표문과 실제 신고 사례를 같이 놓고 보니 이런 차이가 보였습니다
“군 지역 제외”는 행정 편의 규정이어서, 같은 경기도라도 군과 시에 따라 의무 자체가 달라집니다. 이사 전 행정구역 유형을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
30일 기산점이 계약서 날짜가 아닌 경우
가계약금을 먼저 보냈다면?
계약서를 아직 쓰지 않았더라도, 임대료·기간·주택이 확정되고 가계약금이 입금된 날부터 30일을 셉니다. 국토부 부동산거래관리시스템 공식 FAQ에 이 기준이 그대로 나와 있습니다. 계약서 작성일 기준이라고 착각하면 기한을 이미 넘기고 있을 수 있습니다.
입주일이 두 달 뒤여도 신고는 지금?
입주일(잔금일)이 아니라 계약 체결일 기준입니다. 3월에 계약서를 쓰고 5월에 입주한다면, 3월 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 입주하고 나서 신고하면 이미 지연 신고에 해당할 수 있습니다.
전입신고와 동시에 처리되나요?
전입신고와 임대차 신고는 별개 절차입니다. 다만 주민센터에서 전입신고를 하면서 임대차 계약서 원본을 함께 제출하면, 임대차 신고가 동시에 처리됩니다. 이때 확정일자도 함께 부여됩니다. 온라인은 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)을 이용합니다.
💡 기존 글들이 잘 다루지 않는 지점입니다
가계약금 입금일이 기산점이라는 규정은 공식 FAQ에 명시돼 있지만(출처: 국토부 RTMS 자주하는 질문), 대부분의 블로그가 “계약서 날짜 기준”으로만 설명합니다. 잔금 전 계약을 먼저 치르는 관행을 고려하면 실제로 기한을 넘기는 사례가 여기서 많이 발생합니다.
계약금액·지연기간별 과태료 구간 전체 표
2025년 4월 29일 국토교통부 시행령 개정으로 지연신고 과태료 상한이 기존 100만원에서 30만원으로 낮아졌습니다. 계약금액과 지연기간에 따라 구간별로 다르게 부과되며, 공동신고 거부는 2년 초과 구간과 동일하게 취급합니다. (출처: 국토교통부 보도자료 2025.04.28, 송파구청 공식 블로그 공시)
| 계약금액 | 3개월 이하 | 6개월 이하 | 1년 이하 | 2년 이하 | 2년 초과 (공동신고 거부 포함) |
거짓신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억 미만 | 2만원 | 4만원 | 6만원 | 8만원 | 10만원 | 100만원 |
| 1~3억 미만 | 3만원 | 8만원 | 10만원 | 13만원 | 15만원 | 100만원 |
| 3~5억 미만 | 4만원 | 12만원 | 16만원 | 20만원 | 25만원 | 100만원 |
| 5억 이상 | 5만원 | 15만원 | 20만원 | 25만원 | 30만원 | 100만원 |
※ 과태료는 임대인·임차인 각각 부과 / 출처: 국토교통부 시행령 개정(2025.04.29), 송파구청 공식 블로그
예를 들어 보증금 2억원(1~3억 미만 구간) 계약을 4개월 늦게 신고하면, “6개월 이하” 구간이 적용되어 8만원입니다. 임대인과 임차인 각각 8만원, 합산 16만원이 부과됩니다. 금액 자체는 크지 않지만 양측 모두에게 동시에 부과된다는 점이 핵심입니다.
허위신고는 별도 트랙, 30만원 상한과 무관합니다
시행령 개정으로 낮아진 건 지연신고뿐입니다
많은 글에서 “과태료 최대 30만원으로 낮아졌다”고 소개합니다. 맞는 말이지만 지연신고에 한정된 이야기입니다. 허위신고, 즉 보증금이나 월세를 실제와 다르게 신고한 경우에는 개정 후에도 최대 100만원이 그대로 유지됩니다. (출처: 국토교통부 보도자료 2025.04.28, 부동산거래신고법 제28조 제5항) 시행령 개정의 의도 자체가 “단순 지연과 고의 허위를 구분하겠다”는 것이었기 때문입니다.
임대인이 세금 노출을 우려하는 이유
신고된 임대료 정보는 과세 자료로 연계될 수 있습니다. 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 경우 분리과세(세율 14%)를 선택할 수 있지만, 신고 자체가 세원을 드러내는 구조이기 때문에 임대인들이 협조를 꺼리는 실질적인 이유가 됩니다. 계도기간 당시 신고율이 낮았던 배경 중 하나가 바로 이 지점이었습니다.
⚠️ 주의 — 임대료를 낮춰 신고하는 경우 지연신고가 아닌 허위신고로 분류됩니다. 이 경우 기간과 금액 구간에 상관없이 임대인·임차인 각 100만원, 합산 최대 200만원까지 부과될 수 있습니다.
임대인이 신고 거부하면 임차인 단독 신고 가능
원칙은 공동신고지만 예외가 있습니다
임대차 신고는 임대인과 임차인이 함께 공동으로 해야 하는 것이 원칙입니다. 하지만 계약서 원본에 양 당사자의 서명 또는 날인이 있으면, 어느 한쪽이 단독으로 제출해도 공동신고로 처리됩니다. (출처: 부동산거래신고법 시행규칙 제6조의2 제3항)
임대인이 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
계약서 없이 임대인이 신고를 거부하는 경우, 임차인은 ‘단독신고사유서’를 작성해 입금증이나 통장사본 등 계약 사실을 입증하는 서류와 함께 제출하면 단독으로 신고할 수 있습니다. 이 경우 거부한 임대인에게는 “공동신고 거부” 항목이 적용되어 2년 초과 구간과 동일한 과태료가 부과됩니다. 5억 이상 계약이라면 임대인에게만 30만원이 추가 부과됩니다.
💡 실제 흐름을 따라가 보니 이런 구조가 보였습니다
임대인이 신고를 미루거나 거부하는 경우 임차인이 먼저 행동하는 것이 유리합니다. 단독 신고를 하면 임차인은 의무를 이행한 것이 되고, 거부한 임대인만 과태료 대상이 됩니다. 보증금 보호를 위한 확정일자도 이 시점에 자동으로 붙습니다.
신고하면 확정일자가 자동으로 붙는 구조
별도로 확정일자를 받을 필요가 없습니다
계약서 원본을 첨부해 임대차 신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 수수료는 무료입니다. 기존에는 동사무소에서 계약서에 도장을 찍어 받는 절차가 별도였는데, 이제는 임대차 신고 한 번으로 확정일자까지 처리됩니다.
확정일자가 왜 중요한가요?
확정일자가 있어야 임차인은 경매나 공매 시 보증금 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 전입신고+점유+확정일자 세 가지가 갖춰져야 비로소 보증금을 제대로 보호받는 법적 지위가 완성됩니다. 신고 한 번으로 이 세 가지 중 하나를 공짜로 얻는 셈입니다.
단, 예외가 있습니다
주택임대사업자로 등록된 임대인이 렌트홈이나 관할 구청 주택과에 별도로 신고하는 경우, 임대차 신고 의무는 면제되지만 확정일자는 자동 부여가 되지 않습니다. 이 경우 임차인은 별도로 확정일자를 신청해야 합니다. (출처: 국토부 부동산거래관리시스템 공식 FAQ)
묵시적 갱신과 갱신계약, 어떤 게 신고 대상?
묵시적 갱신은 신고하지 않아도 됩니다
임대인·임차인 양쪽 모두 아무 의사표시 없이 계약이 자동 연장되는 묵시적 갱신은 신고 대상에서 제외됩니다. 보증금과 월세가 변동이 없는 갱신계약도 마찬가지입니다. (출처: 부동산거래신고법 시행령 제4조의3 제1항 단서)
갱신이지만 신고가 필요한 경우
갱신계약을 맺으면서 보증금이나 월세 중 하나라도 금액이 바뀌면 신고 대상입니다. 5% 상한 내에서 인상하더라도 금액 자체가 변했으므로 30일 이내 신고 의무가 발생합니다. 묵시적 갱신인지 아닌지를 판단할 때 금액 변경 여부가 핵심 기준입니다.
계약갱신청구권을 행사한 경우는?
계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)을 행사해 기간만 연장했다면 금액 변동이 없는 경우 신고 불필요입니다. 단, 갱신청구권 행사 여부를 신고서에 기재란으로 확인하는 항목이 있으므로, 신고를 진행할 때는 이 부분을 빠뜨리지 않는 것이 좋습니다.
Q&A 5가지
마치며 — 이것 하나만 기억해도 충분합니다
솔직히 말하면, 전월세 신고제는 4년간 계도기간이 있었던 탓에 여전히 “그냥 넘어가도 되는 것”으로 인식하는 경우가 많습니다. 막상 과태료가 2만원~30만원 수준이니 금액만 보면 크게 느껴지지 않을 수도 있습니다.
하지만 두 가지는 꼭 챙길 이유가 있습니다. 하나는 신고 자체가 확정일자를 무료로 자동 부여해 준다는 것, 다른 하나는 임대인이 비협조적일 때 임차인이 단독 신고할 수 있다는 것입니다. 과태료를 피하는 것보다 보증금을 지키는 수단으로 쓰는 쪽이 더 실질적입니다.
가계약금 입금일이 기산점이라는 부분은 공식 FAQ에 나와 있지만 많이 알려지지 않은 내용입니다. 계약서를 쓰기 전에 돈을 먼저 보내는 관행이 있는 한국 부동산 시장에서 이 조건은 실제로 기한을 넘기게 만드는 가장 흔한 원인입니다.
📌 본 포스팅 참고 자료
- 국토교통부 보도자료 — 주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요 (2025.04.28)
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95090898 - 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)
http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf - 연합인포맥스 — 주택 임대차 신고 늦으면 ‘최대 30만원’ 과태료 (2025.04.28)
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4353296 - 송파구청 공식 블로그 — 주택 임대차 계약 신고 과태료 구간표
https://blog.naver.com/happysongpa/223945602479 - 자리톡 매거진 — 전월세 신고제 과태료는 이 기준에 따라 부과됩니다
https://brunch.co.kr/@zaritalk/392
본 포스팅은 2025년 6월 1일 시행 기준으로 작성되었습니다. 이후 정책·법령·행정 지침이 변경될 수 있으므로 신고 전 국토교통부 공식 채널 및 관할 관청을 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 본 포스팅 작성 이후 서비스 정책·UI·제도 내용이 변경될 수 있습니다.
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