왜 지금 이 글을 읽어야 하는가 — 핵심 요약

2026년 3월 31일, 12월 결산 법인의 법인세 신고·납부 마감일이 불과 27일 앞으로 다가왔습니다.
이번 신고 시즌은 특히 소규모 부동산 임대법인에게 매우 중요합니다.
2024년 세법 개정(2024.12.31. 공포)으로 2025년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터
성실신고확인대상 소규모 법인의 과세표준 200억 원 이하 구간 세율이
기존 9%에서 19%로 대폭 인상되었기 때문입니다.

2025년 한 해 동안 부동산을 임대하고 수익을 올린 소규모 법인이라면,
2025년 귀속 소득에 대해 2026년 3월에 처음으로 19% 세율을 적용받게 됩니다.
단순 계산으로 과세표준이 2억 원인 법인의 경우, 기존 세율 적용 시 법인세가
1,800만 원이었다면, 이제는 3,800만 원으로 두 배 넘게 올라갑니다.

내 법인이 해당되는가 — 3가지 요건 완전 해설

세율 인상 대상은 모든 부동산 법인이 아닙니다.
법인세법 시행령은 아래 3가지 요건을 모두 충족해야만 성실신고확인대상 소규모 법인으로
분류하도록 규정하고 있습니다. 하나라도 빠지면 해당되지 않습니다.

• ①
  지배주주등 지분율 50% 초과
  해당 사업연도 종료일 현재, 내국법인의 지배주주와 그 특수관계인이 보유한 주식 합계가
  발행주식총수의 50%를 초과해야 합니다.
  사실상 가족 법인, 1인 법인 형태면 대부분 해당됩니다.
• ②
  부동산 임대업이 주업이거나, 수동적 수입 비율 50% 이상
  ① 부동산 임대업을 주된 사업으로 영위하거나,
  ② 부동산 임대 수입금액 + 이자소득 + 배당소득의 합계가 전체 매출액(총수입금액)의 50% 이상인 경우입니다.
  실질 임대 수익 법인, 금융 이자 위주 법인이 여기 포함됩니다.
• ③
  해당 사업연도 상시근로자 수 5명 미만
  상시근로자 수란 4대 보험 가입 정규직 기준입니다.
  대표자 1인 또는 가족만 근무하는 소규모 법인은 거의 해당됩니다.
  반대로 직원이 5명 이상이면 이 규정에서 제외됩니다.

실무에서는 자녀에게 부동산을 법인 명의로 취득시킨 뒤 임대 수익을 올리는 형태나,
부모 명의 주택·상가를 법인이 임차해 재임대하는 구조 등이 단골 해당 케이스입니다.
외부 감사를 받은 법인(「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조)은 성실신고확인서 제출 의무에서 제외됩니다.

세율이 얼마나 달라지나 — 실제 세액 비교표

말로만 들으면 감이 잘 안 옵니다. 실제 세액을 과세표준별로 비교해 보겠습니다.
(지방소득세 10%는 별도이므로, 아래 표는 국세 기준입니다.)

위 표에서 보듯, 일반 법인은 1%p 인상에 그치지만 성실신고확인대상 소규모 임대법인은
과세표준 2억 원 이하 구간에서 무려 10%p 인상이 적용됩니다.
지방소득세까지 합산하면 과표 2억 원 기준 실질 추가 부담은 약 2,200만 원에 달합니다.

성실신고확인서란 무엇인가 — 의무와 절차

세율 인상만큼 중요한 것이 성실신고확인서 제출 의무입니다.
성실신고확인대상 소규모 법인으로 분류된 경우,
법인세 신고 시 반드시 세무사·세무법인·회계법인이 작성한 확인서를 함께 제출해야 합니다.
(법인세법 제60조의2)

신고 기한은 언제인가요?

일반 법인은 사업연도 종료일로부터 3개월 이내, 즉 12월 결산 법인은 3월 31일까지입니다.
그러나 성실신고확인대상 법인은 사업연도 종료일로부터 4개월 이내,
즉 12월 결산 법인 기준으로 4월 30일까지 신고가 가능합니다.
이 1개월의 추가 기간을 잘 활용하면 여유 있게 준비할 수 있습니다.

성실신고확인비용 세액공제

성실신고확인서를 제출하면 세무사에게 지급한 확인 비용의 60%를 법인세에서 공제받을 수 있습니다.
법인의 경우 공제 한도는 150만 원입니다. (조세특례제한법 제126조의6)
예를 들어 세무사 보수가 250만 원이라면, 150만 원을 법인세에서 직접 차감할 수 있으므로
실질 부담은 100만 원 수준으로 줄어듭니다.

• 1
  담당 세무사에게 성실신고확인대상 여부 사전 확인 요청
• 2
  세무사가 장부·증빙 검토 후 성실신고확인서 작성
• 3
  법인세 신고서 + 재무제표 + 성실신고확인서를 홈택스 전자 신고로 제출
• 4
  성실신고확인비용 세액공제(최대 150만 원) 적용

미제출·신고 누락 시 가산세 — 계산 공식 공개

성실신고확인서를 기한 내에 제출하지 않으면 가산세가 부과됩니다.
가산세는 아래 두 금액 중 큰 금액으로 계산됩니다. (법인세법 제75조)

예시로 과세표준이 2억 원이면 산출세액은 3,800만 원이고, 가산세는
3,800만 원 × 5% = 190만 원입니다.
수입금액이 5억 원이면 5억 × 0.02% = 10만 원이므로, 이 경우 산출세액 기준 가산세가 더 큽니다.

절세 대응 전략 — 지금 당장 실행할 수 있는 3가지

세율이 올라갔다고 해서 무조건 손해를 볼 필요는 없습니다.
합법적인 방법으로 세 부담을 줄일 수 있는 전략을 정리했습니다.

전략 1. 요건 해당 여부 재검토 — “5명 이상 고용 검토”

상시근로자가 5명 이상이면 성실신고확인대상에서 벗어납니다.
만약 법인의 규모나 사업 구조상 직원 채용이 가능하다면,
실질적인 인건비 비용화와 함께 이 요건을 검토해볼 수 있습니다.
다만 형식적인 유령 직원 등록은 조세 포탈로 처벌받을 수 있으므로,
반드시 실질 근무가 전제되어야 합니다.

전략 2. 수동적 수입 비율 50% 미만으로 조정

이자·배당·부동산 임대 수입의 합계가 총매출액의 50% 미만이면 요건②에서 제외됩니다.
법인이 다른 사업 수입원을 발굴하거나, 임대 수익 구조를 일부 개인 명의로 분리하는 방안을
세무사와 함께 검토해볼 수 있습니다.

전략 3. 세액공제·감면 항목 적극 활용

세율이 올라간 만큼 세액공제와 감면을 최대한 챙기는 것이 중요합니다.
성실신고확인비용 세액공제(최대 150만 원), 통합고용세액공제(상시근로자 명세서 제출 필수),
전통시장 기업업무추진비 손금산입 확대(한도 비율 10%→20% 상향) 등이
이번 신고 시즌부터 새로 적용되거나 확대된 항목들입니다.

2026 법인세율 개정 전체 흐름과 향후 전망

이번 소규모 임대법인 세율 인상은 더 큰 세법 개편 흐름의 일부입니다.
2025년 12월 국회 본회의를 통과한 세법 개정안에 따라,
2026년 귀속 소득(2027년 3월 신고)부터는 일반 법인의 법인세율도 전 구간 1%p 인상됩니다.
즉, 일반 법인도 2027년 신고부터는 과표 2억 이하가 10%가 됩니다.

성실신고확인대상 소규모 임대법인은 2027년 신고분부터 20%가 됩니다.
정부의 재정 확보 기조와 소규모 임대법인에 대한 과세 강화 방향이 뚜렷한 만큼,
향후에도 이 분야의 세 부담이 완화될 가능성은 높지 않습니다.
지금 법인 구조를 재검토하는 것이 중장기적으로도 유리합니다.