선보상·후구상이란? 3분 만에 이해하는 핵심 구조

전세사기 선보상·후구상은 말 그대로 정부가 먼저 피해자에게 보증금을 보상해 주고, 나중에 임대인(사기 가해자)에게 그 비용을 청구하는 구조입니다. 기존 제도는 피해자가 경매 종료 후 배당금을 받기까지 수년을 기다려야 했는데, 이 과정에서 전세금을 사실상 날린 채 월세로 전전해야 하는 현실이 방치됐습니다.

이재명 대통령은 2025년 12월 12일 국토교통부 업무보고에서 “공식적으로 약속한 사안인데 진척이 없다”며 선보상·후구상 방식 검토를 공개 지시했습니다. 이후 약 두 달 만인 2026년 2월 26일, 더불어민주당 전세사기대책특별위원회(위원장 복기왕)가 3대 혁신 대책을 발표하며 정책이 구체화됐습니다. 관련 부처는 국토교통부, 법무부, 국무조정실, 기획예산처, 금융위원회 등 5개에 달합니다.

단, 현재(2026년 3월 10일 기준)는 법안 발의 및 추진 단계입니다. 전세사기특별법 개정안이 3월 초 발의 예고됐으며, 국회 심의를 통해 세부 비율과 대상이 확정됩니다.

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2026년 3대 핵심 대책 완전 분석

당정이 발표한 3대 대책은 각각 다른 유형의 피해자를 겨냥하고 있습니다. 어떤 유형에 해당하느냐에 따라 받을 수 있는 구제의 속도와 금액이 달라지므로, 본인의 상황을 먼저 파악하는 것이 가장 중요합니다.

① 최소보장제 — 가장 많은 피해자가 해당

경·공매가 이미 끝났는데도 배당금·경매차익·임대인 변제액의 합이 보증금의 일정 비율에 못 미치면, 그 차액을 정부 예산으로 채워주는 제도입니다. 쉽게 말해 “최소한 이만큼은 돌려받는다”는 하한선을 법으로 보장하는 개념입니다. 현재 국회에 발의된 법안 기준으로 염태영 의원안은 33%, 윤종오 의원안은 50%로 제안돼 있으며, 최종 비율은 국회 심의에서 확정될 예정입니다.

② 선지급·후정산 — 신탁사기 피해자의 구원책

신탁사기나 무권계약처럼 권리관계가 복잡해 경매 자체가 지연되는 피해자들이 가장 오랫동안 구제를 못 받아왔습니다. 이 대책은 LH 등 공공기관이 경매 전에 먼저 최소보장금을 지급하고, 이후 LH 매입이나 경매 완료 후 회수액이 생기면 정산하는 구조입니다. “시간이 곧 피해”라는 현실을 직접 반영했다는 점에서 의미가 있습니다.

③ 공동담보 차익 선지급 — 기다림의 연쇄를 끊다

하나의 임대인이 여러 채를 담보로 묶어놓은 공동담보 사건에서는, 한 채의 경매가 끝나도 나머지가 남아 있으면 최종 정산이 불가능했습니다. 새 대책은 일부 경매가 종료되면 발생한 차익 중 일부를 먼저 지급해, 피해 해소 속도를 앞당기겠다는 취지입니다.

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최소보장제, 실제로 얼마나 받을 수 있나?

많은 피해자들이 가장 궁금해하는 부분이 바로 실제 수령 금액입니다. 아직 비율이 확정되지 않았지만, 현재 제안된 33~50% 구간을 기준으로 실제 시나리오를 계산해 볼 수 있습니다.

여기서 개인적인 견해를 덧붙이자면, 피해자 단체와 시민사회는 50% 이상을 주장하고 있고 정부·여당은 재정 부담을 이유로 낮은 쪽으로 협상할 가능성이 높습니다. 실제로 서울경제 보도(2026.3.8)에 따르면 50% 수준에서 가닥을 잡고 있다는 내용도 있으나, 나머지 잔여 보증금은 20년 무이자 상환 방식으로 분할 지급하는 안도 병행 검토되고 있습니다. 즉, 50%를 한 번에 주는 게 아니라 일부는 나눠줄 수도 있다는 의미이므로 법안 내용을 반드시 확인해야 합니다.

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지금 당장 신청 가능한 기존 피해자 지원 제도

선보상 법안이 통과될 때까지 손 놓고 기다릴 수는 없습니다. 현재 전세사기특별법(기존)으로도 받을 수 있는 혜택이 상당합니다. 피해자 결정을 받은 분들은 아래 제도를 동시에 활용하는 것이 핵심 전략입니다.

위 지원들은 모두 전세사기 피해자 등 결정을 먼저 받아야 활용할 수 있습니다. 따라서 선보상 법안 통과를 기다리는 동안에도 피해자 결정 신청은 지금 즉시 진행해야 합니다. 신청 기한이 2027년 5월 31일까지 연장됐지만, 빨리 결정을 받을수록 더 많은 지원을 더 오래 받을 수 있습니다.

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전세사기 피해자 결정 신청 방법 A to Z

선보상 제도가 생겨도, ‘전세사기 피해자 등 결정’을 받지 않으면 어떤 지원도 받을 수 없습니다. 결정 신청이 모든 구제 제도의 첫 번째 관문입니다. 자격 요건부터 신청 방법까지 순서대로 정리합니다.

자격 요건 4가지 (모두 충족해야 함)

1. 주택 인도 + 전입신고 완료 + 확정일자 취득 (임차권등기도 인정)
2. 임대차보증금 5억 원 이하 (서울 등 조정 지역은 최대 7억 원)
3. 2인 이상 임차인이 보증금 반환 불가 피해 발생 or 예상
4. 임대인의 경·공매 또는 형사 기소 등 요건 해당

신청 방법 2가지

필수 제출 서류

신청서 1부, 신분증 사본, 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 증명서(또는 임차권등기 확인서), 등기사항전부증명서 등이 기본 서류입니다. 경·공매 사건이 있다면 사건 관련 서류, 임대인 형사 기소 사실이 있다면 관련 증명서를 추가 제출합니다. 온라인 신청 시 jeonse.kgeop.go.kr의 제출 서류 목록 페이지에서 최신 목록을 반드시 확인하세요.

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법안 통과 전, 지금 반드시 해야 할 3가지 행동

솔직히 말하면, 법안이 통과된다고 해서 모든 피해자가 자동으로 구제받는 것은 아닙니다. 준비된 피해자만이 빠르게 구제받을 수 있습니다. 법안 심의가 진행되는 지금 이 순간에도 할 수 있는 일이 있습니다.

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자주 묻는 질문 Q&A

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마치며 — 총평

솔직하게 총평합니다. 이번 2026년 전세사기 선보상·후구상 대책은 방향은 옳지만, 아직 ‘숫자’가 없습니다. 최소보장 비율이 33%냐 50%냐는 피해자 입장에서 수천만 원의 차이이고, 선지급 대상이 얼마나 넓게 인정되느냐는 제도의 실질적 가치를 결정합니다. 정치적 메시지는 충분히 전달됐지만, 법안 통과·시행령 정비·예산 확보라는 세 단계를 거쳐야 비로소 피해자의 통장에 돈이 들어옵니다.

그러나 분명히 이전과 달라진 것이 있습니다. 과거에는 “기다려라”가 정부의 유일한 답이었다면, 이제는 “먼저 주겠다”는 원칙 자체가 당정 합의로 자리 잡았다는 점입니다. 이재명 정부가 공약을 실현하는 과정에서 피해자 단체와 야당의 감시가 이어지는 한, 최소보장 비율이 낮게 책정되거나 대상이 지나치게 좁아지기는 어려울 것으로 봅니다.

지금 피해자가 해야 할 가장 중요한 한 가지는 피해자 결정 신청을 미루지 않는 것입니다. 제도가 아무리 좋아져도, 결정을 받지 않은 사람에게는 아무 의미가 없습니다. 법안 발의와 국회 심의 상황은 국회 의안정보시스템과 국토교통부 공식 채널을 통해 직접 추적하면서, 피해 구제의 주도권을 본인이 쥐어야 합니다.