① 선구제 후회수, 정확히 뭐가 달라졌나?

기존의 전세사기특별법은 피해자에게 ‘저리 대출’과 ‘경매 유예’ 정도만 제공했습니다. 쉽게 말해 빚을 내서 직접 집을 낙찰받거나, 쫓겨나지 않도록 시간을 버는 구조였습니다. 보증금을 돌려받는 것은 경매가 완전히 끝날 때까지, 길게는 수년을 기다려야 했습니다.

2026년 2월 26일, 당정은 이 패러다임을 공식적으로 뒤집었습니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, ‘최소보장제’ 신설 — 경·공매가 끝난 피해자에게도 임차보증금의 일정 비율 회복을 국가가 보장합니다. 둘째, ‘선지급 후정산’ 방식 도입 — 신탁사기 등 무권 계약 피해자에게는 최소보장금을 먼저 지급하고, LH 매입 이후 잔여금이 발생하면 추가 지급합니다.

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② 최소보장제 핵심: 내 보증금 얼마나 돌려받나?

‘전세사기 선구제 후회수’의 가장 뜨거운 쟁점은 보장 비율입니다. 2026년 2월 기준 정확한 비율은 국회 논의 중이지만, 기존 발표된 HUG 자료와 당정 논의 내용을 토대로 예상 시나리오를 정리할 수 있습니다.

예상 보장 구조 시나리오

제 개인적인 견해로는, 이번 최소보장제의 핵심 가치는 ‘금액의 크기’보다 ‘확실성’에 있습니다. 기존에는 경매 결과에 따라 피해자마다 회수율이 천차만별이었고, 2024년 국회 자료 기준 평균 회수 예상액은 불과 3,357만 원(회수율 48.8%)에 그쳤습니다. 최소보장제는 이 불확실성을 국가가 보장한다는 선언입니다.

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③ 신청 자격 30초 체크리스트

전세사기 선구제 후회수 혜택을 받으려면, 먼저 ‘전세사기피해자 결정’을 받아야 합니다. 이것이 모든 지원의 열쇠입니다. 2026년 1월 2일 시행된 개정 전세사기특별법 기준으로 신청 자격을 확인하세요.

✅ 기본 요건 (모두 충족해야 함)

• 주택 인도 + 주민등록 전입신고 완료 상태
• 확정일자 보유 (또는 임차권등기·전세권 설정 등 동등한 권리)
• 임차보증금 5억 원 이하 (위원회가 지역 여건 고려 상향 조정 가능)
• 2025년 5월 31일 이전 최초 임대차계약 체결 (재계약·갱신 아닌 최초 계약 기준)
• 임대인이 보증금 반환을 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유 존재

⚠️ 탈락 조건 (하나라도 해당되면 지원 제외)

• 보증/보험 가입으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우
• 소액임차인 최우선변제로 전액 회수 가능한 경우
• 대항력·우선변제권 행사로 자력 회수 가능하다고 판단되는 경우

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④ 필수 서류와 신청 경로 완전 정리

서류는 ‘많이’보다 ‘정확히’가 중요합니다. 처음부터 체크리스트대로 준비하면 보완 요청 없이 60일 내 결정을 받을 수 있습니다. 경공매가 이미 걸려 있다면 타이밍이 전부인 만큼, 지금 당장 준비를 시작해야 합니다.

📂 기본 제출 서류

• 결정 신청서 (시스템/창구에서 양식 제공)
• 임대차계약서 사본 — 재계약이 있다면 최초 계약서 + 최근 계약서 모두 준비
• 주민등록표 초본 (전입신고 내역·이력 포함)
• 개인정보 수집·이용 동의서

📂 해당하는 경우 추가 서류

• 임대인 파산·회생 결정문 또는 수사기관 피해 사실 확인서
• 경매·공매 개시·진행 서류 (경매통지서, 최고서, 공매통지서 등)
• 집행권원 (지급명령, 판결정본, 공정증서 등)
• 임차권등기 관련 서류 (등기사항전부증명서 등)
• 고소·고발 접수증, 수사결과통지서 등 기망 정황 보강 자료

🖥️ 신청 경로

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⑤ 경공매가 이미 진행 중이라면 — 타이밍이 전부다

전세사기 피해자에게 경공매 진행 상황은 가장 급박한 변수입니다. 매각기일을 놓치는 순간 유예·정지 신청 자체가 불가능해질 수 있습니다. 지금 경매 통지를 받았다면, 이 섹션을 먼저 읽으세요.

경매 vs 공매 — 접수처가 완전히 다릅니다

유예·정지 신청은 피해자 결정문(또는 통지서)이 있어야 가능합니다. 경공매 일정이 이미 잡혀 있다면, 피해자 결정 신청과 경공매 유예 신청을 동시에 진행하면서 법률구조공단 또는 HUG 경공매 지원 서비스를 최대한 활용하는 것이 가장 현명한 대응입니다.

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⑥ 소급 적용·신탁사기·공동담보 피해자 별도 안내

이번 2026년 당정 발표에서 가장 획기적인 부분은 기존에 구제를 포기했던 세 가지 특수 피해 유형까지 포괄한다는 점입니다. 이전 법률에서는 사실상 방법이 없었던 분들에게 희망이 생겼습니다.

경·공매 이미 종료된 피해자 — 소급 적용

경매가 이미 끝났다고 포기한 분들에게 중요한 소식입니다. 이번 최소보장제는 경·공매가 종료된 기존 피해자에게도 소급 적용한다고 당정이 명시했습니다. 재원은 국가 재정으로 마련하며, 구체적인 소급 기준과 비율은 법률 개정안 확정 후 공고될 예정입니다.

신탁사기 무권 계약 피해자

신탁사기(집주인이 아닌 신탁회사 동의 없이 임대차 계약을 체결한 경우)는 기존 법에서 구제 방법이 없다고 알려졌던 유형입니다. 이번 개정안은 이들에게 최소보장금을 선지급하고, LH가 해당 주택을 매입한 후 잔여금이 생기면 추가로 지급하는 구조를 명시했습니다.

공동담보 주택 피해자

한 집주인이 여러 채를 담보로 설정해 피해가 복잡하게 얽힌 ‘공동담보’ 유형도 이번에 구제 대상에 포함됐습니다. 경매 차익의 일부를 선지급하는 방식으로, 그동안 속수무책이었던 피해자들에게 실질적인 보상 경로가 생긴 것입니다.

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⑦ HUG·LH·법률구조공단 — 기관별 지원 한눈에 보기

전세사기 피해 지원은 단일 창구가 아닌 여러 기관이 역할을 분담하는 구조입니다. 내 상황에 맞는 기관을 정확히 골라야 시간 낭비 없이 빠르게 지원을 받을 수 있습니다.

개인적으로 강조하고 싶은 점은, 지원 신청 과정에서 ‘어느 기관부터 가야 하는가’를 고민하느라 타이밍을 놓치는 경우가 매우 많다는 것입니다. 일단 1600-9640으로 전화해 현재 상황(경공매 여부, 계약 유형, 보증금 규모)을 설명하면 담당자가 우선순위를 잡아줍니다.

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