전세사기 선구제 2026:
보증금 50% 먼저 받는 법

2026년 2월 26일, 당정이 전세사기 피해자를 위한 최소보장제·선지급·후정산 도입을 공식 발표했습니다.
이제 경·공매가 끝나기를 무작정 기다리지 않아도 됩니다. 보증금의 최대 절반을 먼저 돌려받는 길이 열렸습니다.
이 글에서는 새 제도의 핵심 구조, 지금 당장 신청할 수 있는 기존 지원, 그리고 절대 놓치면 안 될 타이밍까지 한 번에 정리합니다.

2.26 당정 발표의 진짜 의미 — 선구제가 왜 다른가

2026년 2월 26일, 더불어민주당 전세사기대책특별위원회는 국토부·법무부·금융위원회 등 관계 부처와 협의해 마련한 전세사기 피해 3대 혁신안을 발표했습니다.
핵심은 단 하나입니다. 지금까지는 경·공매가 완전히 끝나야만 피해자가 돈을 돌려받을 수 있었는데, 앞으로는 그 전에 국가가 먼저 지급하겠다는 것입니다.

기존 특별법은 피해자에게 경·공매 유예, 저리 대출, 법률 지원 등을 제공했지만, 정작 잃어버린 보증금 자체를 되찾아주는 장치는 없었습니다.
이번 발표는 그 공백을 국가 재정으로 직접 메우겠다는 선언입니다. 이재명 대통령이 국토부 업무보고에서 직접 “선구제·후구상권 청구 방식을 다시 추진하라”고 지시한 것이 방아쇠가 됐습니다.

3대 핵심 정책은 ①최소보장제 도입, ②선지급·후정산(무권계약 피해자 우선), ③공동담보 경매차익 선지급입니다.
이 세 가지가 하나의 패키지로 움직이기 때문에, 피해자는 자신이 어느 유형에 해당하는지를 먼저 파악해야 최대한의 혜택을 받을 수 있습니다.

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최소보장제 완전 해부 — 내 보증금 얼마나 돌아오나

전세사기 선구제의 첫 번째 기둥, 최소보장제는 경·공매가 종료된 후 피해자가 배당금과 회수액을 모두 합쳐도 ‘최소보장금’에 미치지 못할 경우, 그 차액을 정부 예산으로 직접 채워주는 제도입니다.
쉽게 말해, 보증금이 1억 원이라면 국가가 최소 3,300만~5,000만 원은 반드시 돌아오도록 보장해 주는 것입니다.

여기서 중요한 점은 최소보장금이 ‘전액 보전’이 아닌 ‘최소한의 안전망’ 개념이라는 것입니다.
보증금을 전부 돌려받으려면 경매 배당, LH 매입, 임대인 변제 등 별도 절차가 여전히 필요합니다.
하지만 지금까지 경매 결과에 따라 단 한 푼도 못 받는 경우가 속출했던 것을 고려하면, 이 제도는 피해자에게 ‘최소한의 바닥’을 보장한다는 점에서 의미가 큽니다.

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선지급·후정산 대상자 조건 — 내가 해당되는지 30초 체크

‘선지급·후정산’은 최소보장제보다 한 발 더 나아간 제도입니다. 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금을 먼저 지급하고, 이후 LH 매입 등 회수 절차를 통해 잔여금을 추가로 지급하는 방식입니다.
그런데 이 제도에는 명확한 우선 적용 대상이 있습니다. 바로 신탁사기 등 무권계약(계약 권한이 없는 자가 체결한 계약) 피해자입니다.

무권계약이 아닌 일반 전세사기 피해자는 최소보장제 대상이지만, 선지급 우선 대상에서는 제외될 수 있습니다.
이는 국토부가 “권리관계가 복잡해 구제 속도가 느린” 무권계약 피해자를 먼저 구제하려는 판단에서 비롯됐습니다.
본인의 계약 유형이 무권계약인지 확실하지 않다면, 전세피해지원센터(☎1600-9640)에 먼저 문의하는 것이 안전합니다.

공동담보 피해자를 위한 경매차익 선지급은 이 세 가지 정책 중 가장 빨리 시행될 전망입니다.
국토부에 따르면 LH 내부 규정 수정만으로 가능하기 때문에, 시뮬레이션 검토 후 2026년 6월부터 시행이 가능하다고 밝혔습니다.
피해 주택의 경·공매가 완료됐는데 다른 공동담보 물건의 경매가 아직 안 끝났다면, 이 제도 시행 시 경매차익의 일부를 먼저 받을 수 있게 됩니다.

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지금 바로 신청 가능한 기존 지원 총정리

최소보장제와 선지급·후정산이 법안으로 확정되기까지 기다리는 동안, 지금 당장 활용할 수 있는 지원 제도가 이미 상당히 많습니다.
피해자 결정문을 받은 분이라면 아래 혜택을 하나도 빠짐없이 챙겨야 합니다. 결정문 하나가 대출 금리부터 공공임대 입주까지 연결되는 열쇠입니다.

① 집을 직접 사고 싶다면 — 우선매수권 + 구입자금 대출

피해 임차인에게는 경·공매 시 우선매수권이 부여됩니다. 디딤돌 대출(금리 1.85~2.7%, 최장 30년, 최대 4억 원), 보금자리론(2.95~3.25%, 최장 50년, 최대 4억 원)을 통해 낙찰가 100%까지 대출이 지원됩니다.
또한 취득세가 200만 원 한도로 면제되고, 3년간 재산세도 감면됩니다(전용 60㎡ 이하 50%, 초과 25%).

② 그냥 살던 집에 계속 살고 싶다면 — LH 매입 후 공공임대

우선매수권을 LH에 양도하면 LH가 낙찰받아 공공임대로 최장 20년간 거주할 수 있도록 해줍니다.
이 경우 저리 대환대출(금리 1.2~2.7%, 최대 4억 원)도 별도로 지원됩니다.

③ 새로 전세를 구해야 한다면 — 저리 전세대출 + 무이자 혜택

신규 전세에 대해 금리 1.2~2.7%, 대출한도 2.4억 원의 저리 대출이 지원됩니다.
최우선변제금을 받지 못한 피해자는 해당 금액을 최장 10년간 무이자로 빌릴 수 있습니다.
또한 긴급 주거 지원이 필요하면 LH 보유 공공임대주택에 시세 30% 수준으로 최대 2년 입주할 수 있습니다.

④ 당장 생활이 어렵다면 — 긴급복지 + 법률 지원

생계비 최대 183만 원(4인 가구 기준, 최대 6개월), 의료비 1회 300만 원 이내, 주거비 월 66만 원 이내(최대 12개월)의 긴급복지 지원이 가능합니다.
법률 지원은 1인당 250만 원 한도로 변호사 조력비용이 지원되며, 경·공매 대행 수수료 100%도 지원됩니다.
경매가 끝난 뒤 기존 전세대출 미상환금은 20년간 무이자 분할상환이 가능하고, 이 기간 동안 연체정보 등록도 면제됩니다.

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피해자 결정 신청 절차 — 서류부터 처리기간까지

모든 지원의 시작점은 ‘전세사기피해자 결정문’입니다. 결정문이 없으면 우선매수권도, 저리 대출도, 법률 지원도 연결되지 않습니다.
결정 신청은 온라인(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 피해 주택 소재지 관할 시·도 접수창구 방문으로 할 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 5월 31일까지입니다.

제출 서류는 결정 신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 개인정보 동의서(필수)에 더해, 경매 개시 서류, 집행권원, 임차권등기 서류, 고소·고발 접수증(해당 시)이 있습니다.
서류가 하나라도 빠지면 보완 요청으로 처리 기간이 늘어납니다. 처음부터 체크리스트대로 한 번에 준비하는 것이 핵심입니다.

반드시 확인해야 할 적용 대상 요건: 특별법은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용됩니다.
재계약·갱신계약만 있는 경우 ‘최초 계약일’ 증빙이 중요합니다. 헷갈리면 신청 전에 반드시 콜센터(☎1600-9640)에 확인하세요.

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경공매 유예·정지 — 타이밍 놓치면 모든 게 무너진다

모든 지원 절차 중 가장 시간에 민감한 것이 바로 경공매 유예·정지 신청입니다.
피해자 결정 신청을 하고 있는 와중에도 집이 경매로 넘어가 버리면 우선매수권이나 공공임대 연결이 불가능해질 수 있습니다.
경매는 매각기일 전, 공매는 매각기일결정 전까지 유예·정지를 신청해야 합니다.

유예·정지 기간은 신청일 다음 날부터 1년 이내가 원칙이며, 사유가 해소되지 않으면 연장 신청도 가능합니다.
HUG(주택도시보증공사)에서는 경·공매 유예·정지 대행 서비스도 운영하고 있으니, 절차가 어렵다면 이를 활용하는 것도 방법입니다.

경매 통지서를 받았는데 아직 결정 신청도 안 했다면, 지금 당장 두 가지를 동시에 진행해야 합니다.
결정 신청 접수와 함께 법원에 유예 신청서를 제출하는 것입니다. 이 두 가지는 순서가 아니라 동시 진행이 정답입니다.

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Q&A 5문 5답 — 피해자들이 가장 많이 묻는 것

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마치며 — 제도가 바뀐 지금, 어떻게 움직여야 하나

2026년 2월 26일 발표는 분명히 의미 있는 변화입니다. 하지만 냉정하게 보면, 아직 법안이 통과되지 않은 ‘예고’에 가깝습니다.
최소보장제가 실제로 30%로 확정될지 50%가 될지, 언제 국회를 통과할지는 아무도 장담할 수 없습니다.

그렇기 때문에 지금 피해자가 해야 할 가장 현명한 행동은 두 가지입니다. 첫째, 법안 통과를 기다리지 말고 지금 당장 피해자 결정 신청을 접수하는 것입니다.
결정문 없이는 어떤 지원도 받을 수 없고, 신청부터 결정까지 60일이 걸리므로 하루라도 빨리 움직여야 합니다.
둘째, 경매 일정을 먼저 확인하고 유예 신청을 동시에 진행하는 것입니다. 이 두 가지만 제때 하면 나머지 지원의 문이 열립니다.

전세사기 피해는 단순한 금전 피해가 아니라 삶 전체가 흔들리는 사건입니다.
제도가 완전히 정착되기 전까지 정보 비대칭이 2차 피해로 이어지는 경우가 많습니다.
이 글이 그 간극을 조금이라도 줄이는 데 도움이 되길 바랍니다.

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